Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FIS

N° : 1

Assignation du :
16 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [V] [K] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #E0839


DEFENDERESSE

Madame [Y] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 
Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [V] [K] [E] est propriétaire d’un appartement (lot n°97) situé au quatrième étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété. Madame [Y], [S], [L] [C] est propriétaire d’un appartement (lot n°105) situé au cinquième étage du même immeuble.

Faisant valoir la carence de Mme [C] à faire ou laisser effectuer une recherche de l’origine de la fuite d’eau affectant au 4ème étage le lot appartenant à M. [E], notamment sur ses installations sanitaires au 5ème étage, Monsieur [V] [K] [E] a fait assigner Madame [Y], [S], [L] [C], par acte d’huissier du 16 novembre 2023, enregistré sous le numéro de RG 23/58648, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés de céans, aux fins de voir : 

-“ORDONNER à Madame [Y] [C], propriétaire occupante du lot n°105 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé à [Localité 3] - [Adresse 1], de permettre l’accès à son appartement au syndic ainsi qu’aux entreprises de travaux, en vue d’une recherche de fuite et de la réalisation de travaux mettant fin aux infiltrations d’eau ; 
 
- AUTORISER, en cas de non comparution de Madame [Y] [C], tel Huissier/Commissaire de justice de votre choix, à l’effet d’ouvrir la porte de l’appartement de cette dernière, constituant le lot n°105 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé à [Localité 3] - [Adresse 1], accompagné de témoins, si nécessaire, d’un serrurier, du syndic de l’immeuble et de toute entreprise en vue de travaux en vue d’une recherche de fuite et de la réalisation de travaux mettant fin aux infiltrations d’eau ; 
 
- CONDAMNER à titre provisionnel, Madame [Y] [C], à payer à Monsieur [E] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 - CONDAMNER Madame [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au remboursement du coût du procès-verbal descriptif établi par Maître [O] [D] le 9 octobre 2023.”.

A l'audience du 11 décembre 2023, Monsieur [V] [K] [E] a maintenu oralement les prétentions formulées dans son assignation à l’encontre de Mme [C], expliquant la nécessité de faire intervenir une entreprise missionnée par le syndic pour déterminer la cause du dégât des eaux subi dans son lot n°97 et y remédier. Il soutient que Mme [C] n’a pas répondu aux courriers adressés pour faire vérifier ses installations sanitaires ni pour permettre l’accès du syndic et d’un plombier à son logement pour une recherche de l’origine de la fuite ; que les dégradations se poursuivent et que le plafond dans son lot menace désormais de s’effondrer ; que les moisissures et l’humidité des lieux ont fini par convaincre sa propre locataire de quitter les lieux ; qu’il est fondé à demander l’accès contraint au logement de Mme [C] pour le syndic et une entreprise chargée d’une recherche de fuite et de la réalisation des travaux pour y remédier, avec à cette fin désignation d’un commissaire de justice.

Madame [Y], [S], [L] [C], citée à étude, n’a pas constitué avocat de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré pour être mise à disposition au greffe, le 22 décembre 2023.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale 

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.


L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.




Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l'hypothèse d'un dysfonctionnement ou d'un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le requérant :

- que le mandataire locatif de M. [E] a signalé le 20 juillet 2023 au syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], une fuite d’eau affectant le logement loué au 4ème étage en plafond et mur de salle de bains et le refus de la voisine de l’appartement du dessus, Mme [C], de faire procéder à une recherche de fuite sur ses installations sanitaires; 
- que le syndic de copropriété a, par courrier adressé le 23 août 2023, demandé à Mme [C] de permettre à un plombier d’avoir accès à son logement, après un premier courrier adressé vainement en ce sens en juillet 2023 ;
- que selon compte-rendu de recherche de fuite en date du 29 août 2023, la société RESILIANS, mandatée par l’assureur de la locataire de M. [E], au sein du lot n°97, a relevé un taux d’humidité dans le logement de 100% et a signalé que la localisation de la fuite d’eau se trouvait chez un tiers mais que l’occupante du logement du dessus refusait catégoriquement l’accès, même au syndic. Il est noté des dégradations avec un écoulement d’eau continu sur le plafond du séjour et dans la salle de bains du logement de M. [E] ;
- que par constat réalisé le 9 octobre 2023, le commissaire de justice mandaté par le requérant a relevé que le plafond de la salle de bains était cloqué et écaillé et que des moisissures se développaient au plafond et sur les murs ; que de l’eau s’écoule le long des canalisations communes situées à gauche de la porte d’accès et que ces canalisations sont rouillées et corrodées; que dans le séjour, il est constaté une importante fissure du plancher haut, autour de laquelle la peinture est décolée et écaillée ; qu’il s’écoule de cette fissure des gouttes d’eau sans discontinuer et que le plancher haut est mouillé au toucher ; que l’enduit est décollé et la dalle visible ; que des débris tombent au sol ; qu’une fissure est naissante en plafond en direction de la porte fenêtre et que le coffre de volet roulant est fissuré verticalement.

Il est suffisamment établi par le requérant, l’imminence d’un dommage, constitué par l’impossibilité d’accéder au logement de Madame [Y], [S], [L] [C] au 5ème étage, se situant au-dessus du logement sinistré au 4ème étage pour rechercher la cause des fuites d’eau et y remédier et par voie de conséquence par le risque de survenance de nouvelles dégradations et chutes de matériaux sous l’effet d’infiltrations continues depuis juillet 2023, affectant tant les plafonds du logement du 4ème étage appartenant au requérant que les parties communes constituées par le plancher haut entre le 4ème et le 5ème étage.







Madame [Y], [S], [L] [C] n’a pas donné accès à son logement lors de la recherche de l’origine de la fuite organisée par l’assureur habitation de la locataire au 4ème étage ni à la suite des courriers du syndic et du conseil de M. [E] pour organiser dans son logement une recherche de l’origine de la fuite d’eau. 

En conséquence, il convient d’enjoindre à Madame [Y], [S], [L] [C] d’avoir à laisser le libre accès de son appartement du 5ème étage (lot n°105), à l’entreprise mandatée par le syndic de copropriété pour rechercher l’origine de la fuite affectant le lot n° 97 au 4ème étage et y mettre fin le cas échéant, dans le délai de 5 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Considérant le refus d’accès exprimé par Madame [Y], [S], [L] [C] et l’absence de rendez-vous fixé avec une entreprise de recherche de fuite depuis juillet 2023, il sera fait droit, en cas de carence de Madame [Y], [S], [L] [C] dans le délai de 5 jours précité, à la demande tendant à voir autoriser Monsieur [V] [K] [E] à faire intervenir un commissaire de justice de son choix, accompagné d’un serrurier et éventuellement de deux témoins, afin de faire pénétrer dans le lot n°105, le syndic et/ou l’entreprise mandatée pour la recherche de l’origine de la fuite et y mettre fin le cas échéant, et ce au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les autres demandes

Madame [Y], [S], [L] [C], partie défenderesse défaillante, doit supporter la charge des dépens incluant les frais de constat de commissaire de justice du 9 octobre 2023, et sera condamnée à régler à Monsieur [V] [K] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond, mais dès à présent, 

Enjoignons à Madame [Y], [S], [L] [C] d’avoir à laisser le libre-accès de son appartement du 5ème étage (lot n°105) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], au syndic de copropriété de l’immeuble et à l’entreprise mandatée pour une recherche de l’origine de la fuite affectant le logement de M. [V] [K] [E] au 4ème étage (lot n°97) et y mettre fin le cas échéant, dans le délai de 5 jours suivant la signification de la présente ordonnance,







Disons qu’à défaut d’exécution volontaire par Madame [Y], [S], [L] [C] de l’injonction de laisser accès à son logement dans le délai précité, M. [V] [K] [E] sera autorisé à faire intervenir dans le logement de Madame [Y], [S], [L] [C] situé au 5ème étage (lot n°105) de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], un commissaire de justice de son choix, accompagné d’un serrurier et éventuellement de deux témoins, le cas échéant avec le concours de la force publique, afin de faire pénétrer dans les lieux le syndic de copropriété et/ou l’entreprise mandatée pour la recherche de l’origine de la fuite d’eau affectant le logement de M. [E] au 4ème étage (lot n°97) et y mettre fin le cas échéant, puis d’assurer au besoin la mise en sécurité de la porte d’accès au logement par le serrurier à la fin des opérations,

Condamnons Madame [Y], [S], [L] [C] à payer à Monsieur [V] [K] [E] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons Madame [Y], [S], [L] [C] aux dépens de l’instance, lesquels incluront les frais de constat par commissaire de justice en date du 9 octobre 2023,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes,

Ainsi fait à Paris, le 22 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY