Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

 
N° RG 23/01355 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYHZJ

N° MINUTE : 

Assignation du :
30 Janvier 2023



JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiler sis [Adresse 2] - [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet BARON, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDERESSE

S.C.I. DOMINO
[Adresse 3]
[Localité 5]

non- représentée 




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière 
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/01355 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHZJ


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

La SCI DOMINO est copropriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] du lot 160.
 
Faisant valoir que la SCI DOMINO ne paye plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois malgré multiple relances et mise en demeure du 5 novembre 2020, et en dépit d'une précédente condamnation intervenue le 28 mai 2020 aux termes de laquelle la SCI DOMINO a été condamnée par le Tribunal judiciaire de Paris au paiement de la somme de 5.103,21 euros au titre des charges impayées au 3 ème trimestre 2019, le syndicat des copropriétaires l'a faite assigner par exploit du 30 janvier 2023 devant le Tribunal de céans aux fins de paiement de l'arriéré de ses charges de copropriété en ces termes :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1, 
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, 
 
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de : 
 
-CONDAMNER la société DOMINO au paiement d’une somme de 8.152,68 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2020 incluse), 
 
-ORDONNER la capitalisation des intérêts,
 
-CONDAMNER la société DOMINO au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
 
-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. 
 
- CONDAMNER la société DOMINO à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Localité 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Bien que régulièrement assignée selon la procédure de l'article 658 du CPC, la société défenderesse n'a pas constitué avocat.

Vu l'article 455 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 20 avril 2023 et l'affaire fixée à plaider le 29 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par application des textes précités plus avant, les copropriétaires sont tenus de payer leurs charges de copropriété, même si l'assemblée générale ayant approuvé les comptes fait l'objet d'une action en nullité, cette décision restant opposable tant qu'elle n'a pas été annulée (Cass. civ. 3, 27-11-1990, n° 89-13.395). 

Même si le procès-verbal d'une assemblée générale approuvant un budget prévisionnel fait l'objet d'un recours, les dispositions adoptées doivent être appliquées, en sorte qu'un copropriétaire ne peut se soustraire au paiement des provisions appelées (CA Paris, 14e, B, 27-06-2008, n° 08/01808). 

Ainsi, et même en cas de changement de syndic, le document justifiant de ce que la créance a bien été réclamée au copropriétaire tel le Grand Livre de compte qui porte les mentions de tous les appels successifs, et en l’absence de contestation du copropriétaire sur le fait d’avoir reçu les appels de fonds, peut constituer un justificatif de substitution aux appels de fonds. 

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce pour justifier de sa créance à hauteur de 8.152,68 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 5 novembre 2020 à l'échéance du 4ème trimestre 2020 incluse, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 

-la matrice cadastrale,

-le contrat de syndic,

-le décompte de la créance,

-les procès-verbaux d'assemblées générales au titre desquelles la Société débitrice a été régulièrement convoquée et dont elle a reçu notification des procès-verbaux,

-l'ensemble des appels de fonds pour les travaux, 

-les attestations de non recours desdites assemblées générales,

-la mise en demeure du 5 novembre 2020.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; 

La SCI requise ne conteste pas le bien fondé de la dette ni son quantum.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance principale de charges, certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.152,68 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 5 novembre 2020 à l'échéance du 4ème trimestre 2020 incluse, frais de recouvrement compris, somme à laquelle la SCI DOMINO sera condamnée au paiement, avec intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2023, tel qu'il sera dit au dispositif de la présente décision.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la date à laquelle les intérêts sont dus, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts. 

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, la partie défenderesse continue de ne pas régler ses charges de copropriété en dépit d'une précédente condamnation, ce qui entraîne une désorganisation pour le syndicat des copropriétaires de sa trésorerie et justifie de lui allouer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI DOMINO sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS, 
 
Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DOMINO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4] les sommes suivantes  :

- 8.152,68 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 5 novembre 2020 à l'échéance du 4ème trimestre 2020 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2023, 

- 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile  ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DIT que les intérêts sur les sommes dues seront capitalisées par période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;
 
CONDAMNE la SCI DOMINO aux dépens. 

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière La Présidente