Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55364 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEL

N° : 7

Assignation du :
05 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [N] [L] Monsieur [W], [R], [N] [L],
Ayant droit de Madame [I] [B] épouse [L], décédée.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître David NOEL, avocat au barreau de CHERBOURG EN CONTIN,
et Maître Sophie GRISSONNANCHE, avocat au barreau de PARIS - #J133


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE MARCHE DE [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Warren SESHIE, avocat au barreau de PARIS - #C0700


DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 janvier 2020, Mme [I] [B] épouse [L] a consenti à la société LE MARCHE DE [Adresse 4] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer de 25.440 € par an HT et HC pendant la première période triennale, puis 27.600€, payable par mois et d’avance.

L’activité autorisée dans les lieux est celle de “cour des halles, primeurs et vente de produits accessoires à cette activité”.

Le 16 mai 2023, M. [W] [L], venant aux droits de son épouse entre-temps décédée, a fait signifier à la société LE MARCHE DE [Adresse 4] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 19.129,42 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Le 5 juillet 2023, M. [W] [L] a fait assigner la société LE MARCHE DE [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Lors de l’audience du 31 août 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, M. [W] [L] demande au juge de :

- à titre principal, constater la résolution de plein droit du bail commercial liant les parties;
- à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société LE MARCHE DE [Adresse 4];
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société LE MARCHE DE [Adresse 4] à lui payer une provision de 19.129,42 € à titre d’arriéré locatif arrêté à la date du 21 avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023;
- condamner la société LE MARCHE DE [Adresse 4] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 2.275,31 € outre 60 € de provision sur charges ainsi qu’une pénalité correspondant à 10 % du loyer;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, M. [W] [L] maintient ses demandes initiales, qu’il actualise, s’agissant de l’arriéré locatif, à la somme de 26.239,64 € selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.


Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LE MARCHE DE [Adresse 4] demande au juge de:

- dire que la créance locative de M. [W] [L] à l’égard de la société LE MARCHE DE [Adresse 4] s’élève à 15.966,72 €;
- l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 14 mensualités de 1.000 € chacune et une dernière de 1.966,72 €, outre les loyers courants, à compter de la décision à intervenir;
- réduire à 1.000 € la somme réclamée par M. [W] [L] au titre des frais irrépétibles et statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 16 janvier 2020 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 16 mai 2023 à la société LE MARCHE DE [Adresse 4] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 19.129,42 € selon décompte annexé à l’acte.


Ainsi qu’il sera exposé ci-après, certaines des sommes réclamées dans ce décompte sont sérieusement contestables. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le montant des sommes litigieuses ne constitue qu’une part minime de la dette locative objet du commandement du 16 mai 2023, qui est majoritairement constituée de loyers et de charges non contestées ou non sérieusement contestables.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société LE MARCHE DE [Adresse 4] n’a effectué aucun versement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juin 2023 à 24h00.

Sur la demande de provision

M. [W] [L] demande la condamnation provisionnelle de sa locataire à lui payer la somme provisionnelle de 26.239,64 €.

La société LE MARCHE DE [Adresse 4] conteste certaine des sommes réclamées par le bailleur et soutient n’être redevable que de la somme de 15.966,72 €.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte de la société LE MARCHE DE [Adresse 4] versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges de 26.239,64 € selon décompte arrêté au 1er novembre 2023.

La société LE MARCHE DE [Adresse 4] fait valoir que le loyer des mois des février et mars 2023 a été appelé pour un montant de 2.468,49 € par mois au lieu de 2.275,31 € prévu par le bail. 

M. [W] [L], bien qu’interpellé sur ce point, n’a apporté aucune explication à cet égard. Il convient donc de dire sa demande de paiement sérieusement contestable à hauteur de 386,36 €.

La locataire explique par ailleurs qu’elle a effectué un règlement par chèque de 6.901,64 € au nom de l’administrateur de biens de M. [W] [L], l’étude [T]; que ce professionnel, en litige avec M. [W] [L], a toutefois encaissé ce chèque émis à son nom sans le porter au crédit du compte de la société LE MARCHE DE [Adresse 4]; qu’il a fallu une mise en demeure du conseil de cette dernière pour que l’étude [T] accepte finalement de restituer au bailleur toutes les sommes qu’il détenait pour le compte de ce dernier, soit 8.255,53 €; que toutefois, le décompte présenté par M. [W] [L] mentionne un versement de 6.901,64 € seulement, soit une différence de 1.353,89 €.

A l’appui de sa contestation, la société LE MARCHE DE [Adresse 4] verse aux débats le courrier officiel du 28 septembre 2023 que le conseil de l’étude [T] a adressé à son conseil pour l’informer que l’administrateur de biens a “transmis les fonds à Monsieur [L], soit une somme de 8.255,53 euros le 20 septembre 2023 incluant naturellement le montant du chèque de 6.901,64 euros, ainsi qu’il résulte du compte propriétaire du 25 septembre 2023". Au vu de cette seule pièce, il n’est pas démontré que la somme de 1.353,89 € correspondant à la différence entre les deux sommes précitées correspond à un paiement effectué par la société LE MARCHE DE [Adresse 4] en faveur du bailleur. Il convient donc de dire la contestation soulevée sur ce point par la défenderesse dépourvue de caractère sérieux.

Enfin, la société LE MARCHE DE [Adresse 4] fait valoir que le décompte de M. [W] [L] inclut une pénalité contractuelle de 1.526,74 € qu’elle conteste et dont l’arbitrage, quant à son montant, relève des pouvoirs du juge du fond.

La clause pénale dont se prévaut le bailleur à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 1.526,74 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, lors des débats, le juge a sollicité que M. [W] [L] lui indique, pendant le temps du délibéré, si le chèque de 7.005,93 € émis le 15 novembre 2023 par la société LE MARCHE DE [Adresse 4] avait bien été encaissé. A défaut de suite donnée à cette demande par la bailleresse, le conseil de la société LE MARCHE DE [Adresse 4], par un message RPVA du 12 décembre 2023 dont copie à son contradicteur, a informé le juge du bon encaissement de ce chèque et en a justifié en produisant une copie de relevé de compte bancaire mentionnant le débit correspondant.

Au vu de ces éléments, il convient d’arrêter la créance non sérieusement contestable de M. [W] [L] à la somme de 17.320,61 € (soit 26.239,64 € - 386,36 € - 1.526,74 € - 7.005,93 €) à la date du 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. La société LE MARCHE DE [Adresse 4] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme à M. [W] [L], outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, date du commandement précité

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail

La société LE MARCHE DE [Adresse 4] sollicite le bénéfice de délais de paiement au motif que son activité a connu de graves difficultés de trésorerie en raison du contexte inflationniste.

M. [W] [L] s’oppose à l’octroi des délais sollicités. 

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société LE MARCHE DE [Adresse 4] a effectué des versements en vu de réduire sa dette, notamment un paiement de 7.005,93 € effectué en novembre 2023. Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront accordés pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après.

Les délais ainsi accordés auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société LE MARCHE DE [Adresse 4] devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Dans cette hypothèse, la société LE MARCHE DE [Adresse 4] sera également redevable envers M. [W] [L], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes accessoires

La société LE MARCHE DE [Adresse 4] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023.

L’équité commande de condamner la société LE MARCHE DE [Adresse 4] à payer à M. [W] [L] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 16 janvier 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec effet à la date du 16 juin 2023 à 24h00, 

Condamnons la société LE MARCHE DE [Adresse 4] à payer à M. [W] [L] la somme provisionnelle de 17.320,61 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023,

Accordons à la société LE MARCHE DE [Adresse 4] des délais de paiement,

Disons que la société LE MARCHE DE [Adresse 4] pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 17 mensualités successives d’un montant de 1.000 € chacune et une 18ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés, 

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société LE MARCHE DE [Adresse 4] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés 272, avenue Daumesnil à Paris 12ème, avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société LE MARCHE DE [Adresse 4] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à M. [W] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

Condamnons la société LE MARCHE DE [Adresse 4] à payer à M. [W] [L] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société LE MARCHE DE [Adresse 4] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON