Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/03939
N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNZ


N° MINUTE : 2

Assignation du :
14 Mars 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 22 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DBK [Adresse 13], représentée par ses gérants Messieurs [M] [O] et [I] [U]
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Me Emmanuel HAIMEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0137



DEFENDERESSES

Madame [X] [K] [B] [R] [D] [C] épouse [V]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Madame [Y] [A] [D] [C] épouse [G]
[Adresse 9]
[Localité 11]


Madame [F] [T] [H] [Z] [D] [C] épouse [S]
[Adresse 4]
[Localité 12]

représentées par Me Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Première Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 20 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2011, " l'Indivision [D] [C] " a donné à bail en renouvellement à la société PERSPECTIVE BY DS, aux droits de laquelle est venue la société MODE INSIGHT, des locaux à usage de " commerce, vente, fabrication, importation, exportation d'articles de [Localité 10], cadeaux, articles vestimentaires masculins, féminins, accessoires, équipements de la maison, de bureau, de la personne et du jardin, décoration et mobilier, la prise, l'acquisition, l'exploitation ou la cession de tous procédés et brevets concernant ces activités. Et plus généralement toutes opérations financières et commerciales, industrielles, mobilières et immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet ci-dessus ou à tous objet similaires ou connexes de nature à favoriser son extension ou son développement " dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 73.042,16 euros hors charges, hors taxes.

Par acte du 20 septembre 2014, le loyer a été porté à la somme de 77.460,42 euros à compter du 1er août 2014. 

Par acte extrajudiciaire en date du 23 janvier 2020, les consorts [D] ont fait délivrer à la société DBK [Adresse 13] venant aux droits de la société MODE INSIGHT un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2020 moyennant un loyer annuel de 91.000 euros en principal.
 
Par mémoire préalable notifié le 2 décembre 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, la société DBK [Adresse 13] a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 60.000 euros en principal à compter du 1er août 2020.
 
Par actes des 14, 15 et 17 mars 2022, la société DBK [Adresse 13] a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, les consorts [D] afin notamment de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 60.000 euros en principal par an.

Par jugement du 1er juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er août 2020 et a désigné Mme [P], expert judiciaire, aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 avril 2023 retenant une valeur locative de 75.500 euros au 1er août 2020 et estimant le loyer plafonné à la somme de 81.915,19 euros.

Par mémoire régulièrement notifié les 6 et 10 octobre 2023, la société DBK OPERA demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer à 75.500 euros Hors Taxes et Hors Charges par an le loyer et ce à compter du renouvellement pour neuf années, soit le 1er août 2020, du local sis [Adresse 2] - [Localité 10] loué à la société DBK [Adresse 13] par Mesdames [X], [K], [B], [R] [D] [C] épouse [V], [Y] [A] [D] [C] épouse [G] et [F], [T], [H], [Z] [D] [C] épouse [S] ;
 
- Juger que le dépôt de garantie devra être recalculé sur la base d'un loyer annuel de 75.500 euros Hors Taxes et Hors Charges ;
 
- Débouter Mesdames [X], [K], [B], [R] [D] [C] épouse [V], [Y] [A] [D] [C] épouse [G] et [F], [T], [H], [Z] [D] [C] épouse [S] de l'ensemble de leurs demandes ;
 
- Condamner in solidum Mesdames [X], [K], [B], [R] [D] [C] épouse [V], [Y] [A] [D] [C] épouse [G] et [F], [T], [H], [Z] [D] [C] épouse [S] au paiement à la société DBK OPERA de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
 
- Condamner in solidum Mesdames [X], [K], [B], [R] [D] [C] épouse [V], [Y] [A] [D] [C] épouse [G] et [F], [T], [H], [Z] [D] [C] épouse [S] aux dépens dont les frais d'expertise ;
- Assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.


Par mémoire régulièrement notifié le 2 octobre 2023, les consorts [D] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- Dire et juger que le prix du bail renouvelé au 1er août 2020 doit être fixé à la somme annuelle de 81.915,19 euros en principal HT et HC ;
 
- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er août 2020 à un montant annuel de 81.915,19 euros en principal, à la date du 1er août 2020 pour un renouvellement de bail de trois, six ou neuf années à compter de la même date aux clauses et conditions du bail expiré, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;
 
- Dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et porté à la somme de 20.478,80 euros afin de correspondre à un trimestre de loyer ;

- Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, à compter de la date d'effet du nouveau loyer et à compter de chacune des échéances contractuelles et que, par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;
 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
 
- Condamner le preneur aux dépens ;

Subsidiairement :

- Ordonner une contre expertise et désigner un nouvel expert avec la même mission que précédemment, à savoir :
 
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] dans le [Localité 10] et de les décrire,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
 
Réserver les dépens.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 1er juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er août 2020.


Sur le loyer en renouvellement au 1er août 2020

La société locataire sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 75.500 euros correspondant à la valeur locative retenue par l'expert judiciaire dans son rapport que les bailleurs contestent en se prévalant d'un avis non contradictoire de M. [L] [J], expert judiciaire, qu'ils ont sollicité postérieurement au rapport d'expertise judiciaire et qui conclut à une valeur locative de 110.000 euros et sollicitent la fixation du loyer en renouvellement au montant du loyer plafonné, soit la somme en principal de 81.915,19 euros.
Il convient dès lors de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er août 2020.

La valeur locative s'apprécie, aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l'espèce, les locaux sont sis dans le 1er arrondissement, dans le quartier central des affaires, à l'intersection de l'[Adresse 2] ( n°[Adresse 2]) et de la [Adresse 16], voie secondaire reliant l'[Adresse 2] à la [Adresse 15].
L'expert judiciaire relève qu'il s'agit d'une bonne situation dans un quartier touristique à vocation mixte résidentielle et de bureaux et que l'[Adresse 2] comporte une centaine de commerces dont quasiment 50% d'enseignes nationales, avec une dominante de service et d'habillement, la [Adresse 16] présentant en revanche une faible commercialité.
Les locaux se situent à 30 m de la station de métro " Pyramides " et 50/60m des stations d'autobus ainsi qu'à 160 m d'un parking public payant.

Les locaux loués dépendent d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d'un 5ème étage en léger retrait et d'un 6ème étage mansardé avec façade en pierre de taille légèrement ouvragée sur rue présentant un ravalement ancien. Ils bénéficient d’un linéaire de façade d'environ 4m sur l'[Adresse 2] présentant deux vitrines et une porte vitrée et de 11m sur la [Adresse 16], présentant quatre grandes vitrines, avec en surplomb une enseigne en bandeau au nom de " Mario Dessuti ". Les locaux sont accessibles par l'[Adresse 2].

Ils se développent comme suit :

* au rez-de-chaussée :
- aire de vente surélevée d'une marche sur l'[Adresse 2] avec deux cabines d'essayage et comportant deux piliers de soutien centraux ;
- kitchenette sur l'arrière, sans jour ;
- W.C. sans jour ;

* au sous-sol avec une hauteur sous plafond de 2,36 mètres, accessible par un escalier de 0,92 mètre de largueur :
- réserve à sol carrelé présentant deux piliers de soutien centraux ;
- un local technique ;
- une réserve en sol brut.

L'expert judiciaire relève que les locaux sont en très bon état général avec des aménagements à dimension et de qualité réalisés par le preneur mais qu'ils présentent une distribution peu fonctionnelle, en longueur et avec un faible linéaire de façade sur l'[Adresse 2].

L'expert judiciaire retient les surfaces réelles de 88 m² pour le rez-de-chaussée et de 61 m² pour le sous-sol et une surface totale pondérée de 95,57 m²P qui n'est pas contestée par les parties.

La surface totale pondérée de 95,57 m²P sera donc retenue.

Au titre des références locatives, l'expert judiciaire cite :

- quatre nouvelles locations portant sur des locaux sis [Adresse 8] dont les surfaces sont comprises entre 47 m²P et 155,75 m²P, aux dates d'effet comprises entre juin 2015 et février 2021, dont les prix unitaires sont compris entre 1.370 euros/m²P et 1.857 euros/m²P et une location dont la date d'effet est en novembre 2021 soit postérieurement à la date de renouvellement du bail et au prix unitaire de 1.474 euros/m²P ;
- deux loyers décapitalisés sis [Adresse 2] aux dates d'effet en juin et octobre 2015 aux surfaces de 44 m²P et 143 m²P et aux prix unitaires de 2.313 euros/m²P et 1.860 euros/m²P ;
- six renouvellement amiables sis [Adresse 2], avec des dates d'effet comprises entre septembre 2015 et juillet 2019, des surfaces comprises entre 49,35 m²P et 167,50 m²P et aux prix unitaires compris entre 890 euros/m²P et 2.253 euros/m²P ;
- deux fixations judiciaires pour des locaux sis [Adresse 2] aux dates d'effet en juillet 2015 et octobre 2017, aux surfaces de 95 et 166,40 m²P et aux pris unitaires de 1.300 euros et 1.800 euros/m²P.

L'expert judiciaire souligne que les prix unitaires les plus élevés correspondent aux références les plus anciennes qui sont relatives à des locaux situés sur le tronçon le plus proche de la [Adresse 14] qui est le plus recherché. Elle ajoute que toutes les références sont antérieures à la crise sanitaire due à la Covid-19 et correspondent donc à des prix unitaires plus élevés.

L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 850 euros/m²P que les bailleurs contestent, se prévalant de l'avis non contradictoire établi par M. [J] à leur demande qui recense des valeurs locatives variant de 1336 euros/m²P ([Adresse 6] bail du 31/01/2021) à 3.783 euros ([Adresse 8] bail du 15/10/2020) soit une moyenne de 2.560 euros/m²P, et quatre références locatives pour des locaux situés dans le même immeuble, soit une moyenne de 1.121 euros/m²P, et retient un prix unitaire de 1.200 euros. Ils font valoir qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte la crise sanitaire car la date de renouvellement du bail se situe le 1er août 2020, date à laquelle le port du masque était seulement fortement recommandé dans les lieux publics, le masque ayant été imposé postérieurement. Ils ajoutent que la baisse d'activité invoquée par le preneur n'est que temporaire puisqu'il y aura nécessairement un rebond, notamment avec les Jeux Olympiques de 2024.

Le preneur rappelle qu'il convient de se placer à la date de renouvellement du bail soit le 1er août 2020, date située en pleine crise sanitaire entre deux confinements et alors que de nombreux touristes étrangers ne pouvaient plus circuler et que depuis deux ans, le quartier avait subi les nombreuses manifestations du mouvement dit " des gilets jaunes ". Il souligne que son chiffre d'affaires a été en 2020 inférieur de 53% au chiffre d'affaires de 2019 et de 62% au chiffre d'affaires de 2018. Il s'oppose à la prise en compte des Jeux Olympiques de 2024, événement à venir dont les effets bénéfiques sont purement hypothétiques.

Il sera retenu que si l'avis de M.[J] n'a pas été établi contradictoirement et ne peut être qualifié d'expertise amiable, il a cependant été versé régulièrement aux débats et donc soumis au principe de la contradiction ; que de ce fait, le preneur a été mis à même de contester les références qu'il comporte et dont se prévalent les bailleurs.

Au vu des références figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, le juge des loyers commerciaux relève que si antérieurement à la crise sanitaire due à la pandémie de Covid-19 les prix unitaires des baux (locations nouvelles et renouvellements amiables) étaient plus élevés pour des locaux situés sur le tronçon de l'[Adresse 2] le plus proche de la [Adresse 14], le prix unitaire des locaux sis dans l'immeuble du [Adresse 2] était toutefois supérieur au prix unitaire de 850 euros/m²P retenu par l'expert judiciaire. Ainsi, les baux de deux locaux sis dans l'immeuble du [Adresse 2] ont été fixés aux prix unitaires de 890 euros/m²P (juillet 2019) et de 1.154 euros/m²P ( juin 2017) et un troisième local dépendant de ce même immeuble a été loué en nouvelle location en février 2018 à un prix unitaire de 1.370 euros/m²P.

Mme [P] considère que la survenance de la crise sanitaire doit être prise en compte dans l'estimation de la valeur locative (voire page 36 du rapport réponse au dire du preneur). Toutefois, le juge des loyers commerciaux relève une contradiction dans les constatations de l'expert puisque dans une phrase en page 34 du rapport, elle indique d'une part, qu'il y a " une tendance baissière des loyers de boutiques en août 2020 dans le contexte très incertain de crise sanitaire de covid-19 " et d'autre part, " un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés ", ce qui exclut toute baisse des valeurs locatives. En outre, le juge des loyers commerciaux observe que tant la référence de nouvelle location citée par l'expert judiciaire, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à la date d'effet en novembre 2021 que les références locatives de nouvelles locations pour des locaux sis au [Adresse 3] figurant dans l'avis amiable de M. [J] aux dates d'effet d'avril et novembre 2021, sont à des prix unitaires compris entre 1.349 euros/m²P et 1.591 euros/m²P et qu'ainsi, ces données qui portent sur des locaux qui sont situés sur le même tronçon de l'[Adresse 2] que les locaux sous expertise viennent contredire l'impact négatif de la crise sanitaire sur les valeurs locatives des locaux sis l'[Adresse 8] retenu par l'expert judiciaire et dont se prévaut le preneur.

Par ailleurs, l'évolution du chiffre d'affaires du preneur n'entre pas dans les critères retenus par le législateur pour la fixation du loyer en renouvellement, le preneur n'étant pas l'associé du bailleur. Il sera au demeurant relevé que si le chiffre d'affaires du preneur a diminué entre 2018 et 2020, l'expert judiciaire souligne que ses résultats d'exploitation sont en hausse et restent bénéficiaires durant cette période.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, notamment de l'emplacement des locaux sur le tronçon de l'[Adresse 2] qui n'est pas le plus attractif, de leur configuration en profondeur avec une petite façade sur l'[Adresse 2] et la présence de piliers porteurs, de leur destination et des références précitées dont notamment celles portant dans des locaux dépendant du même immeuble, le prix unitaire de 1.200 euros/m²P retenu par M. [J] apparaît trop élevé et celui de 850 euros/m²P retenu par Mme [P] apparaît trop faible. Le prix unitaire de 1.000 euros/m²P sera retenu.

La valeur locative avant abattement s'établit donc au 1er août 2020 à la somme en principal de 95.570 euros (95,57 m²P x 1.000 euros/m²P).

L'expert judiciaire retient un abattement de 3% de la valeur locative en raison des clauses exorbitantes de droit commun stipulées dans le bail liant les parties que ces dernières ne contestent pas.

La valeur locative après correctif s'établit donc au 1er août 2020 à la somme en principal de 66.899 euros (95.570 euros x 0,97).

Le loyer plafonné s'établit à la somme en principal de 81.915,19 euros non contestée par les parties.

La valeur locative après correctif étant inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail en renouvellement sera donc fixé à la somme en principal de 66.899 euros sans qu'il soit nécessaire de faire droit à la demande d'une nouvelle mesure d'expertise judiciaire formée par les bailleurs, le juge des loyers commerciaux s'estimant suffisamment éclairé par le rapport d'expertise judiciaire et les pièces versées aux débats.

Il convient de rappeler qu'en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 17 mars 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu'en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.
 

Sur les autres demandes

Par ailleurs, il sera rappelé aux bailleurs et au preneur, outre le fait que la demande de " juger que les dépôts de garantie seront réajustés en conséquence" figurant au dispositif de leurs derniers mémoires ne constitue pas une prétention, celle-ci ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé, en application de l'article R.145-23 du code de commerce.

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
 
Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux ayant été saisi par des assignations postérieures au 1er janvier 2020, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 66.899 euros HT HC, à compter du 1er août 2020, le loyer du bail renouvelé entre d'une part, Mesdames [X], [K], [B], [R] [D] [C] épouse [V], [Y] [A] [D] [C] épouse [G] et [F], [T], [H], [Z] [D] [C] épouse [S] et, d'autre part, la société DBK [Adresse 13] pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10],

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 17 mars 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts,

Partage les dépens, en ce inclus les frais d'expertise, par moitié entre les parties,
 
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
 
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.


Fait et jugé à PARIS, le 22 décembre 2023.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGERP. COMPAGNIE