Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/00940 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6VV

N° MINUTE : 6/2023







JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. IN’LI, [Adresse 2], représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, 119 Rue de la Pompe 75116 Paris, Toque P0431

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [V] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière









Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/00940 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6VV


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 21 juillet 2021, la S.A. IN'LI a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1686.50 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7112,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] le 24 avril 2023.

Par assignations du 5 juillet 2023, la S.A. IN'LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -5535,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus ainsi qu'au montant des loyers impayés échus à la date de la décision à intervenir,
 -500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 avril 2023.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 octobre 2023, la S.A. IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à l'échéance du mois d'octobre 2023, s'élève désormais à 6580,82 euros. La S.A. IN'LI souligne que des règlements ont été effectués en septembre et le 03 octobre 2023 compris dans le montant de la dette. Elle n'a pas confirmation du versement du 16 octobre 2023 évoqué par Monsieur [U] [W]. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [U] [W] reconnaît l'existence d'une dette locative et soutient qu'un nouveau versement d'un montant de 3.000 euros a été effectué le 16 octobre 2023. Il demande des délais de paiement à hauteur de 800 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [V] [W] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. IN'LI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7112,56 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur l'existence de deux versements d'un montant chacun de 3000 euros courant septembre 2023 et le 03 octobre 2023, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 800 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. En effet, Monsieur [U] [W] justifie être employé à compter du 01 novembre 2023 en qualité de médecin en contrat à durée indéterminée pour un salaire brut mensuel de 10.300 euros. Il expose qu'il travaillait auparavant en intérim. Il indique que son épouse perçoit un salaire net avant impôt de 3800 euros et qu'ils ont trois enfants à charge dont un majeur.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [U] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la S.A. IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 octobre 2023, Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] lui devaient la somme de 6580,82 euros, soustraction faite des frais de procédure et des deux versements de 3.000 euros effectués le 05 septembre et le 03 octobre 2023. Aucun justificatif n'a été produit par Monsieur [U] [W] concernant le virement qu'il dit avoir effectué le 16 octobre, la S.A. IN'LI affirmant n'en n'avoir pas connaissance, de sorte qu'il ne peut en être tenu compte. 

Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] seront en conséquence solidairement condamnés à payer la somme de 6580,82 euros au bailleur à titre de l'arriéré locatif arrêté au 03 octobre 2023.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à S.A. IN'LI ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 20 avril 2023.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la S.A. IN'LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 21 juillet 2021 entre la S.A. IN'LI, d'une part, et Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 juin 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 6580,82 euros (six mille cinq cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023,

AUTORISE Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 800 euros (huit cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 juin 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] seront solidairement condamnés à verser à S.A. IN'LI une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 avril 2023. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge