Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS 

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

 
N° RG 23/03530 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3H

N° MINUTE : 


Assignation du :
03 Février 2023




JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet SOTTO, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811



DÉFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non- représentée 





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente , statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.



Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/03530 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3H

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI du [Adresse 2] est propriétaire des lots de copropriété n°n°383 ainsi que 41/1000èmes des lots n°224, 225 et 229 d'un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI du [Adresse 2] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI du [Adresse 2] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 18 octobre 2023. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI du [Adresse 2] au paiement de la somme de 10.461,36 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4eme trimestre 2022 incluse);
ordonner la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la SCI du [Adresse 2] au paiement d'une somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée;;

CONDAMNER la SCI du [Adresse 2] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d'un montant de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
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Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI du [Adresse 2] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 avril 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023. 

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un certificat du service de la publicité foncière que la SCI du [Adresse 2] est propriétaire des lots 383 et 41/1000èmes des lots 224 à 225, 229 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 février 2019, 25 février 2020, 22 février 2021 et 17 février 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds du 1er juin 2019 au 1er octobre 2022 ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2022 ;

- des lettres de mise en demeure en date des 24 et 30 septembre 2020, non signées, leurs avis d'envoi et accusés de réception non fournis.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI du 2 rue des immeubles industriels, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10461,36 euros.

La SCI du [Adresse 2] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception de mise en demeure permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 3 février 2023, date de signification de l'assignation.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI du 2 rue des immeubles industriels de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI du [Adresse 2] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 24 septembre 2020.
Décision du 21 Décembre 2023
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Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI du [Adresse 2] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4].

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI du [Adresse 2], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI du [Adresse 2] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] les sommes de :

- 10.461,36 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2023 (4e appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière La Présidente