Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57382 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C22FA

N° : 1

Assignation du :
26, 27 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

S.C.I. DAUNOU
23 rue de Cléry
75002 Paris

représentée par Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS - #B0734

DEFENDEURS

S.A.S. BDR prise en la personne de Me [L] [U], mandataire judiciaire
34 rue Saint Anne
75001 PARIS

S.A.S. CBF ASSOCIES prise en la personne de Me [D] [X], Administrateur Judiciaire
41 rue de Liège
75008 PARIS

S.A.S. FINAL FLASH
16 rue Daunou
75002 PARIS

Monsieur [H] [G]
51 rue des Missionnaires
78000 VERSAILLES

représentés par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée du 14 novembre 2018, SCI DAUNOU a donné à bail à la SASU FINAL FLASH, un local à usage commercial situé 16 rue Daunou à Paris (75002), moyennant un loyer mensuel de 5 000 euros hors taxes hors charges.
Par acte du même jour, M. [H] [G] s'est porté caution solidaire des engagements de la société FINAL FLASH au titre du bail précité, à concurrence d'un montant maximal de 693 360 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré au preneur par exploit du 14 août 2023, dénoncé à la caution le 29 août 2023, portant sur la somme de 12 928,68 euros au titre des loyers impayés échus, mois d’août 2023 inclus.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la bailleresse a, par exploit délivré le 27 septembre 2023, fait citer la société FINAL FLASH devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de :
-constater acquise la clause résolutoire ; 
-prononcer en tant que de besoin la résiliation du bail bénéficiant à la SASU FINAL FLASH ;
- ordonner l’expulsion de la SASU FINAL FLASH des locaux occupés 16 rue Daunou 75002 Paris (boutique sur rue reliée au sous-sol cour par un escalier intérieur, une arrière-boutique et un WC ainsi qu’une resserve dans la cour à gauche) et de tous occupants de son chef ainsi que ses biens dans les 8 jours de la décision à intervenir, 
-autoriser la requérante à faire procéder à l’expulsion, avec ouverture forcée des portes et assistance de la force publique, 
- autoriser la requérante à faire transporter et séquestrer le matériel, le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la SASU FINAL FLASH et ce en garantie des loyers, charges, indemnités éventuelles d’occupation et accessoires, 
- condamner la SASU FINAL FLASH à restituer les locaux, vides de toute occupation, par remise des clés à la SCI DAUNOU après établissement d’un état des lieux contradictoire sous astreinte définitive de 500 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir ; 
- se réserver de statuer sur la liquidation de l’astreinte,
- condamner solidairement la SASU FINAL FLASH et M. [H] [G] à payer à la SCI DAUNOU à titre de provision la somme de 19 938, 24 euros, 
- condamner solidairement la SASU FINAL FLASH et M. [H] [G] à payer à la SCI DAUNOU à titre de provision une indemnité d’occupation égale au loyer applicable de 7 009, 56 euros TTC par mois provision sur charges incluse au cas où la SASU FINAL FLASH se maintiendrait malgré tout dans les APETROAIElieux, à compter de la date d’effet du commandement, 
- condamner solidairement la SASU FINAL FLASH et M. [H] [G] à payer à la SCI DAUNOU une somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SASU FINAL FLASH et M. [H] [G] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement,
- déclarer la décision commune à la SAS BDR en la personne de Me [L] [U] mandataire judiciaire et à la SCP CBF ASSOCIES en la personne de Me [D] [X] administrateur judiciaire ».

A l'audience du 31 octobre 2023, l’affaire a été plaidée. La demanderesse maintient les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance, expose que la société FINAL FLASH a réglé l’arriéré locatif, sollicite une condamnation en deniers et quittances et s’oppose aux demandes de délais rétroactifs formulées par la société preneuse. 

Par conclusions déposée et soutenues oralement à l’audience, la société FINAL FLASH formule les demandes suivantes :
-« déclarer recevables la société FINAL FLASH, la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Me [L] [O], es qualité de mandataire judiciaire de la société FINAL FLASH, la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [D] [X], es qualité d'administrateur judiciaire de la société FINAL FLASH et M. [H] [G] en leurs demandes, fins et conclusions et y faisant droit,
- à titre principal, débouter la SCI DAUNOU de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,
- accorder à titre rétroactif à la société FINAL FLASH et à M. [H] [G] des délais de paiement pour régler les sommes qui pourraient être mises à leur charge au titre du commandement de payer signifié le 14 août 2023,
En tout état de cause,
-condamner la SCI DAUNOU à verser à la société FINAL FLASH, la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [D] [X], es qualité d'administrateur judiciaire de la société FINAL FLASH, la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Me [L] [O], es qualité de mandataire judiciaire de la société FINAL FLASH et M. [H] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI DAUNOU aux entiers dépens de la présente instance, dont le coût du commandement du 14 août 2023 ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures susvisées ainsi qu’aux notes d’audience et à la note en délibéré susvisée.





MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l’espèce, la société locataire ne conteste pas n’avoir pas intégralement satisfait, dans le délai d’un mois imparti, aux causes du commandement de payer délivré le 14 août 2023 mais estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, aux motifs qu’en l’absence de toute régularisation des charges et de précision quant au montant des charges facturées, elle n’est pas en mesure de connaître précisément la nature et le quantum des sommes dont elle serait débitrice.
Il ressort toutefois du décompte annexé au commandement de payer que les provisions sur charges d’un montant mensuel de 350 euros figurent dans une colonne distincte de celle consacrée aux loyers et que la régularisation pour la période allant du 15 novembre 2019 au 31 décembre 2022 a été effectuée à hauteur de 4 151,88 euros.

C’est donc à bon droit que la société bailleresse sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 15 septembre 2023.






Sur les demandes de provision et de délais de paiement rétroactifs

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il n’est pas contesté en l’état que l’arriéré locatif a été totalement apuré à la date du 31 octobre 2023, date à laquelle la somme de 19 938,24 euros visée à l’assignation et correspondant aux arriérés de loyers jusqu’au 14 août 2023 inclus était réglée par virement, ce dont elle justifie également en versant aux débats les ordres de virement et le relevé de compte courant et que la bailleresse ne conteste pas avoir perçu.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la société FINAL FLASH, de ses efforts de paiement et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 octobre 2023 et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 15 septembre 2023, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes de la SCI DAUNOU relatives à l’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter la charge des dépens, ainsi qu’au paiement, au bénéfice de la bailleresse, de la somme de 3 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont cette dernière justifie en produisant la note d’honoraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 15 septembre 2023,
 
Accordons à la SAS FINAL FLASH des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 octobre 2023 pour s’acquitter de l’arriéré locatif de 19 938,24 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés, 

Constatons que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif réglé et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes SCI DAUNOU tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur, au sort des meubles, à la fixation d’une indemnité d’occupation et au paiement provisionnel ;

Condamnons la SAS FINAL FLASH à payer à la SCI DAUNOU une somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SAS FINAL FLASH aux dépens, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCristina APETROAIE