Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58272 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25PB

N° : 17

Assignation du :
12, 13, 23, 24 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDEURS

Madame [T] [X] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 13]

Monsieur [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 13]

représentés par Maître Christine MENGUE, avocat au barreau de PARIS - #B1027

DEFENDEURS

Monsieur [F] [K]
[Adresse 4]
[Localité 12]

non comparant

Madame [G] [Y] [R] [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante

Monsieur [M] [P] [O]
Chez Monsieur [F] [K]
[Adresse 4]
[Localité 12]

non comparant

La S.A.R.L. OMALE CONSEIL
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante

La Société CHUTTY GROUPS
[Adresse 7]
[Localité 9]

non comparante

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 16]
non comparant

Monsieur [U] [C]
[Adresse 8]
[Localité 14]
non comparant

La Société SHIV
[Adresse 7]
[Localité 9]

non comparante

Madame [J] [W] [V]
[Adresse 5]
[Localité 15]
non comparante

Madame [I] [D]
[Adresse 11]
[Localité 10]
non comparante

La S.A.R.L. JEAN 1317
[Adresse 4]
[Localité 12]

non comparante


DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 11 septembre 2020, M. [N] [S] et Mme [T] [X] épouse [S] (ci-après dénommés “les époux [S]”) ont consenti à la société SHIV alors en cours de formation un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9] pour une durée de 9 ans à compter du 11 septembre 2020 moyennant un loyer de 25.200 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.
Par acte sous signature privée du même jour, Mme [J] [V] et Mme [I] [D] se sont portées cautions solidaires en faveur des époux [S] pour le règlement des sommes susceptibles de leur être dues par la société SHIV en vertu du bail dans la limite de 25.200 €.

Le 25 février 2022, la société SHIV a cédé son fonds de commerce à la société JEAN 1317 alors en cours de formation, en ce compris le droit au bail portant sur les lieux précités.

Par acte sous signature privée du même jour, la société OMALE CONSEIL, M. [F] [K], M. [M] [O] et Mme [G] [O] se sont portés cautions solidaires en faveur des époux [S] pour le règlement des sommes susceptibles de leur être dues par la société JEAN 1317 en vertu du bail et dans le cadre de la cession du fonds de commerce du 25 février 2022.

Le 29 décembre 2022, la société JEAN 1317 a cédé son fonds de commerce à la société CHUTTY GROUPS alors en cours de formation, en ce compris le droit au bail portant sur les lieux précités.

Par acte sous signature privée du même jour, M. [U] [C] et M. [A] [Z] se sont portés cautions solidaires en faveur des époux [S] pour le règlement des sommes susceptibles de leur être dues par la société CHUTTY GROUPS en vertu du bail et dans le cadre de la cession du fonds de commerce du 29 décembre 2022.

Le 1er août 2023, les époux [S] ont fait signifier à la société CHUTTY GROUPS un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 14.127,76 € au titre des loyers et charges, outre une pénalité contractuelle correspondant à 10 % de l’arriéré et les frais de l’acte. Cet acte a été dénoncé à la société JEAN 1317 et à la société SHIV ainsi qu’aux cautions.

Par acte des 12, 13, 23 et 24 octobre 2023, les époux [S] a fait assigner la société SHIV, la société JEAN 1317, la société CHUTTY GROUPS et les cautions précitées devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, auquel elle demande de:

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société CHUTTY GROUPS;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société CHUTTY GROUPS à leur payer:
- une provision de 16.909,70 € correspondant aux loyers et charges dus au 3 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;
- une provision de 1.690,97 € à titre de pénalité contractuelle;
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges;
- condamner solidairement la société SHIV, prise en sa qualité de garant conjoint et solidaire des cessionnaires de son fonds de commerce, avec Mme [J] [V] et Mme [I] [D], prises en leur qualité de caution personnelle et solidaire de la société SHIV, à garantir le paiement aux époux [S] de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la société CHUTTY GROUPS dans le cadre de la présente instance;
- condamner solidairement la société JEAN 1317, prise en sa qualité de garant conjoint et solidaire des cessionnaires de son fonds de commerce, avec la société OMALE CONSEIL, M. [F] [K], M. [M] [O] et Mme [G] [O], pris en leur qualité de caution personnelle et solidaire de la société SHIV, à garantir le paiement aux époux [S] de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la société CHUTTY GROUPS dans le cadre de la présente instance;
- condamner la société CHUTTY GROUPS à payer aux époux [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner la société CHUTTY GROUPS aux entiers dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience, les époux [S] maintiennent leurs demandes, qu’ils actualisent toutefois à la baisse, s’agissant de l’arriéré locatif, à la somme de 10.753,90 € correspondant au solde du compte de la société CHUTTY GROUPS au 20 novembre 2023, soit 14.865,87 €, dont ils déduisent les versements de 2.890,97 € et 1.221 € correspondant respectivement à l’échéance de novembre 2023 et à la taxe foncière.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société CHUTTY GROUPS

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 11 septembre 2020 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 1er août 2023 à la société CHUTTY GROUPS vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 14.127,76 € en principal et intérêts selon décompte figurant dans l’acte, outre une pénalité contractuelle correspondant à 10 % de l’arriéré et les frais du commandement.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société CHUTTY GROUPS ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er septembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société CHUTTY GROUPS selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due aux époux [S] à compter du 2 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

a )Sur les demandes formées contre la société CHUTTY GROUPS

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les époux [S] que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation constituée par la société CHUTTY GROUPS s’élève à la somme de 10.753,90 € à la date du 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, déduction faite des deux versements évoqués à l’audience par les demandeurs. 

L’obligation de la société CHUTTY GROUPS n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à M. [N] [S] et Mme [T] [X], outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023.

La clause pénale dont se prévalent les époux [S] à l’appui de leur demande de paiement de la somme de 1.690,97 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

b )Sur les demandes formées contre la société SHIV et la société JEAN 1317 en leur qualité de garante du cessionnaire de leur fonds de commerce


Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 21 du bail du 11 octobre 2020 stipule que “Dans tous les cas de cession, le Preneur s’engage à rester garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs, du paiement de toutes sommes dues à quelque titre que ce soit aux termes ou en raison du Bail, de ses renouvellements successifs, et notamment au titre des loyers, charges, travaux, pénalités, indemnités et indemnités d’occupation, taxes et impôts, sans que cette liste ne soit limitative. Cette garantie sera toutefois limitée à trois années à compter de la cession du présent bail”.

Au vu de cette stipulation, il convient de dire la société SHIV et la société JEAN 1317 solidairement redevables de la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation constituée par la société CHUTTY GROUPS à l’égard des époux [S]. Elle seront donc condamnées solidairement avec elle.

c) Sur les demandes formées contre les cautions

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Lors de l’audience du 23 novembre 2023, le juge a invité les époux [S] à lui faire part de leurs observations sur la conformité des actes de cautionnement aux exigences formelles requises par la loi pour ce type d’engagement. En réponse à cette interpellation, les époux [S] ont assuré que les cautionnements dont ils se prévalent répondaient à ces conditions.

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 2297 du code civil entré en vigueur le 1er janvier 2022, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, les époux [S] versent aux débats les différents cautionnements dont ils se prévalent à l’encontre des défendeurs.

Les cautionnements consentis, d’une part, par M. [F] [K], M. [M] [O] et Mme [G] [O] le 25 février 2022, d’autre part, par M. [U] [C] et M. [A] [Z] le 29 décembre 2022, sont soumis aux dispositions précitées du code civil. Or, il apparaît que les intéressés n’ont pas apposé eux-mêmes la mention relative à leur engagement de caution, qui a été pré-imprimée sur le document qui leur a été soumis pour signature. En outre, ces actes ne comportent pas de limite chiffrée à leur engagement exprimée par une mention figurant en toutes lettres et en chiffres.

Au vu de ces éléments, la validité de ces actes de cautionnement apparaît sérieusement contestable. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [S] formées à l’encontre de M. [F] [K], M. [M] [O], Mme [G] [O], M. [U] [C] et M. [A] [Z].

Pour le surplus, l’engagement consenti par Mme [J] [V] et Mme [I] [D] ne méconnaît pas les exigences formelles prévues par les articles L. 331-1 et L. 331-2 du code de la consommation, dans leur rédaction en vigueur à la date de souscription des cautionnements, le 11 septembre 2020.

Pour autant, il ne résulte pas, avec l’évidence requise en référé, des stipulations de ces actes que leurs signataires, en s’engageant en faveur des époux [S], ont entendu prendre en charge les sommes susceptibles d’être dues par la société SHIV en sa qualité de garante des cessionnaires successifs de son fonds de commerce. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à leur encontre.

En ce qui concerne le cautionnement soucrit le 25 février 2022 par la société OMALE CONSEIL, personne morale, celui-ci n’est pas soumis aux dispositions précitées du code civil. Il porte sur les sommes exigibles en vertu du bail, notamment les loyers, charges et indemnités d’occupation, dues par la société JEAN 1317 “ou toute personne physique ou moral s’y substituant”, et ce pour la durée du bail en cours et de son éventuel renouvellement.

Au vu de cet acte, il convient de dire la société OMALE CONSEIL solidairement redevable de la somme due aux époux [S] par la société JEAN 1317 en sa qualité de garante de la société CHUTTY GROUPS. La société OMALE CONSEIL sera donc condamnée solidairement avec elle.

Sur les demandes accessoires

La société CHUTTY GROUPS sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et de sa dénonciation à la société OMALE CONSEIL. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût de la dénonciation du commandement aux autres cautions dès lors que le bien-fondé de l’action engagée à leur encontre par les époux [S] apparaît sérieusement contestable pour les motifs exposés ci-dessus.

L’équité commande de condamner la société CHUTTY GROUPS à payer à aux époux [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes M. [N] [S] et Mme [T] [S] à l’encontre de M. [F] [K], M. [M] [O], Mme [G] [O], M. [U] [C], M. [A] [Z], Mme [J] [V] et Mme [I] [D] pris en leur qualité de cautions,


Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 11 septembre 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9], avec effet à la date du 1er septembre 2023 à 24h00, 

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société CHUTTY GROUPS pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société CHUTTY GROUPS, solidairement avec la société SHIV et la société JEAN 1317 en leur qualité de garantes et avec la société OMALE CONSEIL en sa qualité de caution de la société JEAN 1317, à payer à M. [N] [S] et Mme [T] [S] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 2 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société CHUTTY GROUPS, solidairement avec la société SHIV et la société JEAN 1317 en leur qualité de garantes et avec la société OMALE CONSEIL en sa qualité de caution de la société JEAN 1317, à payer à M. [N] [S] et Mme [T] [S] la somme provisionnelle de 10.753,90 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023,

Condamnons la société CHUTTY GROUPS à payer à M. [N] [S] et Mme [T] [S] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de M. [N] [S] et Mme [T] [S],

Condamnons la société CHUTTY GROUPS au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et de sa dénonciation à la société OMALE CONSEIL, dont distraction au profit de Me Christine MENGE conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON