Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ESR

N° MINUTE : 13/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.C.I. AIX-VENDOME, [Adresse 2], représentée par Me Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, 56/58 Cours de Vincennes 75012 Paris, Toque C2316

DÉFENDERESSE
Madame [N] [K], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 02 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 décembre 2023 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ESR

Suivant bail signé le 22 février 2022 à effet au 28 février 2022, la SCI AIX-VENDOME a donné à bail à Madame [N] [K], un logement à usage d'habitation situé au 4ème étage droite fond de l'immeuble sis [Adresse 1].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, chargée de la gestion opérationnelle du dispositif VISALE a consenti un contrat de cautionnement à la société AIX-VENDOME.
 
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, une lettre de relance lui a été envoyée le 8 juin 2022 et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, a de son côté, fait valoir la déchéance de sa garantie, au motif que les arriérés de loyer auraient été déclarés tardivement.
Une seconde lettre de relance a été envoyée à la locataire le 13 septembre 2022.
Un protocole d'accord a été conclu 28 septembre 2022 stipulant la reprise du paiement à bonne date par la locataire des échéances locatives et la mise en œuvre par cette dernière d'une aide FSL aux fins d'apurer l'arriéré, qui s'établissait au 28 septembre 2022 à la somme de 3550 euros.
Madame [N] [K] n'ayant pas respecté cet engagement, la bailleresse, par le bais de son mandataire, a fait parvenir à la locataire une mise en demeure en date du 10 février 2023 pour avoir paiement de la somme de 4710,84 euros, représentant l'arriéré des loyers et charges terme du mois de février 2023 inclus.
Le 15 mars 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 4670 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2023, terme de mars 2023 inclus, outre d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques.

Cet acte est demeuré infructueux.

Par assignation en référé délivrée le 24 mai 2023, la SCI AIX-VENDOME a attrait Madame [N] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; 
-d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec suppression du délai de deux mois visé à l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, et statuer sur le sort des meubles ; 

-de condamner par provision Madame [N] [K], au paiement des sommes suivantes :
-6090 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 pour les causes du commandement de payer et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus ; et ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l 'article 1343-2 du Code civil ;
- une indemnité mensuelle d'occupation, égale à deux fois le loyer mensuel et ce jusqu'au complet déménagement et restitution des clefs, à compter de la résiliation du bail ;

- 1582,40 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le coût de signification du commandement de payer du 15 mars 2023;

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 novembre 2023.

Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son acte introductif d'instance. Il a précisé que la dette était en hausse et qu'il était opposé à tout délai. 

Madame [N] [K], citée par remise de l'acte à l'étude, n'est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 25/05/2023).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 2/02/2023). 

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion :

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [N] [K], le 15 mars 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés, soit la somme principale de 4670 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2023, terme de mars 2023 inclus.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mai 2023, soit 2 mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Madame [N] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société AIX-VENDOME produit un décompte démontrant que Madame [N] [K] reste lui devoir la somme de 6090 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 mai 2023, terme de mai 2023 inclus.
 
Il convient en conséquence de condamner Madame [N] [K] à payer à titre provisionnel à la société AIX-VENDOME, la somme de 6090 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 mai 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 sur la somme de 4670 euros et de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus.

Sur l'anatocisme : 

L'article 1343-2 du code civil dispose que "les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise."
En l'espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.
 
Sur les délais de paiement :

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifiés par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'absence de la locataire, il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation, laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi, aucun élément versé aux débats ne justifiant le doublement du montant du loyer sollicité.
Par ailleurs, Il n'y a pas lieu à suppression du délai de deux mois visé à l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, Madame [N] [K] ne s'étant notamment nullement introduite dans les lieux par voie de fait. 
Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, l'exécution provisoire de droit de la présente décision et le recours possible à la force publique apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de signification du commandement de payer du 15 mars 2023.

L'équité commande de condamner Madame [N] [K] à payer à la société AIX-VENDOME, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de la SCI AIX-VENDOME ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 février 2022 à effet au 28 février 2022 entre la SCI AIX-VENDOME et Madame [N] [K], concernant l'appartement situé au 4ème étage droite fond de l'immeuble sis [Adresse 1], sont réunies au 16 Mai 2023

CONSTATONS que Madame [N] [K] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à la SCI AIX-VENDOME la somme provisionnelle de 6090 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 mai 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 sur la somme de 4670 euros et de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus;

DISONS que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision au sens de l'article 1343-2 du Code civil ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [N] [K], du logement situé au 4ème étage droite fond de l'immeuble sis [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

DISONS n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

DEBOUTONS la SCI AIX-VENDOME de sa demande de suppression du délai de deux mois, et RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS, à compter du 16 Mai 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [N] [K] au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi, et au besoin CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à la SCI AIX-VENDOME ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à payer à la SCI AIX-VENDOME la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
DEBOUTONS la SCI AIX-VENDOME de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] au paiement des dépens, en ce compris le coût de signification du commandement de payer du 15 mars 2023; 

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffierLe juge