Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54210 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2LJ

N° : 8

Assignation du :
23 Mai 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. CHEVAT 15
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS - #B0740


DEFENDERESSE

LA S.A.S. DIB NAILS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #L170



DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 25 mars 2021, à effet au 1er avril 2021, la SCI CHEVAT 15 a donné à bail dérogatoire à la société DIB NAILS un local situé [Adresse 2] pour une durée ferme de deux ans à compter du 1er avril 2021 et jusqu’au 30 mars 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 16.800 euros, payable mensuellement d’avance.
Le bail étant arrivé à son terme, la SCI CHEVAT 15 a fait délivrer à la SAS DIB NAILS, par exploit du 3 avril 2023, une sommation de quitter les lieux dans un délai de 48 heures.

Se prévalant du maintien dans les lieux sans droit ni titre par la défenderesse, la SCI CHEVAT15 l’a fait assigner, par exploit délivré le 23 mai 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’expulsion.
L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 19 juin 2023, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, qui ont reçu injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 octobre 2023, à laquelle elles ont déposé des conclusions qu’elles ont oralement soutenues.
La SCI CHEVAT 15 demande au juge des référés de :
Déclarer la SCI CHEVAT 15 recevable et bien fondée en ses demandes,Débouter la société DIB NAILS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Constater et au besoin juger que le bail dérogatoire signé le 25 mars 2021, à effet au 1er avril 2021, est arrivé à échéance,Constater et au besoin juger que la SAS DIB NAILS se maintient indument et sans aucun titre dans les lieux pris à bail,En conséquence,
Ordonner l’expulsion, sans délai, de la SAS DIB NAILS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Accorder, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Condamner la SAS DIB NAILS à une indemnité d’occupation équivalente au loyer majoré de 2% du loyer trimestriel par jour de retard, en application du bail signé entre les parties, à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, étant précisé que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,Ordonner la majoration de 50% des sommes dues,Ordonner la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse, à titre de dommages et intérêts,Condamner la SAS DIB NAILS au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,Condamner la SAS DIB NAILS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Condamner la SAS DIB NAILS à prendre en charge l’intégralité des frais éventuels d’expulsion en ce compris les frais d’honoraires d’huissier,Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.
Elle indique oralement s’opposer à la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par la défenderesse.
Elle fait principalement valoir au soutien de ses prétentions que la condition d’urgence est remplie par le fait que le maintien dans les lieux de la défenderesse lui cause un préjudice important ; que les clauses du bail prévoient explicitement son terme à la date du 30 mars 2023 et que la contestation opposée par la société DIB NAILS en évoquant un droit légitime à obtenir un bail commercial n’est pas sérieuse ; que cette dernière n’a au demeurant pas respecté plusieurs des clauses du bail, en procédant sans son accord à des travaux dans le local ; que le contrat ne prévoyait l’éventuel bénéfice d’n bail commercial que de façon conditionnée et facultative, et en aucun cas de façon ferme et définitive ; que la défenderesse n’a aucunement saisi de juridiction pour voir requalifier la convention précaire en un bail commercial. 
La SAS DIB NAILS demande au juge des référés de : 
Recevoir la SAS DIB NAILS en ses conclusions et la déclarer bien fondée,Juger la SCI CHEVAT 15 irrecevable en ses demandes, fins et prétentions,Débouter la SCI CHEVAT 15 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire, si une expulsion venait à être prononcée, ordonner une expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de ses indemnités accessoires,



En tout état de cause,
Condamner la SCI CHEVAT 15 à payer à la SAS DIB NAILS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI CHEVAT 15 aux entiers dépens de l’instance.En substance, elle fait valoir au soutien de ses prétentions que la demanderesse ne justifie ni de l’urgence, ni d’un trouble manifestement illicite ; qu’une contestation sérieuse est opposée aux demandes, en ce que le bail doit être requalifié en bail commercial ; subsidiairement, que l’article 1er du bail contient une promesse de bail commercial, et prévoit la reconduction tacite du bail commercial en cours à la date d’échéance ; qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle de nature à justifier une résiliation du bail ; que la demande de provision sur dommages et intérêts n’est motivée ni en droit ni en fait ; qu’en cas d’expulsion, les clauses du contrat prévoient le paiement d’une indemnité d’éviction.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS

Sur la demande d’irrecevabilité
La SAS DIB NAILS soutient que les demandes de la SCI CHEVAT 15 sont irrecevables dès lors qu’elle ne justifie ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite.
Cependant, cette contestation relève de l’appréciation du bien-fondé de la demande, et non de sa recevabilité.
En conséquence, les demandes de la SCI CHEVAT 15 seront déclarées recevables.

Sur la demande d’expulsion
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.




Aux termes de l’article 835 alinéa premier du code de procedure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail.
En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.

Il résulte de ces dispositions que le bail dérogatoire cesse en principe à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé à la condition que le bailleur manifeste au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle. 
En l’espèce, le contrat signé entre les parties le 16 mars 2021 déroge explicitement au statut des baux commerciaux. 
Son article 3 intitulé “Durée” stipule que le bail est consenti et accepté pour une durée ferme de deux ans, commençant à courir le 1er avril 2021 pour se terminer le 30 mars 2023; il précise encore que “la durée du présent bail ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera au terme de la durée susvisée, même à défaut de dénonciation pour cette date”.

Le bail est ainsi arrive à expiration le 31 mars 2023 et la bailleresse a fait signifier à sa locataire:
Par exploit du 16 mars 2023, une lettre dactylographiée par laquelle elle lui a rappelé les clause du bail relatives à sa durée, son expiration à venir le 30 mars 2023, et lui a demandé de lui indiquer un horaire pour fixer le rendez-vous d’état des lieux de sortie ;Par exploit du 3 avril 2023, une sommation de quitter les lieux dans un delai de 48 heures.



L’article 1er du bail stipule que les parties conviennent de déroger au statut des baux commerciaux et qu’en consequence, “ le preneur ne pourra en aucun cas bénéficier du droit au renouvellement ainsi qu’à une indemnité d’éviction”. Il ajoute qu’en application de l’alinéa 2 de l’article L.145-5 du code de commerce, si, à l’expiration du bail, le preneur n’a jamais fait l’objet de retard de plus de quinze jours ou impayés de loyer, les parties pourront signer, à la fin du bail dérogatoire, un nouveau bail commercial 3/6/9 aux mêmes conditions de loyer, d’activité ainsi que toutes les autres clauses, charges et conditions stipulées dans le bail dérogatoire.

La clause ci-dessus reproduite est rédigée en termes clairs et non équivoques, et ne prévoit pas de droit au renouvellement, à l’expiration du bail, sous forme d’un bail commercial, mais seulement une possibilité de signer un nouveau bail aux mêmes conditions, désormais soumis au statut des baux commerciaux, si le preneur a respecté son obligation de paiement du loyer aux termes convenus.

Cependant, comme le relève à juste titre la défenderesse, il est stipulé à l’article 11.1 “Clause résolutoire” qu’en cas de défaut d’exécution par le preneur de l’une quelconque des clauses contractuelles, ou encore de non-paiement dans les délais impartis, des termes du loyer et de ses accesoires, le bail sera résilié de plein droit, mais que “Dans le cas contraire, le bailleur s’oblige à reconduire tacitement un nouveau bail 3/6/9 à terme du présent bail dérogatoire dés lors que le preneur remplit les deux conditions principales de ce présent bail sous peine d’un paiement d’une indemnité d’éviction”.

Il doit ainsi être relevé que les clauses du bail se contredisent partiellement, la clause 11.1 reproduite ci-dessus semblant prévoir une obligation de reconduire le bail en cas de respect de ses obligations par la défenderesse, de nature à tenir en échec les termes de l’article 2 qui ne prévoient qu’une possibilité de reconduction.

En conséquence, le contrat de bail nécessite une interprétation de ses clauses, qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés et justifie son examen par le juge du fond.
La contestation opposée par la SAS DIB NAILS apparaît donc susceptible de prospérer devant le juge du fond et, sans qu’il soit nécessaire de répondre aux moyens relatifs à sa bonne ou mauvaise exécution de ses relations contractuelles, il y a lieu de constater que la demande d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion, ni sur ses demandes subséquente de fixation d’une indemnité d’occupation, de séquestration des meubles, de conservation du dépôt de garantie et de majoration des sommes dues.




Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La SCI CHEVAT15 sollicite la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts qui lui seraient dus par la défenderesse.

Cependant, elle ne détaille aucunement les préjudices qu’elle allègue et ne caractérise pas davantage la faute de la défenderesse, qui ne saurait se déduire de son seul maintien dans les lieux au regard des éléments exposés ci-dessus quant à la nécessaire interprétation des clauses du bail. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la SCI CHEVAT 15 sera condamnée au paiement des dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la demande d’irrecevabilité ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI CHEVAT 15 ;
Condamnons la SCI CHEVAT15 au paiement des dépens ;

Condamnons la SCI CHEVAT15 à payer à la SAS DIB NAILS la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 décembre 2023. 

Fait à Paris le 21 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELEmmanuelle DELERIS