Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 22/07437 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX64R

N° MINUTE : 4/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDEUR
Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 1] - [Localité 8], représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 6], Toque J0064

DÉFENDERESSE
Madame [F] [T], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5], représentée par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 4], Toque E1191, aide juridictionnelle numéro 751010012023009442 du 24/04/2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 02 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 décembre 2023 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 22/07437 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX64R

Suivant bail signé le 21 juillet 1988, à effet au 1er août 1988, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [B] [O] et Madame [F] [T], un logement à usage d'habitation sis [Adresse 7], [Localité 5].

Le 13 décembre 2006, les parties ont régularisé un acte de renouvellement prenant effet au 1er août 2006 pour une durée de trois ans.
Madame [F] [T] est désormais seule locataire, Monsieur [B] [O] ayant notifié son congé au bailleur le 27 août 2021. 

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 14 juin 2022, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 3883,59 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de juin 2022 inclus.

Cet acte est demeuré infructueux.

Par assignation en référé délivrée les 1er et 7 septembre 2022, Monsieur [Z] [M] a attrait Madame [F] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; 
-d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
-de condamner par provision Madame [F] [T], au paiement des sommes suivantes:
-6501,64 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au terme du mois d'août 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022, date du commandement de payer ;
- une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux;
-1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022.

L'affaire initialement prévue à l'audience du 18 janvier 2023 a fait l'objet de renvois et a été appelée et retenue à l'audience du 2 novembre 2023.

Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité aux termes de ses conclusions de voir :
-Débouter Madame [F] [T] de l'ensemble de ses fins de non-recevoir, demandes et plus amples prétentions en ce qu'elles sont irrecevables, infondées et/ou mal fondées ;
-Constater le défaut de paiement des loyers dus par Madame [F] [T], à la suite du commandement de payer en date du 14 juin 2022 visant la clause résolutoire ;
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 14 août 2022;
-Prononcer que Madame [F] [T] est devenue à compter du 15 août 2022 occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

En conséquence :
- d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
-de condamner par provision Madame [F] [T], au paiement des sommes suivantes:
*25461,61 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au terme du mois d'octobre 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022, date du commandement de payer ;
* une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux;
*1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022 et de la notification à la Préfecture. 

Le bailleur observe que l'objet du présent litige n'est pas identique à celui précédemment jugé au fond, la chose demandée au juge des référés n'étant pas la même que celle ayant été demandée au juge du fond.
Le bailleur soutient que le décompte de la dette annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire est composé exclusivement de loyers et provisions pour charges impayées et que c'est sur la base de ce commandement que l'acquisition de la clause résolutoire est sollicitée.
Il ajoute que ce n'est qu'à compter du mois de mars 2023 que figure sur le décompte le libellé " indemnité d'occupation ".
Il considère que l'ensemble des fins de non-recevoir, demandes et plus amples prétentions de la locataire sont irrecevables, infondées et/ou mal fondées.

En réplique, Madame [F] [T], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réponse N°2 de :

-Juger irrecevables les demandes de :
-résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire,
-d'expulsion de Madame [T] et de tout occupant de son chef,
-sort des meubles,
-condamnation de Madame [T] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et aux charges afférentes à compter du 1er septembre 2022,
formulées par Monsieur [Z] [M] en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 17 janvier 2023 et de son défaut d'intérêt à agir ;
-constater l'existence de contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 juin 2022 et au quantum de la dette locative,
-juger n'y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [Z] [M] de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en raison de contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
-juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,
-juger n'y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [Z] [M] en paiement d'un arriéré de loyers ;
-Renvoyer Monsieur [Z] [M] à mieux se pourvoir au fond ;

Si par extraordinaire, le juge des contentieux venait à rejeter les contestations sérieuses soulevées par Madame [T] et retenir sa compétence, il lui est demandé de :
-Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 juin 2022 n'a pas été délivré de bonne foi ;
-Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 juin 2022,

En conséquence, 
-Juger que la clause résolutoire prévue au contrat n'est pas acquise,
-Débouter Monsieur [Z] [M] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
-Juger irrecevable la demande au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er février 2023 à ce jour en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 17 janvier 2023 sur ce point ;
-Fixer à titre provisionnel la créance de Monsieur [M] à la somme de 12793,29 euros (terme de janvier 2023 inclus) ;
-Condamner Monsieur [Z] [M] à régler à titre provisionnel à Madame [F] [T] la somme de 13200 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et moral ;
-Ordonner la compensation des sommes dues entre Monsieur [Z] [M] et Madame [F] [T],

Si par extraordinaire, le juge des contentieux venait à faire droit à la demande d'acquisition de la clause résolutoire, il lui est demandé de :
-Suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 14 juin 2022 ;
-Accorder à Madame [F] [T] 36 mois de délais de paiement et l'autoriser à s'acquitter de sa dette par règlement de 35 mensualités de 50 euros en sus du loyer courant et le solde à la 36ème mensualité,

A titre infiniment subsidiaire, si le juge des contentieux de la protection venait à faire droit à la demande provisionnelle formulée par Monsieur [M] au titre de l'arriéré de loyers, il lui est demandé de fixer la condamnation à titre provisionnel à la somme de 24820,61 euros ;

En toute hypothèse, 
-Accorder à Madame [F] [T] 24 mois de délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative ;
-Débouter Monsieur [Z] [M] de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;
-Condamner Monsieur [Z] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de délivrance de l'assignation et de signification de la décision à intervenir ;
-Dire n'y avoir lieu à assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire de droit.

La locataire soutient que la présente demande est irrecevable sur le fondement de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu au fond le 17 janvier 2023 et observe que lors de la précédente audience au fond, le demandeur n'a pas respecté le principe de concentration des moyens. 
Elle soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi le 14 juin 2022, soit un mois et demi après la délivrance de la première assignation au fond du 6 mai 2022, entretenant ainsi dans l'esprit de la locataire une confusion sur les intentions du bailleur. 

Elle conteste le quantum de la dette locative au titre des indemnités d'occupation y figurant, de la taxe des ordures ménagères réclamées à hauteur de 340 euros et les 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle revendique un préjudice de jouissance du fait notamment de travaux dont elle demande reconventionnellement indemnisation à hauteur de 13200 euros.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures en application de l'article 455 du Code de procédure civile. 
 
L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.

Par note en délibéré parvenue au tribunal le 8 décembre 2023, l’avocat de Mme [T] a transmis une décison de la commission de surendettement du 23 Novembre 2023. Cette décision, postérieure à l’audience, reçue par note en délibéré non sollicitée et non acceptée sera rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité:

Il sera en préalable observé qu'une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 15/09/2022).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 16 juin 2022). 
 
Sur l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [M] soulevée par Madame [T] :

L'article 122 du Code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Par ailleurs, l'article 480 du Code de procédure civile prévoit que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
L'article 1355 du Code civil précise que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que selon assignation du 6 mai 2022, Monsieur [Z] [M] a fait citer Madame [F] [T] au fond devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins d'obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail en date du 13 décembre 2006 portant sur l'appartement sis [Adresse 7] [Localité 5] et ses conséquences.
Il est en outre justifié que par jugement rendu le 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris a statué en ces termes :
" - Prononce la résiliation de plein droit du bail relatif au logement signé entre [Z] [M], d'une part, et [F] [T], d'autre part, à compter de la présente décision;
 - Autorise [Z] [M] à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [F] [T] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement au 2ème étage droite, et une cave n°6, sis [Adresse 7], [Localité 5] ;
- Dit que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution;
- Condamne [F] [T] à payer à [Z] [M] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, charges comprises, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la présente décision, et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;
- Déboute [Z] [M] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion;
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
- Condamne [F] [T] aux dépens de l'instance;
- Condamne [F] [T] à payer à [Z] [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit en la matière. " 

Il ressort de ces éléments que le lien contractuel unissant les parties au titre du bail signé le 21 juillet 1988, à effet au 1er août 1988, renouvelé le 13 décembre 2006 à effet au 1er août 2006, portant sur le logement à usage d'habitation sis [Adresse 7], [Localité 5], a été défait par la décision au fond susvisée, à compter du 17 janvier 2023, et ne peut donc plus faire l'objet aujourd'hui d'une pareille demande de rupture quel qu'en soit le fondement.

Il convient dès lors de déclarer irrecevables pour autorité de la chose jugée les demandes de Monsieur [Z] [M] visant à :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; 
-ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
- condamner par provision Madame [F] [T], au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Madame [F] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [M] produit un décompte démontrant que Madame [F] [T] reste lui devoir la somme de 25460,61 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au terme du mois d'octobre 2023 inclus. Il est justifié dans ce décompte des indemnités d'occupation recevables et dues en application de jugement au fond susvisé, de l'article 700 du CPC dû également de ce chef à hauteur de 300 euros, et des taxes récupérables d'ordure ménagères en date du 01/12/2022 à hauteur de 303 euros et 27 euros telles que justifiées par la pièce 9 du bailleur.
 
Il convient en conséquence de condamner Madame [F] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [Z] [M], la somme de 25460,61 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au terme du mois d'octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
 
Sur les délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut accorder des délais de grâce.
Toutefois, compte tenu de l'importance de la dette et de la faiblesse des ressources de Madame [T] indiquant être bénéficiaire du RSA, et en considération des besoins du créancier, il ne peut être sérieusement mis en oeuvre un échéancier tenable.
Madame [F] [T] sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de grâce.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [F] [T] d'une provision à hauteur de 13200 euros : 

S'agissant d'une demande de provision à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudices de jouissance et moral, pour lequel le juge des référés n'est pas compétent pour statuer, et contestée sérieusement au titre de la prescription de l'action et de la preuve rapportée par la requérante, il ne saurait y avoir lieu à référé de ce chef.

Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé au titre des demandes de Madame [F] [T] visant à :
-Condamner Monsieur [Z] [M] à régler à titre provisionnel à Madame [F] [T] la somme de 13200 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et moral ;
-Ordonner la compensation des sommes dues entre Monsieur [Z] [M] et Madame [F] [T],

Et inviter Madame [F] [T] à mieux se pourvoir de ces chefs.
 
Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce non compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022 non concerné par la présente décision.

L'équité ne commande pas de condamner Madame [F] [T] en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevables pour autorité de la chose jugée les demandes de Monsieur [Z] [M] visant à :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; 
-ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ; 
- condamner par provision Madame [F] [T], au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [Z] [M], la somme de 25460,61 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au terme du mois d'octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [F] [T] de sa demande de délai de grâce ;

DISONS n'y avoir lieu à référé au titre des demandes de Madame [F] [T] visant à :
-Condamner Monsieur [Z] [M] à régler à titre provisionnel à Madame [F] [T] la somme de 13200 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et moral ;
-Ordonner la compensation des sommes dues entre Monsieur [Z] [M] et Madame [F] [T],

INVITONS Madame [F] [T] à mieux se pourvoir de ces chefs ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] aux dépens en ce non compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022 ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [M] de sa demande faite au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et DISONS n'y avoir lieu à l'écarter.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 
Le greffierLe juge