Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57154 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZUE

N° : 4

Assignation du :
21 Septembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SELECTIRENTE, société en commandite par actions,
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815


DEFENDERESSE

La société KLEP’S S.A.R.L.
Ayant élu domicile dans les lieux loués
[Adresse 2] et [Adresse 2]
[Localité 3]

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 décembre 2019, la société SELECTIRENTE a consenti à la SARL KLEP’S un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 2] [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 50.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 9 mai 2023, un commandement de payer la somme en principal de 27.410,58 euros au titre des loyers et charges échus au 11 avril 2023, 2eme trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 25 septembre 2023, fait citer la SARL KLEP’S devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; 
- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;
- condamner la SARL KLEP’S à payer à La société SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 36.259,79 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard calcul sur le taux de base bancaire, majoré de quatre points, le TBB étant calculé sur la base du mois précédent l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement (article 4.6 du contrat de bail) ;
- condamner par provision la SARL KLEP’S à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 7.251,95 euros au titre de l’article 21.2 du contrat de bail ;
- fixer et condamner provisionnellement la société KLEP’S à payer à la société SELECTIRENTE une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50% de ce montant de loyer (article 4.10 du contrat de bail), outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux ;
- condamner la SARL KLEP’S à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 30 octobre 2023, le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation.

La SARL KLEP’S, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 9 mai 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 juin 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la provision 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 



En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 9 juin 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 5 785,77 euros TTC calculée sur la base de la dernière quittance produite. 

Il convient d’ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 36.259,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 13 septembre 2023, 3eme trimestre 2023 inclus. 

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

L’article 21.2 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.

De la même façon, l’article 4.6 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement d’un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de quatre points.

Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.






Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL KLEP’S au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS 
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 9 juin 2023 ;

Disons que la SARL KLEP’S devra libérer les locaux situés 31 rue du Jour et 11 rue Montmartre 75001 PARIS et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SARL KLEP’S à payer à la société SELECTIRENTE:

* la somme de 36.259,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 13 septembre 2023, 3eme trimestre 2023 inclus; 

* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 5 785,77 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SARL KLEP’S au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (230,67 euros) ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 décembre 2023. 

Le Greffier,Le Président,


Pascale GARAVELEmmanuelle DELERIS