Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05957 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MIJ

N° MINUTE : 3/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], [Adresse 1] - [Localité 4], représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 5], Toque P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05957 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MIJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2014, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 351,80 euros et d'une provision pour charges de 95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2261,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [P] le 24 avril 2023.

Par assignation du 3 juillet 2023, la RIVP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -3200,73 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2023,
 -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure d'expulsion.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 octobre 2023, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2023, s'élève désormais à 5086,05 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. 

Monsieur [Z] [P] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 142 euros, en plus du loyer courant.

La RIVP n'est pas opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 21 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2261,52 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juin 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 02 octobre 2023, Monsieur [Z] [P] lui devait la somme de 5086,05 euros. 

Monsieur [Z] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les autres demandes 

Monsieur [Z] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2014 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], d'une part, et Monsieur [Z] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 22 juin 2023,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 5086,05 euros (cinq mille quatre-vingt-six euros et cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

AUTORISONS Monsieur [Z] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 142 euros (cent quarante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [P],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 juin 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [Z] [P] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 avril 2023 et celui de l'assignation du 3 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge