Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/05172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EXY

N° MINUTE : 2/2023







JUGEMENT 
rendu le vendredi 22 décembre 2023


DEMANDEUR
Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1], représenté par Me SOUSSENS Ganaëlle, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque C 2021

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

WINSTON & LEON, dont le siège social est sis [Adresse 5], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 13 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 décembre 2023 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 23/05172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EXY

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat daté du 05/06/2022, Monsieur [T] [L], agissant en tant que loueur de meublés professionnel, avait donné en location à Monsieur [V] [M] un logement d'habitation qualifié de meublé (3 pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Le loyer convenu était de 5100 € par mois. S'agissant des charges, il ne ressortait aucune disposition particulière à ce sujet dans le bail initial. Toutefois un autre document contractuel paraît avoir été établi entre les parties le 01/10/2022. Aux termes de ce nouveau contrat, il était prévu un loyer mensuel de 4700 € et concernant les charges, elles devaient être payées par le locataire, seul l'abonnement au pack internet/ADSL/TV se trouvant inclus dans le loyer.

Il était indiqué dans le deuxième contrat que la location était consentie au 30/01/2022 et devait se terminer irrévocablement le 30/07/2022.

Par acte du 12/05/2023, Monsieur [V] [M] a assigné Monsieur [T] [L] et la société Winston & Léon devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins :
-de voir Monsieur [L] condamné à lui verser la somme de 21 626,60 € au titre de loyers trop perçus :
-de voir la société Winston & Léon condamnée à lui payer la somme de 3440 € au titre des frais d'agence trop-perçus.

Monsieur [V] [M] a réclamé par ailleurs, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation, avec capitalisation, une indemnité de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [M] a considéré que le loyer appliqué n'avait pas respecté les règles en matière d'encadrement des loyers et qu'il en était de même, s'agissant des frais d'agence. Il a estimé que la loi du 06/07/1989 était applicable, les contrats litigieux ne pouvant être considérés comme des contrats de location saisonnière.

 Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude (le commissaire de justice ayant fait état de la présence du nom de l'intéressé sur la boîte aux lettres), Monsieur [T] [L] ne s'est pas présenté à l'instance.

S'agissant de la société Winston & Léon, elle a été régulièrement citée par dépôt de l'acte à l'étude. Le commissaire de justice a précisé que la personne présente à l'adresse de la société avait confirmé l'adresse mais avait refusé de recevoir le pli. La société Winston & Léon ne s'est pas présentée à l'instance.


MOTIVATIONS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge, en l'absence du défendeur à l'instance, vérifie la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Aussi, il appartient au demandeur d'apporter tous les éléments de preuve, qu'ils soient matériels ou juridiques, susceptibles de fonder cette demande.

Or, en l'espèce, le tribunal ne peut, en premier lieu, que déplorer l'indigence des éléments de preuve produits à l'instance par Monsieur [M] qui se limitent à trois documents contractuels soient :
-un contrat de réservation au nom de Monsieur [M] à en-tête WINSTON & LEON daté du 01/10/2022, ne comportant aucune signature de la société mandataire et ne comportant pas non plus de signature du locataire, tout du moins personnalisée ; ce contrat de réservation portait de plus sur une période antérieure à sa signature, soit du 30/01/2022 au 30/07/2022 ;
-un contrat de location daté du 05/06/2022 avec prise d'effet au 01/08/2022 et terme au 31/01/2023, ce contrat prévoyant un loyer mensuel de 5100 € ; ce contrat, dépourvu de la signature du locataire, portait sur des locaux meublés à usage d'habitation soumis à la loi du 06/07/1989 et situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;
-un contrat de location daté du 01/10/2022, dépourvu de signature personnalisée des parties, qualifié de bail en meublé sans autre précision, prévoyant un loyer mensuel de 4700 € ; le contrat précisait que la location était consenti et accepté à compter du 30/01/2022 pour se terminer irrévocablement au 30/07/2022, sans nécessiter de congés ; il était précisé que la poursuite du contrat au-delà de la date limite supposait un contrat de réservation et de bail, le locataire s'engageant alors à régler les éventuels honoraires d'agence complémentaires.

Or, l'absence de tout justificatif des paiements faits par Monsieur [M] tant pour la réservation de la location que s'agissant du moindre loyer au titre du premier et du second contrat de location ne permet en rien de confirmer la version de l'assignation à partir de documents contractuels dont la réalité, à défaut de signature fiable, ne peut être certaine . À cela s'ajoutait une grande incohérence des documents produits à la fois quant à leur contenu, à la fois quant à leur articulation. À cet égard, les dates du premier contrat et de l'acte de réservation ne pouvaient qu'interroger au regard de la période de location puisque ces dates étaient largement postérieures à la date de souscription de la seconde location.

Au-delà, Monsieur [M] a fondé sa demande en paiement, dont il n'étaye en rien le calcul par des pièces justificatives précises ainsi que leur articulation avec les dispositions légales, sur un dépassement " des dispositions d'ordre public de la loi de 1989 en matière d'encadrements des loyers et de plafonnement des frais d'agence ".

Enfin, il pourra être remarqué qu'aucune mise en demeure préalable n'a précédé l'assignation.

En second lieu, étant précisé que Monsieur [M] a uniquement contesté le caractère saisonnier des baux litigieux mais qu'il n'a pas remis en cause le caractère meublé des locaux concernés, les contrats invoqués relevaient du TITRE PREMIER BIS de la loi du 06/07/1989, titre régissant les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale.

S'agissant des articles de la loi du 06/07/1989 ayant trait à l'encadrement des loyers, il s'agit des articles 17-2, applicable lors d'un renouvellement de bail, et l'article 18 prévoyant dans certaines zones la fixation annuelle du montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

L'article 25-3 de la loi du 06/07/1989 a énuméré les dispositions du titre Ier de la loi qui se trouvaient applicables aux logements meublés. Parmi ces articles figure l'article 18 mais non l'article 17-2, ce qui relève de la logique puisque par principe un bail meublé est annuel.

Or, il résulte du dernier alinéa de l'article 18 qu'en cas de litige entre les parties résultant de l'application du décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, décret auquel il renvoie dans son premier alinéa, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Interrogé à l'audience, le conseil de Monsieur [M] a pu affirmer qu'il n'y avait pas en matière d'encadrement des loyers de procédure préalable obligatoire si bien que la commission de conciliation n'avait pas été saisie.

Il s'avère en conséquence qu'aucune saisine de la commission départementale de conciliation n'est intervenue et que cette irrégularité a porté grief. Il convient donc de relever d'office le moyen du non-respect des exigences de l'article 18 de la loi du 06/07/1989.

Aussi, l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation, avant même la saisine du juge des contentieux de la protection par l'assignation du 12/05/2023, rend irrecevables les demandes contenues dans cette assignation.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Déclare irrecevables dans leur intégralité les demandes formées par Monsieur [V] [M] à l'encontre de Monsieur [T] [L] et de la société WINSTON & LEON dans son assignation du 12/05/2023.

Condamne Monsieur [V] [M] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Le GreffierLe Juge