Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/51437 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5FI

N° : 5

Assignation du :
02 Février 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société S.N.C. INVEST RE3 RE5
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe RUFF de la SELARL RUFF AUZAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0262


DEFENDERESSE

La société PRESSING BLANCHISSERIE DELUXE S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS - #C0521




DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SNC RE3 a acquis, par acte du 30 octobre 2012, un immeuble situé [Adresse 1], dans lequel la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL a pris à bail, par deux actes distincts, des locaux commerciaux constitués d’une part d’une boutique au rez-de-chaussée et d’une chambre de service au 6eme étage, d’autre part d’une remise au rez-de-chaussée.
La société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL a été placée en redressement judiciaire par jugement du 19 décembre 2019. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 19 mars 2021. Par jugement du même jour, un plan de cession du fonds de commerce au profit de Madame [P] [Y], avec faculté de substitution au bénéfice de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE, a été adopté. L’acte de vente du fonds de commerce a été régularisé au profit de cette dernière le 28 juin 2021.
Une procédure a été initiée le 14 novembre 2013 par la société SNC RE3 à l’encontre de la société Blanchisserie Teinturerie Duval, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Madame [P] [Y] et la société Pressing Blanchisserie de Luxe ont été attraits dans la cause en leur qualité de cessionnaires du fonds de commerce exploité dans les lieux. Cette procédure est toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de RG 19/4587.
Deux autres instances contentieuses ont été initiées par la société Pressing Blanchisserie de Luxe à l’encontre de la SNC RE3 :
La première par exploit du 9 février 2016, aux fins de contestation du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 16 décembre 2015, à effet au 30 juin 2016, portant sur la remise du rez-de-chaussée de l’immeuble loué suivant bail en dernier lieu renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2007,La seconde initiée par exploit du 29 mai 2017, aux fins de contestation du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 27 décembre 2016, à effet au 30 juin 2017, portant sur une boutique, un sous-sol, une arrière-boutique et une chambre n°18 au 6eme étage, suivant bail en dernier lieu renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2008 par avenant sous seing privé du 23 juin 2010.Ces deux instances, respectivement enrôlées sous les numéros de RG 19/10906 et 19/10909, ont été jointes et ont fait l’objet d’une ordonnance du juge de la mise en état du 14 décembre 2021, qui a constaté l’extinction de l’instance par l’effet de la péremption.
Par arrêt du 23 novembre 2022, la Cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions cette ordonnance du 14 décembre 2021.
La SNC INVEST RE3 RE5 a acquis les locaux objets du bail par acte authentique du 21 décembre 2022.
C’est dans ces conditions que, par exploit délivré le 2 février 2023, la SNC INVEST RE3 RE5, venant aux droits de la SNC RE3, a fait assigner la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’expulsion de cette dernière, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, outre une condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 13 mars 2023, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et un calendrier de procédure a été établi, le dernier échange d’écritures devant intervenir au plus tard le 16 octobre 2023 à midi.
A l’audience du 30 octobre 2023, la SNC INVEST RE3 RE5 dépose des conclusions qu’elle soutient oralement et demande au juge des référés de :
« déclarer la SNC INVEST RE3 RE5 recevable et bien fondée en ses présentes conclusions et, y faisant droit,Constater que par l’effet du congé avec refus de renouvellement pour motif légitime et sans offre d’indemnité d’éviction régulièrement signifié le 27 décembre 2016 par la SNC RE3 aux droits de laquelle vient la SNC INVEST RE3 RE5, le bail commercial portant sur la boutique selon acte de renouvellement de bail commercial du 23 juin 2010 a pris fin ;Constater que par l’effet du congé avec refus de renouvellement pour motif légitime et sans offre d’indemnité d’éviction régulièrement signifié le 16 décembre 2015 par la SNC RE3 aux droits de laquelle vient la SNC INVEST RE3 RE5, le bail commercial portant sur la réserve selon acte de renouvellement de bail commercial du 12 décembre 2006 a pris fin ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE et de tout occupant de son titre des locaux objet des baux conclus entre, d’une part, les sociétés SNC RE3 aux droits de laquelle vient la SNC INVEST RE3 RE5 et d’autre part, la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE selon avenant de renouvellement des 23 juin 2010 et 12 décembre 2006, sous astreinte de 1.000 euros par jour, à compter du huitième jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ;Se réserver la liquidation de l’astreinte ;Dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner par provision la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE à payer à la SNC INVEST RE3 RE5 une indemnité d’occupation mensuelle de 3.927,46 euros au titre du bail portant sur la boutique ; Condamner par provision la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE à payer à la SNC INVEST RE3 RE5 une indemnité d’occupation mensuelle de 687,46 euros au titre du bail portant sur la réserve ;Débouter la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE à payer à la société SNC INVEST RE3 RE5 la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE aux entiers dépens. »
Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues, la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE demande au juge des référés de :
« Au principal :
Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SNC INVEST RE3 RE5 ;En conséquence, juger irrecevable les demandes de la SNC INVEST RE3 RE5 et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état près la 18eme chambre 1ère section ;A titre subsidiaire :
Juger n’y avoir lieu à référé ;Débouter en conséquence la SNC INVEST RE3 RE5 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;La condamner au profit de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure. » 
A l’audience, la demanderesse demande en outre que les conclusions n°2 de la défenderesse soient écartées des débats comme tardives.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.

MOTIFS
Sur la demande tendant à voir écarter les conclusions n°2 de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
En l’espèce, il résulte de la consultation du logiciel WINCI que la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE a notifié à la demanderesse ses conclusions n°2 par message RPVA du 28 octobre 2023 à 19h45.
Or, le calendrier de procédure fixait, dans la perspective des plaidoiries devant intervenir à l’audience du 30 octobre 2023, le 16 octobre 2023 à midi comme date butoir d’échange des dernières écritures.
La circonstance que la procédure soit orale, comme le fait valoir la défenderesse, ne saurait avoir pour effet d’autoriser la signification tardive de conclusions, l’adversaire devant disposer d’un délai suffisant pour en prendre connaissance et être mis en mesure de présenter utilement ses moyens et prétentions en réplique.
En conséquence, force est de relever que les conclusions n°2 de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE ont été notifiées tardivement. Elles seront donc écartées des débats et il ne sera tenu compte que de ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 18 juin 2023, dans lesquelles elle formulait les demandes suivantes :
« Au principal :
Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SNC INVEST RE3 RE5 ;En conséquence, juger irrecevable les demandes de la SNC INVEST RE3 RE5 ;A titre subsidiaire :
Juger n’y avoir lieu à référé ;Débouter en conséquence la SNC INVEST RE3 RE5 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;La condamner au profit de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure. » 




Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: (…)
2° Allouer une provision pour le procès,
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable,
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Il résulte par principe de ce texte que le juge des référés ne devient incompétent pour ordonner les mesures incombant au juge chargé de la mise en état qu’à partir de la désignation de ce dernier, le seul fait que la juridiction du fond ait été saisie antérieurement au juge des référés ne suffisant pas à le rendre incompétent.

La compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 799 du code de procédure civile que le juge de la mise en état demeure compétent jusqu’à l’ouverture des débats ou jusqu’à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats. 
L’ordonnance de clôture ne dessaisit pas le juge de la mise en état.

Au cas présent, la défenderesse fait valoir que dans l’instance au fond engagée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, initiée le 14 novembre 2013, le juge de la mise en état a, le 13 décembre 2022, révoqué son ordonnance de clôture du 1er février 2022. 
Elle relève que l’assignation aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle ayant introduit la présente instance a été délivrée le 2 février 2023, de sorte que le juge de la mise en état serait exclusivement compétent.

La date qu’il convient de prendre en compte est celle du placement de l’assignation en référé, soit le 9 février 2023.

Il est constant qu’à cette date, le juge de la mise en état avait déjà été désigné dans le cadre de l’instance au fond, et que l’ordonnance de clôture qu’il a rendu le 1er février 2022 ne l’a pas dessaisi.

Il y a lieu d’observer cependant que la SNC RE3 RE5 ne réclame pas dans le cadre de la présente instance en référé une mesure susceptible d’être prononcée par le juge de la mise en état, s’agissant d’une demande d’expulsion, qui ne relève pas des mesures conservatoires.





Il importe donc peu que le juge de la mise en état ait été désigné antérieurement au placement de l’assignation en référé ayant introduit la présente instance. Le juge des référés est en l’espèce seul compétent pour statuer sur les demandes qui lui sont soumises dans les conditions et limites définies par le code de procédure civile aux articles 834 et 835.

En conséquence, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.
Au cas présent, la demanderesse se prévaut du caractère définitif et incontestable, par suite de la péremption des deux instances au fond initiées afin d’en demander la nullité pour défaut de motif, des deux congés qu’elle a fait délivrer à la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL le 16 décembre 2015 s’agissant de la remise, et le 27 décembre 2016 s’agissant de la boutique. 
Elle soutient que la défenderesse est sans droit ni titre d’occuper les locaux, et qu’elle a perdu toute possibilité de contester les congés litigieux par suite de la péremption de l’instance.
En réplique, la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE souligne que la société RE3 lui a délivré, par exploit du 19 mai 2022, soit postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état ayant constaté la péremption des instances précitées, une offre de vente en application des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce ne faisant mention d’aucune réserve quant aux procédures en cours. Elle souligne que la demanderesse lui délivre des quittances de loyers et non d’indemnités d’occupation, et que ces deux éléments, en lui reconnaissant ainsi la qualité de locataire, établissent que la requérante a renoncé de façon non équivoque à ces deux congés. 
Elle soutient qu’en considération de ces éléments, sa qualité d’occupant sans droit ni titre n’est pas établie, cette qualité étant nécessairement dépendante de la décision à intervenir du juge du fond, également saisi aux fins d’expulsion par suite d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, d’une demande de résiliation judiciaire du bail. Elle souligne que la délivrance de cette offre de vente a constitué le motif grave retenu par le juge de la mise en état pour révoquer son ordonnance de clôture.





La demanderesse conteste toute renonciation aux effets des congés, rappelle qu’une telle renonciation doit être expresse, et indique que l’offre de vente précitée n’a été faite qu’afin de purger le droit de préemption de la défenderesse, ce à quoi elle était tenue en vertu de l’article L145-46-1 du code de commerce, alors que l’arrêt confirmatif de l’ordonnance constatant la péremption de l’instance n’était pas encore intervenu.
Sur le bail portant sur la boutique et la chambre de serviceDans le cadre de l’instance au fond devant la 18eme chambre du tribunal judiciaire de Paris, initié le 14 novembre 2013 par la SNC RE3 et enrôlée sous le numéro de RG19/04587, à laquelle la SNC INVEST RE3 RE5 est intervenue volontairement en sa qualité de nouveau propriétaire des locaux, il est sollicité aux termes des conclusions en demande n°7 signifiées par RPVA le 13 juillet 2023:
A titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 23 juin 2010 à la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL aux droits de laquelle vient la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 1], à la date du 5 octobre 2013, ainsi que l’expulsion immédiate de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE et de tous occupants de son chef ;A titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail commercial précité en raison des manquements contractuels commis par la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL aux droits de laquelle vient la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE, et en conséquence l’expulsion immédiate de cette dernière ;A titre très subsidiaire, la résolution partielle du bail correspondant aux locaux accessoires, à savoir la chambre n°18 du 6eme étage, ayant fait l’objet d’une occupation fautive, toutes les autres charges et conditions du bail restant inchangées, ainsi que l’expulsion immédiate de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE et de tous occupants de son chef de cette chambre de service.
Dans ladite instance, le dernier état des demandes de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE, attraite dans l’instance par assignation en intervention forcée délivrée le 22 septembre 2021, tel qu’il résulte de ses conclusions signifiées le 2 mars 2023, est le suivant :
A titre principal, qu’il soit jugé que l’infraction de sous-location irrégulière et la chambre de service n’est pas constituée, que la SNC RE3 a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, et qu’elle soit déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, accorder rétroactivement un délai jusqu’au 20 décembre2013 à la société locataire pour faire cesser l’infraction litigieuse, constater que l’infraction a cessé le 20 décembre 2013 et juger que la clause résolutoire n’a pas joué, et rejeté les demandes d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de faire du 5 septembre 2013 et rejeter la demande en résiliation judiciaire du bail fondée sur la même motivation,A titre très subsidiaire, rejeter la demande de résolution partielle du bail correspondant aux locaux accessoires.
Il s’évince de ces éléments que, dans le cadre de la présente instance en référé, la qualité invoquée d’occupant sans droit ni titre de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE est nécessairement dépendante de la décision du juge du fond saisi de la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL aux droits de laquelle elle vient, et ce indépendamment du sort de l’instance périmée initiée aux fins d’annulation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivrée par la bailleresse.
En conséquence, s’agissant du bail relatif à la boutique et à la chambre de service, le trouble manifestement illicite invoqué n’apparaît pas établi avec l’évidence requise, de sorte que les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ne sauraient prospérer.
Sur le bail relatif à la remiseS’agissant du bail relatif à la remise, qui ne fait pas l’objet de l’instance précitée au fond aux fins principales de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction a été délivré le 16 décembre 2015 par la SNC RE3 à la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL. L’instance initiée aux fins d’obtenir l’annulation de ce congé est atteinte de péremption, telle que constatée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 décembre 2021 confirmée par la Cour d’appel de Paris le 23 novembre 2022.
Si la défenderesse dispose toujours du droit d’agir aux fins d’obtenir l’annulation de ce congé, force est de relever qu’elle se heurterait vraisemblablement au délai de forclusion de deux ans prévu par l’article L.145-9 du code de commerce.
Il convient de relever par ailleurs que, postérieurement au congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 6 décembre 2015 par la SNC RE3 à la société BLANCHISSERIE TEINTURERIE DUVAL, la bailleresse a fait, par exploit du 19 mai 2022, une offre de vente sur les locaux loués, parmi lesquels la remise donnée à bail, à la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE venant aux droits de la précédente locataire.
La requérante affirme qu’elle n’a pas entendu en cela renoncer aux effets du congé qui avait été délivré, qu’elle était tenue de purger le droit de préemption du locataire, en application des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce, en l’absence de décision judiciaire intervenue sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et qu’en tout état de cause une renonciation à un droit ne saurait être tacite.
Cependant, une renonciation à un droit peut être tacite dès lors qu’elle procède d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Cass.3e civ, 21.01.2021, n°19-24.466). 
Dans ces circonstances, où la volonté de la bailleresse quant à la continuation du bail en cours doit faire l’objet d’une interprétation, qui ne relève pas de l’office du juge des référés, le trouble manifestement illicite tiré de l’occupation sans droit ni titre de la remise, n’apparaît pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires 
La SNC RE3 RE5, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens.
Il n'apparaît en outre pas inéquitable de la condamner à verser à la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE, la somme e la somme de 2.500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Ecartons des débats des conclusions en réponse n°2 de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE ;
Rejetons l’exception d’incompétence ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SNC INVEST RE3 RE5 ;
Condamnons la société SNC INVEST RE3 RE5 au paiement des dépens ;
Condamnons la société SNC INVEST RE3 RE5 à verser à la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;





Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 décembre 2023. 

Le Greffier,Le Président,


Pascale GARAVELEmmanuelle DELERIS