Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58214 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24KN

N° : 16

Assignation du :
26 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Maître Pierre DUPONCHEL de la SELEURL DUPONCHEL - SAINT MARCOUX Avocats à la Cour, avocats au barreau de PARIS - #J0113



DEFENDEUR

Monsieur [P] [S] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant



DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2011, M. [U] [N] a consenti à M. [P] [W] un bail portant sur l’emplacement de stationnement n°127 situé dans l’immeuble édifié [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2011, tacitement reconductible par périodes de trois mois, moyennant un loyer de 160 € par mois charges comprises payable d’avance.

Le 24 décembre 2018, M. [U] [N] a fait signifier à M. [P] [W] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 1.328 € à titre d’arriéré de loyer, outre les frais de l’acte. 

Le 26 octobre 2023, M. [U] [N] a fait assigner M. [P] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, il demande au juge de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2011 à la date du 24 janvier 2019;
- ordonner l’expulsion de M. [P] [W];
- dire que le sorts des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;
-condamner M. [P] [W] à lui payer les sommes suivantes à titre de provisions:
- 1.440 € au titre de l’arriéré locatif;
- 144 € au titre de la pénalité contractuelle;
- 18.241,68 € correspondant au complément de l’indemnité d’occupation due pour pour la période courant du 1er février 2019 au 1er novembre 2023;
- condamner M. [P] [W] à lui payer une indemnité d'occupation égale à 10,52 € par jour;
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis;
-condamner M. [P] [W] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

M. [P] [W] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 1er octobre 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail du 1er octobre 2011 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer la somme de 1.328 € signifié le 24 décembre 2018 à M. [P] [W] vise cette clause.

A défaut de justification du paiement de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 janvier 2019 à 24h00, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au double du loyer quotidien, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par le bailleur, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 25 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur. 

En l’espèce, M. [U] [N] produit un décompte du loyer impayé pour la période courant du mois de mai 2018 au mois de janvier 2019 arrêté à la somme de 1.440 €.


Par ailleurs, l’indemnité d’occupation ayant été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit 160 € par mois, la créance du bailleur à ce titre pour la période courant du mois de février 2019 au mois d’octobre 2023 s’élève à 9.120 €, soit 160 € x 57 mois.

L’obligation de M. [P] [W] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de le condamner à titre provisionnel à payer à M. [U] [N] la somme de 10.560 € (1.440 € + 9.120 €) correspondant à l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.328 € à compter du 24 décembre 2018, date du commandement de payer précité, puis sur la somme de 10.560 € à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer.

La clause pénale dont se prévaut le bailleur à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 144 €, soit 10 % de l’arriéré locatif, étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut le bailleur à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [W] sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer précité.

L’équité commande de condamner M. [P] [W] à payer à M. [U] [N] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er octobre 2011 portant sur l’emplacement de stationnement n°127 situé dans l’immeuble édifié [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet à la date du 24 janvier 2019 à 24h00,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, M. [P] [W] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons M. [P] [W] à payer à M. [U] [N] une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons M. [P] [W] à payer à M. [U] [N] la somme provisionnelle de 10.560 € à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.328 € à compter du 24 décembre 2018, puis sur la somme de 10.560 € à compter du 26 octobre 2023,

Condamnons M. [P] [W] à payer à M. [U] [N] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [P] [W] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 décembre 2018,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON