Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05564 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IDV

N° MINUTE : 11/2023







JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE,[Adresse 2], représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05564 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IDV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2019, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 676.30 euros par mois hors charges.

Par acte sous seing privé du 12 février 2020, la société ICF LA SABLIERE a consenti à Monsieur [W] [D] un contrat de location portant sur un emplacement de parking (n°0045) situé [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 47.21 euros par mois hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2949,14 euros au titre de l'arriéré locatif concernant le logement, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 331.88 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur la place de stationnement visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [D] le 7 mars 2023.

Par assignation du 23 juin 2023, la société ICF LA SABLIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation tant pour le logement que pour la place de stationnement d'un montant égal à celui des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -5136,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer du 03 mars 2023.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 octobre 2023, la société ICF LA SABLIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 03 octobre 2023 échéance du mois de septembre 2023 incluse, s'élève désormais à 5364,74 euros, dettes afférentes au logement et au parking cumulées, renvoyant à ses pièces pour le détail. Elle est d'accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [W] [D] reconnaît l'existence et le montant de la dette. Il expose avoir perdu un fils d'un accident domestique, puis avoir divorcé et perdu son emploi en raison de problèmes de santé. Il ajoute avoir un nouvel emploi en contrat à durée indéterminée depuis le mois de mai 2023 pour un salaire de 2500 euros nets après impôts. Il évoque un plan d'apurement de la dette déjà en cours avec la société ICF LA SABLIERE de 50 euros par mois qu'il dit respecter, et propose une augmentation à hauteur de 150 euros par mois. Il affirme avoir repris le versement intégral du loyer courant depuis trois mois. 
Il souhaite conserver son logement afin de continuer à pouvoir recevoir ses enfants en hébergement. Il sollicite le rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location ont été signifiés au locataire le 3 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, les sommes de 2949,14 euros et 331,88 euros n'ont pas été réglées par Monsieur [W] [D] dans le délai de deux mois. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mai 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il ressort du relevé de compte que Monsieur [W] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier (contrat de travail du 30 mai 2023, bulletins de paie) et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [W] [D] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [W] [D] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 Octobre 2023, échéances de septembre 2023 incluses, Monsieur [W] [D] lui devait la somme totale de 5364,74 euros au titre des arriérés locatifs portant à la fois sur le logement et l'emplacement de parking, ce décompte ne permettant cependant pas contrairement à ce qui a été soutenu à l'audience par la société ICF LA SABLIERE de calculer des montants d'arriérés distincts. Monsieur [W] [D] a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience. 

Monsieur [W] [D] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 sur la somme de 3281,02 euros (2949,14 + 331,88) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [W] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mai 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais des commandements de payer du 03 mars 2023.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 3 mars 2023 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 décembre 2019 entre la société ICF LA SABLIERE, d'une part, et Monsieur [W] [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 4 mai 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu 12 février 2020 entre la société ICF LA SABLIERE d'une part et Monsieur [W] [D] d'autre part portant sur un emplacement de parking (n°0045) situé [Adresse 3]) est résilié depuis le 4 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 5364,74 euros (cinq mille trois cent soixante-quatre euros et soixante-quatorze centimes) au titre des arriérés locatifs portant à la fois sur le logement et l'emplacement de parking, somme arrêtée au 3 Octobre 2023, échéances de septembre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 sur la somme de 3281,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

AUTORISE Monsieur [W] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 4 mai 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [W] [D] sera condamné à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 mars 2023 ; 

REJETTE la demande de la société ICF LA SABLIERE formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit ; 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge