Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06858 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UBO

N° MINUTE : 1/2023







JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. SEQENS, [Adresse 3], représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, 16 Quai des Célestins 75004 Paris, Toque C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 2], comparant en personne
Madame [I] [F], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06858 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UBO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2007 rétroactif au 22 septembre 2005, la société FRANCE HABITATION devenue la S.A. SEQENS, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 536,45 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du 4 mai 2009, la société FRANCE HABITATION a consenti un bail à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] sur un emplacement de stationnement (n° 1015-ug 101657) situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 84,59 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2882,06 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2023 au titre des arriérés locatifs relatifs au logement et à la place de stationnement, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] le 25 mai 2023.

Par assignations des 27 juillet 2023 et 9 Août 2023, la société SA d'HLM SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de 
-Faire constater l'acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail portant sur le logement et la place de stationnement ; 
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] du logement et de la place de stationnement, 
-Obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 -les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et, à compter du 14 avril 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 25%, jusqu'à libération des lieux,
 -1636,83 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 -500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l'audience du 19 octobre 2023, la société SA d'HLM SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 2.152.99 euros arrêtée au 30 septembre 2023. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. 

Monsieur [L] [S] expose que Madame [I] [F] a quitté le logement à la suite de leur séparation et qu'il ignore sa nouvelle adresse. Il indique avoir effectué des paiements les 16 et 18 octobre n'apparaissant pas au décompte de sorte que la dette est de 1414 euros, avoir payé les loyers des mois de septembre et octobre 2023 et bénéficier d'une régularisation de charges en sa faveur de 377 euros, avoir fait une demande de FSL. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler en plus du loyer la somme mensuelle de 150 euros. 
 
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Madame [I] [F] ne comparait pas et n'est pas représentée. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La S.A. SEQENS a été autorisée à produire en cours de délibéré et dans le délai de trois semaines un décompte actualisé, demande réitérée par courriel du greffe du 15 novembre 2023. Par courriel du 28 novembre 2023 elle a communiqué un relevé de compte arrêté au 13 novembre 2023 faisant état d'un solde débiteur de 1069,75 euros échéance d'octobre 2023 incluse. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des contrats de bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location du logement et de la place de stationnement a été signifié aux locataires le 13 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2882,06 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit arrêté au 30 septembre 2023 et des débats à l'audience que le loyer du mois de septembre 2023 a été réglé. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier que les revenus du foyer de Monsieur [L] [S] lui permettent de régler une somme en sus du loyer afin d'apurer la dette, qu'une demande de FSL a été faite, que Monsieur [L] [S] se saisit des préconisations qui lui sont faites dans le cadre de son accompagnement social et met tout en œuvre pour mettre fin à la problématique de la dette locative. La situation de Madame [I] [F] est en revanche inconnue. 

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [L] [S] de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n'avoir pas joué, et l'exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l'espèce, la société SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] lui devaient la somme de 1069.75 euros, règlement de Monsieur [L] [S] du 10 novembre 2023 d'un montant de 478 euros et régularisation de charges compris. 

Monsieur [L] [S] et Madame [I] seront en conséquence, solidairement comme prévu au contrat de bail, condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration, sera due. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d'HLM SEQENS ou à son mandataire.

Sur les autres demandes 

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SA d'HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 


Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de plein droit. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE que le contrat conclu le 29 juin 2007 entre la société SA d'HLM SEQENS, d'une part, et Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 14 avril 2023,

CONSTATE que le contrat conclu le 4 mai 2009 entre la société FRANCE HABITATION d'une part et Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] d'autre part concernant l'emplacement de stationnement (n° 1015-ug 101657) situé [Adresse 1] est résilié depuis le 14 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 1069.75 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 échéance du mois d'octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, 

AUTORISE Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant sept mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires de chaque contrat susvisé pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 avril 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 février 2023 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [F] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge