Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 23/04832 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZEH2

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 Février 2023




JUGEMENT EN PROCEDURE
ACCELÉRÉE AU FOND
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété DEFI CONSEIL IMMOBILIER, S.A.S 
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Ariane SIC-SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1477

DÉFENDEUR

S.C.I. BAZEL
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Patrice AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0015


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er Septembre 2023, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/04832 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEH2


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Novembre 2023

JUGEMENT

-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 
-Réputé contradictoire
-En premier ressort 

EXPOSE DU LITIGE


La SCI BAZEL est propriétaire des lots 16, 68, 46, 4 et 49 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 196.

A sa demande, ses cinq lots sont répartis en trois comptes copropriétaires :

- Compte 45000003 (BAZEL 1) pour les lots 16 (Cave) et 68 (Atelier) ;

- Compte 45000004 (BAZEL 2) pour le lot 46 (Débarras) ;

- Compte 45000005 (BAZEL 3) pour les lots 4 (Bureau), et 49 (Chambre).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI BAZEL est défaillante dans le paiement de ses charges depuis la régularisation des comptes de l’exercice 2019 et que ses trois comptes présentent un solde débiteur.

La SCI BAZEL a été mise en demeure par courrier RAR, doublé d’un envoi simple, le 25 juillet 2022, afin de procéder au paiement de la somme totale de 43.065,56 €, laquelle est demeurée vaine. 

Par acte d'huissier délivré le 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI BAZEL devant la juridiction de céans, par le biais de la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Vu les dispositions de l’article 10 et de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de son Décret d’application du 17 mars 1967,

Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire Statuant selon la procédure accélérée au fond de :

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER :
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/04832 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEH2

o La somme de 67.675,85 € correspondant au montant des appels de fonds émis sur la période du 31 décembre 2019 (régularisation répartition comptes) au 17 février 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 25 juillet 2022 sur la somme de 43.065,56 € et de l’assignation pour le surplus ;

o La somme de 3.008,79 € au titre des provisions devenues exigibles, y compris les cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 14-2 ;

o La somme de 192 € au titre des frais nécessaires.

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER, la somme de forfaitaire de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel et économique distinct subi par le syndicat des copropriétaires 

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL aux entiers dépens de la présente instance ;

❖ AUTORISER Maître Ariane SIC SIC, Membre de la SELARL BLOB AVOCATS, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023 par le syndicat des copropriétaires requérant aux termes desquelles celui-ci sollicite : 

Vu les dispositions de l’article 10 et de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de son Décret d’application du 17 mars 1967,

Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire Statuant selon la procédure accélérée au fond de :

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER :

o La somme de 55.424,51 € au titre de ses charges impayées correspondant au montant des appels de fonds émis sur la période du 31 décembre 2019 (régularisation répartition comptes) au 18 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 25 juillet 2022 sur la somme de 43.065,56 € et de l’assignation pour le surplus ;
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/04832 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEH2


o La somme de 1.002,93 € au titre des provisions devenues exigibles, y compris les cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 14-2 ;

o La somme de 192 € au titre des frais nécessaires.

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER, la somme de forfaitaire de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel et économique distinct subi par le syndicat des copropriétaires.

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic DEFI CONSEIL MMOBILIER, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

❖ CONDAMNER la SCI BAZEL aux entiers dépens de la présente instance ;

❖ AUTORISER Maître Ariane SIC-SIC, Membre de la SELARL BLOB AVOCATS, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI BAZEL a constitué avocat mais n'a pas conclu.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 novembre 2023, à laquelle le syndicat des copropriétaires, comparant, a soutenu sa demande.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d'une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu'une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

Selon l'article 42 de la loi sus-énoncée, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. En revanche, ils peuvent contester les modalités de calcul du solde de leur compte individuel de copropriété. 

Aux termes de l'article 19-2 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les copropriétaires défaillants sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le bien-fondé de l'action intentée sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qui permet d'une part, de rendre exigible l'ensemble des provisions de charges et travaux de copropriété à échoir dues au titre d'un exercice comptable après la défaillance d'un copropriétaire à payer l'une des provisions à échoir au titre de ce même exercice comptable et d'autre part, de solliciter le paiement de l'arriéré des charges et travaux de copropriété au titre des exercices précédents à la condition que les comptes aient été approuvés, réside dans l'envoi d'une mise en demeure au coproprie΄taire défaillant qui mentionne la provision en cause au sens des dispositions des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires, a adressé la SCI BAZEL deux lettres recommandées avec avis de réception doublées d'une lettre simple en date des 13 juin 2022 et 25 juillet 2022 de mise en demeure d’avoir à régler la somme en principal de 7.130,55 euros puis celle de 43.065,56 euros, correspondant aux trois comptes copropriétaires de la SCI requise

Toutefois, il apparaît d'une part que le syndicat des copropriétaires ne distingue pas sa créance au titre des sommes provisionnelles de celle des charges échues et que, d'autre part, les mises en demeures produites ne précisent pas le quantum de la provision sollicitée au titre de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui engendrerait la déchéance du terme des provisions du même exercice comptable à intervenir et par suite la possibilité de solliciter le paiement des arriérés de charges échues de copropriété des exercices précédents après qu’elles ont été approuvées par les copropriétaires.

Ainsi, il apparaît que les termes de la mise en demeure ne répondent pas aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu de ces éléments, faute de justifier de la provision sur laquelle il fonde sa demande telle qu'introduite par exploit du 27 février 2023 au sens des dispositions précitées, le syndicat des copropriétaires ne remplit pas les conditions pour pouvoir solliciter d’une part le paiement des provisions à échoir ainsi que de l’arriéré des charges de copropriété après approbation des comptes. 

A ce titre, il sera relevé qu’il n’est pas justifié que les comptes de l’année 2023 ont été approuvés de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait présentement solliciter la condamnation en paiement du copropriétaire défaillant au titre de l'année 2023 -décompte arrêté au 18 septembre 2023-.

Par suite, le syndicat des copropriétaires ne pouvant agir pour les sommes demandées selon la procédure accélérée au fond prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sera débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement au titre des arriérés de charges ainsi que de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Au vu du sens de la décision, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens. 

Le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. 

PAR CES MOTIFS,

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des coproprie΄taires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des coproprie΄taires du [Adresse 1] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE toute autre demande. 

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière La Présidente