Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57853 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27WU

N° : 13

Assignation du :
17 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. SODIEL, représenté par son mandataire de gestion la Société [Adresse 1] GESTION, SARL
domiciliée : chez [Adresse 1]
[Adresse 1] GESTION
[Localité 3]

représentée par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS - #E1434




DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ALTABIA
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante




DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé par voie électronique le 24 avril 2023, la société SODIEL a consenti à la société ALTABIA, alors en cours de constitution, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 25 avril 2013 moyennant un loyer de 36.000 € par an HT et HC la première année, payable par trimestre et d’avance.

La société ALTABIA a été ultérieurement immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Le 17 août 2023, la société SODIEL a fait signifier à la société ALTABIA un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 42.966,22 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Le 17 octobre 2023, la société SODIEL a fait assigner la société ALTABIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SODIEL demande au juge de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société ALTABIA sous astreinte de 100 € par jour de retard;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société ALTABIA à lui payer une provision de 54.515,88 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 11 octobre 2023;
- condamner la société ALTABIA à lui payer une indemnité d’occupation de 16.852,59 € TTC par mois;
- l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La société ALTABIA n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société ALTABIA

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 24 avril 2023 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 17 août 2023 à la société ALTABIA vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 42.966,22 € selon décompte annexé à l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société ALTABIA ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société ALTABIA selon les termes du dispositif ci-après.

La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du dernier loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la société SODIEL à compter du 18 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte de la société ALTABIA versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et accessoires d’un montant de 54.515,88 € à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. 

L’obligation de la société ALTABIA n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SODIEL, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 42.966,22 € à compter du 17 août 2023, date du commandement précité, puis sur la somme de 54.515,88 € à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société ALTABIA sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 août 2023.

L’équité commande de condamner la société ALTABIA à payer à la société SODIEL la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 24 avril 2023 portant sur les locaux situés 175, quai de Valmy à Paris 10ème, avec effet à la date du 17 septembre 2023 à 24h00, 

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société ALTABIA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,


Déboutons la société SODIEL de sa demande de prononcé d’une astreinte,

Condamnons la société ALTABIA à payer à la société SODIEL une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société ALTABIA à payer à la société SODIEL la somme provisionnelle de 54.515,88 € à valoir sur l’arriéré de loyers, accessoires, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 42.966,22 € à compter du 17 août 2023, puis sur la somme de 54.515,88 € à compter à compter du 17 octobre 2023,

Condamnons la société ALTABIA à payer à la société SODIEL la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société ALTABIA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 août 2023.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON