Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06292 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QGE

N° MINUTE : 4/2023







JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, [Adresse 3] - [Localité 2], représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, 9 Rue Ernest Cresson 75014 Paris, Toque D0035

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06292 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2016, la société SA HLM TOIT ET JOIE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 281,67 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1109,20 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [L] le 4 avril 2023.

Par assignation du 11 juillet 2023, la société SA HLM TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et non production des justificatifs d'assurance, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -1998 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 juin 2023 à parfaire à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 avril 2023 sur la somme de 1109.20 euros et de l'assignation pour le surplus, 
 -500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 octobre 2023, la société SA HLM TOIT ET JOIE représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes. Elle précise néanmoins que le justificatif d'assurance a été produit et que la dette locative, actualisée au 11 octobre 2023, s'élève désormais à 1160,42 euros. 

Monsieur [F] [L] reconnaît l'existence et le montant de la dette. Il expose avoir rencontré des problèmes de santé durant plusieurs mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il demande le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La société SA HLM TOIT ET JOIE n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement eu égard à la reprise même partielle des loyers et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisée, la société SA HLM TOIT ET JOIE a produit en cours de délibéré ses pièces et a confirmé par courrier du 19 octobre 2023 d'une part sa renonciation à se prévaloir de l'absence de reprise intégrale du loyer courant avant l'audience, d'autre part son accord pour l'octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1109,20 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juin 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, la société SA HLM TOIT ET JOIE a expressément renoncé à se prévaloir de la reprise seulement partielle du paiement du loyer courant avant l'audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [F] [L] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande, à laquelle la société SA HLM TOIT ET JOIE ne s'oppose pas, de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société SA HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [F] [L] lui devait la somme de 1523.23 euros frais non déduits au 11 octobre 2023. 

A l'audience les parties s'accordent sur une dette locative d'un montant de 1160.42 euros arrêté au 11 octobre 2023 frais déduits. 

Monsieur [F] [L] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 1109,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer actuel et des charges. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 

Monsieur [F] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce l'équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA HLM TOIT ET JOIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. 

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2016 entre la société SA HLM TOIT ET JOIE, d'une part, et Monsieur [F] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 6 juin 2023,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à la société SA HLM TOIT ET JOIE la somme de 1160,42 euros (mille cent soixante euros et quarante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 1109,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [F] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juin 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [F] [L] sera condamné à verser à la société SA HLM TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] aux dépens ; 
 
CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à la société SA HLM TOIT ET JOIE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge