Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■

2ème chambre civile

 
N° RG 19/13533 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRFET

N° MINUTE : 


Assignation du :
19 Novembre 2019















JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEURS

Monsieur [W] [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [F] [O] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentés par Maître Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1085



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. OCTODIAG
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Florence DELACHAPELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0217 et Maître Florence MAS de la SCP Yves MARCHAL-Florence MAS-Isabelle COLLINET-MARCHAL-Anne-Sophie VERITE, avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant
Décision du 21 Décembre 2023
2ème chambre civile
N° RG 19/13533 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRFE




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente Adjointe
Jérôme HAYEM, Vice-Président
Claire ISRAEL, Vice-Présidente

assistés de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 26 Octobre 2023, tenue publiquement Catherine LECLERCQ RUMEAU a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile. 

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE 

Par acte authentique du 7 octobre 2019, la société [Adresse 7] a vendu aux époux [L] les lots 87, 98 et 91 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 475.500 euros.

Il est stipulé à l’acte que les lots 87 et 98 ont été réunis afin de former une unité d’habitation unique et qu’à l’occasion de cette réunion, une partie commune séparant les deux lots a été matériellement annexée aux parties privatives. Le lot 91 est une cave.

Il est aussi stipulé à l’acte que la surface au sens des articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223, i.e. la surface dite ‘Carrez’, des lots 87 et 98 est de 39,07 m² à l’exclusion des parties communes annexées selon certificat remis par la société OCTODIAG le 8 mars 2019.

Se prévalant d’une mesure réalisée par la société Morin et Associés le 10 septembre 2019, les époux [L] ont assigné le 19/11/2019 la société [Adresse 7] devant le tribunal de céans aux fins de réduction du prix.

La société [Adresse 7] a attrait à l’instance la société OCTODIAG par acte d’huissier du 4 février 2020.

Par ordonnance en date du 5 mars 2021, le juge de la mise en état a désigné Monsieur [Y] [C] en qualité d’expert afin de procéder au mesurage des surfaces et à la ventilation du prix.

L’expert a déposé son rapport le 1er mars 2022 dont les conclusions sont les suivantes :
La superficie portée à l’acte de vente du 7 octobre 2019 dépasse la tolérance de 5% prévue par les textes législatifs et réglementaires.La différence entre la superficie privative portée à l’acte de vente et la superficie de référence issue du mesurage effectué par nos soins est de 3,60 mètres carrés.La cave représentative du lot n°91 peut être évaluée à 10 000 euros.Les parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80m, à l’exception de l’emprise située sous l’escalier d’accès à la mezzanine, peuvent être évaluées à 89 000 euros.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 22 octobre 2023, les consorts [L] demandent au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, 
Vu le rapport judicaire du 1er mars 2022 de monsieur [Y] [C],

A titre principal 
Condamner la SCI [Adresse 7] à régler aux époux [L] la somme de 42.892,24 euros à titre de restitution partielle du prix proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts à taux légal à compter du 19 novembre 2019, date de l’assignation ; Condamner la SCI [Adresse 7] à régler aux époux [L] la somme de 37.029 euros à titre de restitution partielle du prix proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts à taux légal à compter du 19 novembre 2019, date de l’assignation ; 
A titre infiniment subsidiaire 
Condamner la SCI [Adresse 7] à régler aux époux [L] la sommde34.691,58 euros à titre de restitution partielle du prix proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts à taux légal à compter du 19 novembre 2019, date de l’assignation ; En tout état de cause Condamner la SCI [Adresse 7] à régler aux époux [L] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Me Léonore BOCQUILLON, avocate aux offres de droit. 
Par conclusions en défense récapitulatives signifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, la SCI [Adresse 7] demande au tribunal de :

A titre principal,
Vu l’article 46, alinéa 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi susvisée,
Vu la jurisprudence,
Vu l’absence de preuve d’une moindre mesure d’un vingtième, 

Débouter Monsieur [W] [I] [L] et Madame [F] [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire,
Vu l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi 
Susvisée
Fixer la réduction proportionnelle du prix de vente à la somme de 31 462, 15 euros, Débouter Monsieur [W] [I] [L] et Madame [F] [O] de l’intégralité de leurs demandes formées au-delà, 
A titre reconventionnel, et en tout état de cause, dans l’hypothèse où des condamnations seraient prononcées à l’encontre de la SCI [Adresse 7], 
Vu les articles 1103 et suivants et 1231-1 du Code Civil,

Condamner la Société OCTODIAG à relever et garantir la SCI [Adresse 7] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à la demande de Monsieur [W] [I] [L] et de Madame [F] [O],Condamner la Société OCTODIAG au paiement, entre les mains de la SCI [Adresse 7] :De la somme de 42 892,24 euros (ou de tout autre montant qui sera arrêté en réduction du prix) au titre de la perte de chance subie par la SCI [Adresse 7] de vendre les lots au même prix, malgré la surface moindre, sur la base d’un taux de 100 % et, subsidiairement, de la somme de 36 458,40 euros (ou de tout autre montant qui sera arrêté en réduction du prix) sur la base d’un taux de 85%, De la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral de la SCI [Adresse 7], 
En tout état de cause,
Condamner solidairement Monsieur [W] [I] [L] et Madame [F] [O] d’une part, et la Société OCTODIAG, d’autre part, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 6 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [W] [I] [L] et Madame [F] [O], d’une part, de la Société OCTODIAG, d’autre part, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Florence DELACHAPELLE pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par conclusions en défense récapitulatives signifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, la SARL OCTODIAG demande au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 23 mai 1997, 
Vu les articles 1217 et suivants du code civil (anciennement 1147 et suivants), 
Vu l’article 1353 du code civil (anciennement 1315), 
 
A titre principal, 
Débouter les époux [L] de toutes leurs demandes excédant la somme de 27.415,54 euros, ou subsidiairement 35.165,46 euros, Débouter la SCI [Adresse 7] de ses demandes formées contre la société OCTODIAG, à défaut de preuve de l’existence d’un préjudice de perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, et à défaut de lien de causalité entre la faute alléguée et la situation litigieuse, Condamner tout succombant à verser à la société OCTODIAG une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Agnès PEROT pour ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, 
Plus subsidiairement, 
Faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par la SCI [Adresse 7] de vendre au même prix avec une surface moindre et la débouter de toutes ses demandes d’indemnisation excédant ce juste pourcentage.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 26 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION 

1°) Sur la réduction de prix

Au visa de l’article 46 de la loi n° 65–557, les époux [L] font valoir :
que les parties communes ont été spécifiquement exclues de la surface vendue (voir promesse de vente, acte de vente et attestation de vente), et qu’ils ont acquis à titre onéreux auprès du Syndicat des copropriétaires les parties communes annexées le 19 janvier 2021 suite à la modification de l’état descriptif de division.Que la surface sous l’escalier (3,60 m²) ne doit donc pas être incluse dans le calcul de la surface comme l’a justement retenu l’expert.Qu’après déduction de la cave valorisée par l’expert à la somme de 10 000 euros, le prix de vente sur lequel doit être calculée la restitution partielle proportionnelle à la moindre mesure s’élève à 465 500 euros, étant souligné que la valeur des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m n’a pas à être prise en compte.qu’ils doivent donc avoir restitution :à titre principal, d’une somme de : 42 892,24 euros à titre subsidiaire, d’une somme de 37 029 euros après déduction des surfaces inférieures à 1,80m (10,88 m²) et application d’un coefficient de pondération de 50 %à titre infiniment subsidiaire, d’une somme de 34 691,58 euros après valorisation des sous-pentes au montant retenu par l’expert, La société [Adresse 7] rétorque :
- que la méthode de mesurage retenue par l’expert est inadaptée à la situation matérielle des lots dès lors qu’il a écarté la surface des parties communes correspondant à l’entrée et à la mezzanine, contrairement à la présentation des lots au jour de la vente. 
- qu’après réintégration de cette surface dans le calcul de la superficie privative, l’écart par rapport à la superficie de référence est de 0,78m2 et donc inférieur à la tolérance légale de 5% (1,95m2)
- que l’expert a aussi écarté à torts la surface située sous l’escalier au mépris de l’article 4-1 du décret du n°67-223 du 17 mars 1967 qui invite à écarter uniquement l’emprise des marches et des cages d’escalier et non la surface située en dessous, ce qui, après réintégration, ramène le différentiel à 0,78m².
- que la réduction du prix se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et des lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 , soit en l’espèce, après déduction des valeurs de la cave, des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m et des lots d’une surface inférieure à 8m², ce qui amène à la somme de 31 462,12 euros.
 La société OCTODIAG soutient  :
que les lots étaient vendus « sans la mezzanine », partie commune , de sorte que la surface sous l’escalier d’accès à la mezzanine, soit 0,82m2 doit être réintégrée pour le calcul de la superficie CARREZ qui s’élève à 36,82m² que l’écart à retenir pour le calcul de la réduction est donc de 2,75m²que la réduction du prix correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et des lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui conduit à ventiler le prix entre la surface CARREZ et hors CARREZ (cave et sous-pente)que le coefficient de 0,70 retenu par l’expert pour les sous-pentes est adaptéque toutefois, l’expert a omis de valoriser l’espace situé sous l’escalier de la mezzanine alors qu’il l’a bien exclu de la superficie CARREZ de sorte que son raisonnement est incomplet .Sur ce, 
Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la partie manquante. Il importe peu à cet égard que l’acquéreur ait eu connaissance du caractère erroné de la surface stipulée.
Il résulte de l’alinéa 1 du même article que la surface ‘Carrez’ s’entend de la surface de la partie privative du lot vendu. En est donc exclue la surface de partie non privative.

L’article 4–1 du décret n° 67–223 pris pour l’application de la loi dispose qu’il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure Carrez en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité Carrez, seule soumise à la réduction. Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité Carrez et les autres. 

En l’espèce, l’acte de vente du 7 octobre 2019 porte sur les lots 87 et 98 correspondant à une chambre et un appartement situés au 5ème étage de l’immeuble et qui ont été réunis, ainsi que sur le lot 91 qui est une cave située au sous-sol.

Aux termes de son rapport, l’expert retient une surface totale privative Loi Carrez de 35, 50 m².

Il convient d’observer qu’en application des règles précitées, les parties communes ainsi que les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, et notamment celle correspondant à la partie située sous l’escalier d’accès à la mezzanine, ont, à juste titre, été exclues du calcul. 

Par suite, la différence entre la surface privative Loi Carrez portée à l’acte de vente (39,07 m²) et la surface réelle est de 3,57 arrondi à 3,60 m², et excède la tolérance de 5%. 

Il sera donc fait droit à la demande en réduction proportionnelle du prix. 
Cette réduction proportionnelle n’a toutefois vocation à s’appliquer qu’à la part du prix correspondant aux surfaces Loi Carrez et seront exclues les valeurs de la cave et des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. 

La valorisation de la cave à 10 000 euros par l’Expert après application d’un coefficient de pondération de 50% et sur la base d’un prix moyen au m² de 1 934,40 euros apparaît conforme au marché et sera validée.
Il en va de même de la valorisation des parties sous rampants à la somme de 89 000 euros après application d’un coefficient de pondération de 70% et sur la base d’un prix moyen au m² de 11 696 m² relevé dans le 3ème arrondissement à la date de la vente. 

En conséquence, le prix de vente correspondant à la surface Carrez est :
 475 500 – (10 000 + 89 000 ) = 376 500 euros
Le montant de la réduction proportionnelle du prix auquel sera condamné la société [Adresse 7] s’élève donc à la somme de :
(376 500 : 39,07) X 3,60 = 34 691, 58 euros

Cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019, date de l’assignation. 

2°) Sur l’appel en garantie formé par la société [Adresse 7] contre la société OCTODIAG et la responsabilité de la société OCTODIAG

La société [Adresse 7] rappelle :
que le mesureur est tenu d’une obligation de résultat et que sa faute est caractérisée lorsqu’il est avéré que son mesurage a intégré des surfaces expressément exclues de la loi CARREZque le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre que la comparaison entre les mesurages effectués respectivement par la société OCTODIAG et l’expert judiciaire révèle des erreurs manifestes engageant la responsabilité de la société OCTODIAG sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et ouvre droit à la réparation intégrale de son préjudice que ce préjudice s’élève à 42 892,24 euros au titre de la perte de chance sur la base d’un taux de 100%, 
La société OCTODIAG réplique :
que l’écart de surface a été découvert en septembre 2019, soit avant la réitération de la vente par acte authentique et que c’est en toute connaissance de cause que la venderesse n’a pas souhaité modifier la superficie Loi CARREZ et renégocier le prix , prenant ainsi le risque de s’exposer à une action judiciaire (article 24 de l’acte de vente)qu’il n‘existe pas de lien de causalité entre la faute allégué et le préjudice subi par la venderesse , étant observé que la diminution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable pour le vendeur. 
Sur ce,

La restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, de sorte que la demande de la société [Adresse 7] de condamnation de la société OCTODIAG à la relever et garantir de la condamnation à restituer une partie du prix de vente sera rejetée.

IC 1740415975Il manquait le rejet de l’appel en garantie

Il y a 2 demandes : appel en garantie et action en responsabilité pour perte de chance 
En revanche, le vendeur peut en revanche se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. 

En l’espèce, si aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du diagnostiqueur pour des erreurs liées à l’annexion de parties communes (entrée et mezzanine) , il ressort de la comparaison entre le certificat établi le 27 septembre 2019 par la société OCTODIAG et les mesures effectuées par l’expert, que des erreurs concernant le mesurage des parties privatives excédant le seuil légal de 5% ont été commises par cette dernière, ouvrant droit à une action en responsabilité à son encontre. 

Au vu de la situation et des caractéristiques du bien vendu, la perte de chance sera fixée à 70%.




La société OCTODIAG sera en conséquence condamnée à payer à la société [Adresse 7] la somme de : 34 691,58 X 70% = 24 284,10 euros

Enfin, la société [Adresse 7] ne justifie pas du préjudice moral qu’elle aurait subi. Sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera donc rejetée.

3°) Sur les autres demandes

Les sociétés [Adresse 7] et OCTODIAG qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise ainsi qu’à verser aux époux [L] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société [Adresse 7] à payer à [W] [I] [L] et [F] [Z] [O] la somme de 34 691, 58 euros à titre de restitution du prix, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019 ;

Rejette la demande de la société [Adresse 7] tendant à condamner la société OCTODIAG à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la société OCTODIAG à payer à la société [Adresse 7] la somme de 24 284,10 euros à titre de dommages intérêts,

Rejette la demande de la société [Adresse 7] de condamnation de la société OCTODIAG à l’indemniser de son préjudice moral,

Condamne in solidum la société [Adresse 7] et la société OCTODIAG à payer à [W] [I] [L] et [F] [Z] [O] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code
de procédure civile ;

Condamne in solidum la société [Adresse 7] et la société OCTODIAG aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Léonore BOUQUILLON.

Fait et signé à PARIS, le 21 décembre 2023

La greffièreLa Présidente
Sylvie CAVALIECatherine LECLERCQ RUMEAU