Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 22/09523 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSQ3

N° MINUTE : 2/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDEURS
Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 1], Madame [F] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, 150 Avenue de Wagram 75017 Paris, Toque A0004

DÉFENDERESSE
S.A.S. WANDERLUST, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Me Paul CESBRON LAVAU, avocat au barreau de PARIS, 32 Rue de Monceau 75008 Paris, Toque P0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 02 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 décembre 2023 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 22/09523 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSQ3

Suivant bail à effet au 5 novembre 2021, Madame [D] [Y] a donné à bail à la société WANDERLUST afin d'y loger son salarié, Monsieur [L] [T], un logement dont elle a confié la gestion locative à la société MAZET ENGERAND&GARDY, selon bail soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du Code civil, et situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 3640 euros, outre 260 euros de provision pour charges mensuelle.

Un dépôt de garantie représentant 6 mois de loyers a été versé, soit la somme de 23400 euros.

Par acte d'huissier du 5 septembre 2022, Madame [D] [Y] a fait délivrer à la société WANDERLUST un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 7494 euros, terme de juillet 2022 inclus, acte demeuré impayé.

Par assignation en date du 22 novembre 2022, Madame [D] [Y] a fait citer la société WANDERLUST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

-Constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 septembre 2022 n'ont pas été réglées ;
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, au profit de Madame [D] [Y], et la résolution de plein droit du bail, à compter du 5 novembre 2022 ;
En conséquence, 
Juger que la société WANDERLUST est occupante sans droit ni titre des lieux loués par Madame [D] [Y],
En conséquence,
Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
Condamner par provision la société WANDERLUST au paiement des sommes suivantes :
-23094 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022, et intérêts à taux légal à compter du commandement du 5 septembre 2022 sur la somme de 7494 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
-une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de décembre 2022, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ;
-2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le coût du commandement .

L'affaire appelée à l'audience du 3 mars 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties qui tentaient de se rapprocher en vue d'un accord .

A l'audience de renvoi du 29 août 2023, par conclusions d'intervention volontaire, Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] sont venus aux droits de Madame [D] [Y], décédée le 30 mars 2023, laissant pour lui succéder ses enfants Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J].
 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 novembre 2023.

Lors de l'audience, Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de l'acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 27668,55 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023 inclus.
Ils ont observé que les règlements promis n'ont pas été effectués, que les loyers courants n'ont pas été réglés et ont précisé s'opposer à tout échéancier.

La société WANDERLUST, représentée par son Avocat propose de reprendre le paiement des loyers courants en novembre 2023, et de régler la dette selon 12 échéances, soit jusqu'en novembre 2024.

Elle précise avoir eu des difficultés étant une société travaillant dans l'évènementiel et la culture.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE :

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 30/11/2022).

L'action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL ET L'ARRIÉRÉ DE LOYER

Aux termes des nouveaux articles 1103, 1104, 1217 et 1231 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Le contrat de bail est " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ", selon l'article 1709 du code civil. En vertu de l'article 1737 du code civil applicables aux baux : " Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. ".
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 1728 du code civil. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.
En vertu des articles 1224 et suivants du code civil " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. " et " La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. " et " Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ". Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1315 devenu 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (pièce 1-page 4).

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire précitée a été régulièrement signifié à la société WANDERLUST, le 5 septembre 2022, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 7494 euros.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 novembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société WANDERLUST est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil .

Les bailleurs produisent un décompte démontrant que la société WANDERLUST reste leur devoir au titre de l'arriéré locatif, la somme de 27668,55 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023 inclus.
 
Il convient en conséquence de condamner la société WANDERLUST à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y], la somme de 27668,55 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 5 septembre 2022 sur la somme de 7494 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
 
SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET L'EXPULSION:

Le locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants, et n'ayant manifestement pas été en mesure de respecter les règlements sur lesquels les parties s'étaient précédemment accordées, ne justifiant de surcroît d'aucun élément comptable sérieux et tangible de nature à justifier de ses capacités de règlement en sus des loyers courants, il ne saurait y avoir lieu à octroi de délais tels que sollicités par la société WANDERLUST qui se verra en conséquence déboutée de cette demande.
Il sera ordonné l'expulsion de la société WANDERLUST dans les termes du dispositif et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter du mois de décembre 2022, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société WANDERLUST, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement.
 
L'équité justifie de condamner la société WANDERLUST à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y] ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 5 novembre 2021, entre Madame [D] [Y] et la société WANDERLUST concernant l'appartement situé [Adresse 1], sont réunies au 6 novembre 2022,

CONSTATONS que la société WANDERLUST est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS la société WANDERLUST, à verser à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y], la somme provisionnelle de 27668,55 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 5 septembre 2022 sur la somme de 7494 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

DISONS n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement et DEBOUTONS la société WANDERLUST de ce chef de demande;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de la société WANDERLUST, du logement situé [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS, à compter du mois de décembre 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par la société WANDERLUST égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux et au besoin CONDAMNONS la société WANDERLUST à verser à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y] ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société WANDERLUST à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [J] venant aux droits de feue [D] [Y] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la société WANDERLUST au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement; 

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 Le greffierLe juge