Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23I4

N° MINUTE : 1/2023







JUGEMENT 
rendu le vendredi 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndic le cabinet REGIE GUILLON - [Adresse 2], représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque C 1931

DÉFENDERESSE
Madame [B] [G], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, statuant en juge unique
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 13 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 décembre 2023 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 22 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23I4

FAITS ET PROCÉDURE

 Madame [B] [G] est propriétaire indivise dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] d'un appartement en copropriété correspondant au lot 0000130 représentant en tantièmes 72/4700. Il sera précisé que Madame [B] [G] est usufruitière du bien considéré alors que l'autre propriétaire indivis en est nu-propriétaire.

Par acte du 05/09/2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] a assigné Madame [B] [G] devant le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) aux fins de la voir condamnée à lui payer au principal la somme de 7715,47 €, représentant des charges de copropriété impayées, arrêtées sur la période du 18/05/2022 au 24/04/2023.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] a réclamé par ailleurs, outre l'exécution provisoire et les intérêts à compter de la mise en demeure sur 7415,47 € et à compter de l'assignation sur le surplus, les sommes suivantes :
-1500 € à titre de dommages-intérêts ;
-1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [B] [G] ne s'est pas présentée à l'instance.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires a précisé que Madame [B] [G] était la seule propriétaire assignée dans la mesure où en qualité d'usufruitière, c'est elle qui devait assumer les dépenses d'entretien du bien. Or, en l'espèce, les sommes réclamées, y compris au titre des travaux, correspondaient bien à des dépenses d'entretien.

MOTIVATIONS

Sur la demande au principal

Le syndicat de copropriétaires a produit à l'instance :

-le relevé cadastral émanant de l'administration fiscale concernant le lot propriété indivise de Madame [B] [G] ;
-un décompte de charges arrêté au 24/04/2023 et les appels de fonds correspondants ;
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 23/03/2022, cette assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et adopté les budgets prévisionnels des années 2021/2022 actualisé et 2022/2023, étant précisé qu'elle avait également validé le choix des entreprises pour l'exécution de divers travaux (lot ravalement TCE, lot plomberie et zinguerie, lot désamiantage) et voté le financement et le calendrier des travaux de ravalement des façades donnant sur la cour arrière du bâtiment cour ;
-les devis respectifs de la société Pro-Nuances, correspondant au chantier de ravalement de façade cours-jardin, de la société Faure, correspondant à des travaux de plomberie, et de la société Arcade, correspondant à des travaux de désamiantage ;
-des mise en demeure du 02/02/2023 et du 13/04/2023 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception.

Selon l'article 605 du Code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire. Par ailleurs, selon l'article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Au vu de leur teneur, les travaux tels que décrits par les devis produits ne paraissent pas correspondre à des grosses réparations, strictement définies par l'article 606 du code civil. Rien de tel d'ailleurs n'a jamais été soutenu par la défenderesse.

Aussi, étant précisé qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le 24/05/2022 et que le compte charge est débiteur depuis le 15/07/2022, Madame [B] [G] se trouve redevable de la somme, au principal, de 7380 €, arrêtée au 24/04/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965

S'agissant des demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du débiteur défaillant. Plus spécialement, pour ce qui est des honoraires de syndic, d'une part, les conventions d'honoraires ne lient que le syndicat des copropriétaires ; d'autre part, les seuls frais récupérables sont ceux qui correspondent à des actes dépassant la gestion normale de la copropriété et qui ont appelé le déploiement par le syndic, d'une activité exceptionnelle pour obtenir le paiement des sommes dues.

Concernant les mises en demeure, un coût ne peut être imputé, dans des proportions raisonnables, qu'à partir du moment où celles-ci valent interpellation suffisante, c'est-à-dire qu'elles soient au moins adressées par lettre recommandée avec accusé de réception. Sinon, elles entrent dans le cadre de la gestion courante à laquelle le syndic est naturellement tenu de par son mandat général.

En l'espèce, il a été justifié de deux mises en demeure adressées par lettre recommandée avec accusé de réception. La somme imputée de 35 € est donc légitime.

Il est également comptabilisé une somme de 300 € au titre des honoraires de syndic (remise dossier avocat). Or, l'existence ou la prévision d'une procédure ne saurait suffire à justifier en elle-même un paiement quasi automatique au profit du syndic, et ce encore plus, s'agissant d'une procédure particulièrement simple correspondant à un recouvrement de charges sur une période limitée.

En effet, pour justifier de tels honoraires, le syndic doit démontrer qu'il a effectivement accompli des actions supposant un travail allant concrètement au-delà d'une logique de gestion courante ou le déployé une activité exceptionnelle pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Or en l'espèce, rien de tel n'est prouvé.

Il conviendra de rejeter toutes demandes au titre des honoraires de syndic.

En définitive, il sera du au titre des frais nécessaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, la somme de 35 €.

Sur les dommages-intérêts

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Celui-ci tout d'abord ne justifie d'aucun préjudice spécifique et circonstancié autre que celui résultant du défaut de paiement, compensé par les intérêts de droit. Plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve que la défaillance de Madame [B] [G] ait été à l'origine d'un déséquilibre du budget de la copropriété ayant amené le syndic à prévoir des mesures spéciales et urgentes pour y remédier. Un préjudice ne saurait être présumé sur des considérations d'ordre général.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais irrépétibles de l'instance. Il conviendra d'allouer au syndicat de copropriétaires à ce titre la somme de 700 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

- Condamne Madame [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 7380 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24/04/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13/04/2023.

- Condamne Madame [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 35 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

- Condamne Madame [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
- Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes.
 
- Condamne Madame [B] [G] aux dépens.

- Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Juge