Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05420 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G5H

N° MINUTE : 12/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971

DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 02 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 décembre 2023 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05420 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G5H

Suivant bail signé le 30 août 2002, l'OPAC de [Localité 7], aujourd'hui dénommé [Localité 7] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [H] [Z], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]- [Localité 6], ainsi qu'une cave à la même adresse.

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 31 janvier 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues, acte demeuré infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 6 février 2023.

Par assignation en référé délivrée le 25 mai 2023, [Localité 7] HABITAT-OPH a attrait Madame [H] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
-d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
-de condamner par provision Madame [H] [Z], au paiement des sommes suivantes :
-6380,30 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 4 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, outre intérêts à compter du commandement du 31 janvier 2023;
-A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation au titre de l'habitation et de la cave, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer actualisé et des charges, jusqu'au départ effectif des lieux ;
-390 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 31 janvier 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 novembre 2023.

Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est de 5087,39 euros au 17/10/2023, mois de septembre 2023 inclus, frais inclus, et de 4768,95 euros hors frais, au 17/10/2023, mois de septembre 2023 inclus.

Il a précisé qu'un plan d'apurement à hauteur d'échéances mensuelles de 300 euros en sus du loyer courant a été régularisé, et a indiqué que la locataire ayant repris le paiement des loyers courants, il y a lieu d'entériner cet échéancier.

Madame [H] [Z], comparaissant en personne, a indiqué reconnaître la dette, avoir repris le paiement des loyers courants, et a sollicité des délais, faisant état de sa situation et proposant de régler300 euros par mois en sus des loyers courants. Elle a précisé que désormais son fils en alternance pouvait l'aider.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 8 juin 2023).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 6 février 2023). 

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion :

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [H] [Z], le 31 janvier 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés (pièce 5).
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er Avril 2023, soit 2 mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Madame [H] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [H] [Z] reste lui devoir au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), la somme de 4768,95 euros hors frais, au 17/10/2023, mois de septembre 2023 inclus, qu'il convient de retenir, les frais devant être déduits, en considération notamment des intérêts de retard qui seront dus à compter du commandement, dette qui n'est pas contestée par la locataire.
 
Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [Z] à payer à titre provisionnel à [Localité 7] HABITAT-OPH, la somme de 4768,95 euros selon arriéré locatif arrêté au 17/10/2023, mois de septembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023.
 
Sur les délais de paiement :

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de l'accord des parties, il convient de dire que la locataire est autorisée à se libérer de sa dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire dans les termes du dispositif. 
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires :

Madame [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 31 janvier 2023.

L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par [Localité 7] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de [Localité 7] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 août 2002 entre [Localité 7] HABITAT-OPH et Madame [H] [Z], concernant l'appartement situé [Adresse 1]- [Localité 6], ainsi qu'une cave à la même adresse, sont réunies au 1er Avril 2023,

CONSTATONS que Madame [H] [Z] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS Madame [H] [Z], à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4768,95 euros selon arriéré locatif arrêté au 17/10/2023, mois de septembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 ;

CONSTATANT l'accord des parties à l'audience, DISONS que Madame [H] [Z] est autorisée à s'acquitter de cette dette par 15 versements mensuels consécutifs de 300 euros, en sus des loyers et charges courants, le 16ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; 

 DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit:
-la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence, 

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [H] [Z], du logement situé [Adresse 1]- [Localité 6], ainsi qu'une cave à la même adresse, ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS, à compter du 1er Avril 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [H] [Z] au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [H] [Z] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle au titre de l'habitation et de la cave, et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS [Localité 7] HABITAT-OPH de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [H] [Z] au paiement des dépens, en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 31 janvier 2023; 

DISONS n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 
Le greffierLe juge