Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58431 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AW7

N° : 5

Assignation du :
06 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. LA NEVA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS - #C2254

DEFENDERESSE

La S.A.S. LE FOURNIL D’EMMA
[Adresse 2]
[Localité 4]

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 22 juin 2020, la société SCI DE LA NEVA a donné à bail commercial à la société LE FOURNIL D’EMMA des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], (lot n°4), pour une durée de neuf ans à compter du 22 juin 2020, moyennant un loyer en principal de 23.100 euros par an exigible à compter du 1er mars 2021, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 22 septembre 2023, à la société LE FOURNIL D’EMMA, pour une somme de 11.379,64 euros, au titre de l’arriéré locatif au 19 septembre 2023, outre 1.137,96 euros de clause pénale.

Par acte délivré le 6 novembre 2023, la société SCI DE LA NEVA a fait assigner la société LE FOURNIL D’EMMA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- “Constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet dudit commandement. 
 
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société LE FOURNIL D’EMMA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial qu’elle occupe dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est. 
 
- Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse, aux frais et périls de la société locataire. 
 
- Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d’une part, en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement du 22 septembre 2023 mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d’autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance. 
 
- Condamner la société LE FOURNIL D’EMMA à payer, à titre provisionnel et sauf à parfaire, la somme, arrêtée au 30 octobre 2023, de 18.099,87 €, outre l’indemnité forfaitaire de 1.809,98 € en application de l’Article 15.2.1 du bail, les intérêts conventionnels de retard au taux EURIBOR à douze mois majoré de cinq points en application de l’Article 15.2.1 du bail et le coût du commandement de payer, en application de l’Article 15.3 du bail, directement entre les mains de la société requérante. 




 
- Condamner la société LE FOURNIL D’EMMA à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de cinquante pour cent, charges, taxes et prestations en sus, en application de l’Article 15.4 du bail et ce, depuis la date d’effet du commandement de payer du 22 septembre 2023 et jusqu’à remise effective des clés. 
 
- Enfin, condamner la société LE FOURNIL D’EMMA au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Judith BENGUIGUI, Avocat à la Cour”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2023, la société SCI DE LA NEVA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée selon les formalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse de son siège social, la société LE FOURNIL D’EMMA n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article 15.1 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues en application du bail, après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI DE LA NEVA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11.379,64 euros, arrêtée au 19 septembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LE FOURNIL D’EMMA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 50 pour cent en cas d'expulsion.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI DE LA NEVA, l'obligation de la société LE FOURNIL D’EMMA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires, frais et indemnités d'occupation au 30 octobre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 18.099,87 euros (4e trimestre 2023 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LE FOURNIL D’EMMA. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 22 septembre 2023 à hauteur de 11.379,64 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

La société SCI DE LA NEVA sollicite l'application de pénalités lui attribuant 10% du montant des sommes exigibles et consistant à majorer de 5 points le taux EURIBOR à 12 mois applicable aux intérêts de retard (article 15.1.2 et 15.3 du bail).


Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les clauses pénales du bail qui prévoient d’une part une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues et la majoration contractuelle du taux d’intérêt de retard prévu à l’article 1231-6 du code civil et courant sur les sommes dues, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.


- Sur les autres demandes

La société LE FOURNIL D’EMMA, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LE FOURNIL D’EMMA ne permet d’écarter la demande de la société SCI DE LA NEVA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 octobre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE FOURNIL D’EMMA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], (lot n°4), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE FOURNIL D’EMMA, à compter de la résiliation du bail du 24 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LE FOURNIL D’EMMA à payer à la société SCI DE LA NEVA la somme de 18.099,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 octobre 2023 (4e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur 11.379,64 euros et à compter du 6 novembre 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales tendant à la majoration de 10 % des sommes dues et la majoration du taux des intérêts de retard ;

Condamnons la société LE FOURNIL D’EMMA aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamnons la société LE FOURNIL D’EMMA à payer à la société SCI DE LA NEVA la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 22 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY