Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B5 — 18 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°23/629


Enrôlement : N° RG 20/06314 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XWVC

AFFAIRE : 

S.A.R.L. IMMOFINO (Me Ali BADECHE)
 C/ 
Mme [W] [K] (Me Dominique ZUCCARELLI)
Madame [C] [K] (Me Dominique ZUCCARELLI)
Madame [G] [K] (Me Dominique ZUCCARELLI)
Monsieur [F] [K] (Me Dominique ZUCCARELLI)

Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du prononcé 

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente
 
Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Décembre 2023

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2023

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2023

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Inès MOUSSA, Greffière 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOFINO
immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 349 400 036 00027, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 3]
représenté par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Ali BADECHE, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [W] [K]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] - [Localité 2]

représentée par Maître Dominique ZUCCARELLI, avocate au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [K], décédé le 16 mars 2020
mis sous protection des majeurs, par juge des tutelles de Marseille suivant ordonannce du 10 décembre 2015.Placé sous tutelle par jugement du 02 septembre 2016
né le 05 Août 1937 à [Localité 11], de nationalité française

Madame [C] [K]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] - [Localité 4]

représentée par Maître Dominique ZUCCARELLI, avocate au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [O]
es qualité de mandataire judiciaire à la Protection des Majeurs, désignée par ordonnance du juge des tutelles de Marseille le 10 décembre 2015
mise hors de cause

Madame [G] [K] épouse [J]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] - [Localité 5]

représentée par Maître Dominique ZUCCARELLI, avocate au barreau de MARSEILLE


Monsieur [F] [K]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]

représenté par Maître Dominique ZUCCARELLI, avocate au barreau de MARSEILLE
















































FAITS ET PROCEDURE

Le 14 avril 2015, [V] [K] a confié à la SARL IMMOFINO un mandat exclusif de vente relativement à un appartement situé à [Localité 11] moyennant un prix de 225.000,00 Euros et une commission d'un montant de 25.000,00 Euros à la charge du vendeur.

Le 07 juillet 2015, un avenant a été formalisé ramenant le prix de vente à la somme de 200.000,00 Euros et la commission de la SARL IMMOFINO à la somme de 20.000,00 Euros.

Le 09 septembre 2015, [S] [R] et [B] [A] ont formalisé une offre au prix de 180.000,00 Euros.

Le 03 novembre 2015, un compromis de vente a été établi en l'étude de Maître [H] [Z]. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 03 février 2016.

Le 10 décembre 2015, [V] [K] a été placé sous sauvegarde de justice. Par jugement en date du 02 septembre 2016, [V] [K] a été placé sous tutelle. La signature de l'acte authentique était donc conditionnée à l'autorisation du Juge des Tutelles.

*

Par acte en date du 16 mars 2020, la SARL IMMOFINO a assigné [V] [K] et [N] [O] en sa qualité de mandataire de [V] [K] aux fins qu'ils soient condamnés à lui verser avec exécution provisoire:
- la somme de 20.000,00 Euros correspondant au montant de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[V] [K] est décédé le 16 mars 2020 à 20h00.

Par jugement en date du 22 mars 2021, le Tribunal a :
- mis [N] [O] es qualité de mandataire spéciale de [V] [K] hors de cause,
- ordonné la réouverture des débats,

- prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture,
- enjoint à la SARL IMMOFINO de régulariser la procédure,
- indiqué qu'à défaut de régularisation de la procédure, l'instance serait radiée,
- renvoyé la cause à l'audience de mise en état du lundi 18 octobre 2021 à 9h30,
- réservé les dépens.

*

Par acte en date du 14 octobre 2021, la SARL IMMOFINO a assigné [W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] en leur qualité d'héritiers de [V] [K] aux fins qu'ils soient condamnés à lui verser avec exécution provisoire :
- la somme de 20.000,00 Euros au titre de ses honoraires avec intérêt au taux légal à compter du jour de l'assignation,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL IMMOFINO fait valoir :
- que le mandat était parfaitement valable,
- qu'elle avait effectué les diligences nécessaires pour assurer l'efficacité de la vente.

*

[W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] concluent au débouté, faisant valoir :
- que, dès le 20 juin 2015, [F] [K] avait présenté une altération de ses facultés mentales ayant conduit à son placement sous sauvegarde de justice,
- qu'aucune faute ne pouvait donc être reprochée à [V] [K],
- qu'alors que [V] [K] avait été placé sous tutelle ni la SARL IMMOFINO ni les acquéreurs n'avaient sollicité l'autorisation du juge des tutelles pour régulariser l'acte authentique.

Reconventionnellement, ils demandent la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

- Sur la validité du mandat de vente

[W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] invoquent l'altération des facultés mentales de [V] [K] sans en tirer les conséquences juridiques directes. En effet, ils ne soulèvent pas la nullité du mandat de vente alors qu'ils étaient recevables à le faire en application des articles 414-1, 414-2 et 464 du Code Civil.

En l'absence de prononcé de sa nullité, le mandat de vente doit considéré comme valable et recevoir application.


- Sur le paiement des honoraires de la SARL IMMOFINO

En application de l'article 6 de la loi du 02 janvier 1970, la commission de l'agent immobilier est due quand sa mission a été complètement accomplie, c'est à dire quand l'opération a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Le principe du transfert de la propriété par le seul effet de l'échange des consentements vaut en toutes matières, y compris en matière immobilière. L'acte authentique n'est requis que pour les besoins de la publicité foncière, afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers

En l'espèce, le 03 novembre 2015, [V] [K] d'une part, [S] [R] et [B] [A] d'autre part ont signé une promesse synallagmatique de vente. Cet acte a matérialisé leur accord sur la chose et sur le prix.

En l'absence de tout élément de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément essentiel de leur consentement, la promesse synallagmatique de vente doit être analysée comme constituant une vente parfaite.

Le fait que [V] [K] soit un majeur protégé ne le dispense pas du respect d'obligations valablement souscrites avant le prononcé de la mesure de protection, étant rappelé que la nullité du mandat de vente n'est pas invoquée. [W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] n'invoquent pas non plus la nullité de la promesse synallagmatique de vente.
La vente ayant été signée, la SARL IMMOFINO a accompli sa mission et a droit à sa rémunération quand bien même l'acte authentique n'aurait pas été établi et elle n'aurait effectué aucune démarche auprès du Juge des Tutelles.

Le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au jour de l'assignation.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à la SARL IMMOFINO la somme équitable de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [W] [K], de [C] [K], de [G] [K] épouse [J] et de [F] [K] les frais irrépétibles par eux exposés.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE in solidum [W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] à verser à la SARL IMMOFINO :
- la somme de 20.000,00 Euros au titre de ses honoraires avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2020,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum [W] [K], [C] [K], [G] [K] épouse [J] et [F] [K] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 18 décembre 2023.
Signé par Madame MANNONI, Présidente, et par Madame MOUSSA, Greffière présente lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER                                            LE PRESIDENT