Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■

2ème chambre civile

 
N° RG 20/11598 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHRH

N° MINUTE : 


Assignation du :
04 Novembre 2020















JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEURS

Monsieur [E] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [F] [Z] [I] [T] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235



DÉFENDEURS

Monsieur [N] [X] [L] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [A] [B] [H] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D567



Décision du 21 Décembre 2023
2ème chambre civile
N° RG 20/11598 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHRH




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président
Claire ISRAEL, Vice-Présidente
Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sylvie CAVALIE, Greffière


DEBATS

A l’audience collégiale du 09 Novembre 2023, tenue publiquement Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile. 

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.
 


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE


Par acte du 9 août 2019, les époux [Y] ont vendu aux époux [S] un appartement en cinquième étage à [Localité 3] au prix de 1.260.000 euros.

Après la vente, il est apparu la présence de mérules et de champignons lignivores dans le bâtiment et plus particulièrement entre les 3ème et 5ème étages.

Par actes d’huissier des 4 novembre 2020, les époux [S] ont assigné les époux [Y] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 avril 2022, de :
les condamner solidairement à leur verser une indemnité de 438.644,80 euros outre les intérêts légaux à compter du 9 août 2019 en réparation de leurs préjudices,les condamner solidairement à leur verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2022, les époux [Y] demandent au tribunal de :

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rejeter les demandes,condamner les époux [S] à leur verser une indemnité de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral pour procédure abusive,les condamner à une amende civile de 10.000 euros,les condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 9 novembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des époux [S] notifiées par voie électronique le 19 avril 2022 ;

Vu les conclusions des époux [Y] notifiées par voie électronique le 10 juillet 2022 ;

1°) Sur la responsabilité des époux [Y]

1.1°) Sur le fait générateur de responsabilité

Les époux [S] font valoir :
que depuis au moins 2013, le bâtiment a subi de nombreux dégâts des eaux en raison de canalisations fuyardes,que [N] [Y] n’a eu de cesse que de retarder les travaux nécessaires,que la mérule a pour cause les infiltrations anciennes et pour épicentre l’appartement vendu,que [N] [Y] faisait partie du conseil syndical depuis les 10 années précédant la vente,que les époux [Y] ne pouvaient donc ignorer les désordres récurrents et anciens affectant le bâtiment, qu’ils ont choisi de les dissimuler alors qu’une telle information était déterminante du consentement de leurs cocontractants,qu’ils ont ainsi commis un dol par réticence, fait générateur de responsabilité.
Les époux [Y] répliquent :
qu’ils ignoraient lors de la vente la présence de mérules,que le bien vendu ne souffrait d’aucune humidité,que l’origine des infiltrations n’est pas déterminée ainsi que celle des champignons,que le bâtiment n’a connu que 3 désordres ponctuels qui n’ont pas été dissimulés et qui avaient été jugulés,que les dégâts survenus en 2012 et 2015 affectaient un mur différent de celui atteint de mérule,que le report des travaux envisagés a pour cause non pas la volonté maligne de [N] [Y] mais l’opposition d’une copropriété voisine et le choix, conforme aux préconisations de l’architecte de la copropriété, d’en réduire l’ampleur,
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qu’ils n’ont donc dissimulé aucune information,que, de plus, il n’est pas démontré qu’informés de la présence de mérules ou de l’existence de dégâts des eaux, les époux [S] auraient alors renoncé à l’acquisition,qu’aucun dol ne peut leur être reproché.
Sur ce, il résulte des articles 1130 et 1137 du code civil que commet un dol le cocontractant qui dissimule à l’autre une information dont il sait que la révélation aurait été de nature à l’empêcher de contracter ou à le convaincre de contracter à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, selon le rapport du cabinet d’expertise Sertis, le développement initial de mérules nécessite une humidité élevée et des températures douces pendant plusieurs mois.

La seule présence de mérules suffit à démontrer l’existence d’une humidité dommageable et persistante lors de la vente.

Le bâtiment comprend un mur donnant sur une courette et un mur donnant sur une cour. Seul le mur donnant sur la cour est affecté par la mérule à l’exclusion de celui donnant sur la courette.

Selon rapport du 24 juin 2016 adressé au syndic, un architecte mandaté par le syndicat a constaté des infiltrations d’eau sur les façades des murs sur cour et sur courette en raison notamment de descentes d’eau fuyardes. Il notait en sus pour la façade sur cour « la présence d’une colonne d’alimentation d’eau froide vétuste et fuyarde dans les cuisines dont le cheminement est proche de la contre paroi interne du mur de façade sur cour » venant « ajouter au phénomène d’infiltration dans le mur et les planchers ». Il précisait que « la probable constitution en ossature de bois » de ces derniers les rendaient « vulnérables avec à terme un risque d’effondrement ».

Il recommandait, s’agissant de la façade sur cour, « une campagne de sondages de la façade sur cour de l’immeuble [...] pour identifier les probables pans de bois défectueux » et « un diagnostic complet de la façade ».

[N] [Y] en sa qualité de président du conseil syndical ne pouvait ignorer les constatations et recommandations faites alors par l’architecte. Il en est de même pour [A] [Y], en sa qualité d’épouse de [N] [Y].

Les époux [Y] savaient donc en 2016 que l’état de la façade sur cour était préoccupant et qu’il existait des suspicions sérieuses d’atteintes à la structure de l’immeuble.

S’ils justifient de sondages réalisés en 2017 sur la façade sur courette de nature à rassurer la copropriété sur la solidité de ce mur et l’absence d’infiltration, ils ne produisent aucun élément afférent au mur sur cour. Ils n’allèguent même pas que des sondages ont été entrepris sur cette façade.



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Par conséquent, compte tenu des informations en leur possession en 2016 et de l’absence d’élément de nature à leur faire croire légitimement qu’il n’existait plus de motif de se préoccuper de cette façade, ils auraient dû révéler aux époux [S] les informations en leur possession quant à l’état du mur sur cour et au risque existant corrélativement quant à la structure du bâtiment.
L’information retenue touchant à la solidité du bâtiment, il est évident qu’elle était de nature à pousser les époux [S] à s’abstenir de contracter ou à contracter à des conditions substantiellement différentes. Elle était ainsi déterminante de leur consentement.

Les époux [Y] ont donc commis un dol par réticence.

1.2°) Sur l’indemnisation

Les époux [S] exposent qu’en conséquence de la réticence dolosive dont ils ont été victimes, ils ont subi les préjudices suivants:
99.750 euros pour les travaux de remise en état du bâtiment et les frais de dépose de chaudière de l’appartement,55.000 euros pour leurs frais de logement dans l’attente de la réalisation des travaux,999 euros pour l’assurance locative du local loué par eux le temps de travaux,252.000 euros pour la dévalorisation du bien,30.000 euros pour leur préjudice moral.
Les époux [Y] répliquent :
que le montant réclamé au titre des travaux de remise en état comprend des améliorations ou rénovations étrangères à la présence de mérules,qu’indépendamment des désordres stigmatisés, les époux [S] avaient prévu de louer un autre bien pour se loger le temps de réaliser des travaux dans le bien vendu, que les frais de logement et de déménagement réclamés sont donc sans lien de causalité avec le dol allégué,que le bien ne subit aucune dévalorisation mais, au contraire, prendra de la valeur en raison des travaux votés.
Sur ce, si le dol constitue une faute et engage la responsabilité de son auteur, il ne le constitue pas débiteur de l’obligation de garantir un bien conforme à la représentation erronée qu’il a provoquée ou favorisée dans l’esprit de son cocontractant.

En d’autres termes, l’auteur du dol ne peut être tenu que de réparer les préjudices nés de l’erreur provoquée dans l’esprit de son cocontractant sans avoir à livrer une chose ayant la qualité ou les propriétés attendues par le cocontractant trompé.

Par suite, le coût des travaux, les frais de dépose de chaudière et de relogement, les cotisations d’assurance locative, la dévalorisation du bien et la souffrance morale allégués doivent être discutés non pas en tant que conséquence du dol lui-même mais en tant qu’éléments dont le dol a empêché la prise en considération par les époux [S] pour apprécier le prix qu’ils étaient prêts à mettre pour acquérir un bien de moindre qualité que celle présumée et donc pour négocier la vente à d’autres conditions, c’est-à-dire comme éléments de valorisation de la perte de chance de négocier la vente à un meilleur prix consécutive au dol des époux [Y].



Les travaux de ravalement, plomberie, couverture, charpente, échafaudage, traitement des bois et menuiserie étaient nécessaires à la reprise des désordres que permettait de suspecter l’information dissimulée. Ils ont présenté un coût pour la copropriété de l’ordre de 379.000 euros. Le bien vendu représentant 151 / 1.002ème, le coût imputable au bien est de l’ordre de 57.000 euros (379.000 x 151 / 1.002 arrondi).

Il n’est pas établi que le bâtiment était inhabitable. Dès lors, les époux [S] n’auraient pas pu prendre en considération des frais de relogement et d’assurance locative le temps des travaux.

La prise en compte de la dévalorisation du bien se confond avec celle du coût de reprise du mur de façade sur cour et des structures du bâtiment et n’a donc pas à être pris en compte en sus.

Ainsi, en tenant compte en sus des inconvénients et tracas liés à la suspicion d’état dégradé du bien, il y a lieu d’estimer que les époux [S] auraient tenté de négocier l’acquisition à un prix inférieur de 60.000 euros.

Les chances de conclusion devant être estimées à 90 % ; le préjudice est de 54.000 euros (90 % x 60.000).

Il convient donc de condamner les époux [Y] à verser aux époux [S] une indemnité de 54.000 euros.

2°) Sur les autres demandes

Les époux [Y] succombant dans la présente instance leur demande en responsabilité pour procédure abusive doit être rejetée. Il convient en outre de les condamner à verser aux époux [S] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande en paiement d’une amende civile qui ne peut revenir qu’au Trésor public, doit être déclarée irrecevable, faute de présenter un intérêt pour eux.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum les époux [Y] à verser aux époux [S] une indemnité de 54.000 euros en réparation de leurs préjudices consécutifs à la conclusion de la vente du 9 août 2019 ;

Condamne in solidum les époux [Y] à verser aux époux [S] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclare irrecevable la demande des époux [Y] tendant à :
condamner les époux [S] à une amende civile de 10.000 euros ;

Décision du 21 Décembre 2023
2ème chambre civile
N° RG 20/11598 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHRH




Déboute les époux [Y] de leurs demandes tendant à :
condamner les époux [S] à leur verser une indemnité de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,les condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamne in solidum aux dépens et accorde à Maître Chantal Teboul Astruc le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIEJérôme HAYEM