Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/03109 

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4PE

N° MINUTE : 8


Assignation du :
23 Février 2021








JUGEMENT 
rendu le 28 Décembre 2023 



DEMANDERESSE

S.A.R.L. TK (RCS Paris 799 171 186)
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874



DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI FONCIÈRE WASHINGTON (RCS Paris 348 905 563)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422





Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 21/03109 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT4PE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 3 juillet 2006, la S.C.I. SCI FONCIÈRE WASHINGTON (ci-apèrs la SCI FONCIERE WASHINGTON) a donné à bail à la S.A.R.L. WASHINGTON BLUES, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. TK (ci-après la société TK), divers locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 3 juillet 2006 pour se terminer le 3 juillet 2015, moyennant le versement d'un loyer en principal de 50.200 euros par an, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.

Les locaux loués sont désignés dans le bail ainsi :
"Dans un immeuble à [Localité 6], [Adresse 1], cadastré section AU numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 1a 26ca (...)
Le rez-de-chaussée de cet immeuble composé de : en partie gauche, un bar, sur la partie droite, une première salle de restaurant suivie d'une deuxième salle de restaurant sous verrière et cuisine. Le sous-sol composé d'une cave, de cabinet d'aisance et vestiaire.
Le tout, à l'exception de : au rez-de-chaussée, le couloir d'entrée de l'immeuble et le local poubelles, et au sous-sol, le local technique".

La destination autorisée par le bail du 3 juillet 2006 est l'activité exclusive de "restauration, débit de boissons, bar à vin, ventes à emporter".

Ce bail s'est poursuivi après le 3 juillet 2015 par tacite prorogation. Puis, par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2015, la société TK a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2016, proposant le versement d'un loyer de 40.000 euros en principal.

La SCI FONCIERE WASHINGTON n'a pas répondu à cette demande dans le délai de trois mois.

La société TK a alors saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (désormais tribunal judiciaire) de Paris qui, par jugement en date du 16 avril 2019, a fixé à la somme de 46.500 euros en principal par an, le loyer du bail renouvelé entre la SCI FONCIERE WASHINGTON et la société TK à compter du 1er janvier 2016.

La SCI FONCIERE WASHINGTON a, suivant exploit d'huissier en date du 27 janvier 2021, fait délivrer à la société TK, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur un arriéré de loyers et de charges de 26.165,51 euros, outre les frais de l'acte.

La SCI FONCIERE WASHINGTON a fait pratiquer, le 25 mars 2021, une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société TK, dénoncée à cette dernière par acte du 2 avril 2021.

La société TK a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris afin de faire constater la nullité de cette saisie. Par jugement en date du 14 juin 2021, le juge de l'exécution a :
- Ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 25 mars 2021 par la SCI FONCIERE WASHINGTON entre les mains de la Banque Populaire Rives de [Localité 5] au préjudice de la société TK, dénoncée à cette dernière le 2 avril 2021 ;
- Condamné la SCI FONCIERE WASHINGTON à payer à la société TK la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Débouté la société TK de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamné la SCI FONCIERE WASHINGTON à payer à la société TK la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, par acte d'huissier délivré le 23 février 2021, la société TK a fait assigner devant ce tribunal la SCI FONCIERE WASHINGTON aux fins notamment de voir à titre principal déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 janvier 2021 et à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire en lui octroyant les plus larges délais de paiement et plus généralement, voir rejeter toute demande en paiement des loyers relatifs à la période affectée par les mesures administratives de fermeture des restaurants et au titre des charges. Cette procédure a été enrôlée sous le RG n° 21/03109.

Par acte d'huissier délivré le 23 avril 2021, la SCI FONCIERE WASHINGTON a fait assigner la société TK devant ce tribunal aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société TK et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et de dommages-intérêts. Cette procédure a été enrôlée sous le RG n° 21/06534.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 septembre 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2022, la société TK demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020,
Vu les dispositions de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020,
Vu les dispositions des articles 1134 et 1244-1 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
Vu les dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce,
Vu les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Vu les causes sus énoncées et les pièces versées aux débats,

- Dire la société TK recevable et bien fondée en ses demandes ;

Concernant le commandement de payer délivré à la société TK le 27 janvier 2021 ::

- Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 27 janvier 2021 ;
- Subsidiairement, si le commandement devait être déclaré valable, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à la société TK les plus larges délais de paiement ;

Concernant le paiement des loyers :

A titre principal :

- Dire et juger que la société TK n'est redevable d'aucun loyer à compter du 1er avril 2020 ;
- En conséquence, condamner la SCI FONCIERE WASHINGTON à restituer à la société TK la somme de 39.538,05 euros au titre des loyers et charges indûment payés depuis le 17 mars 2020 jusqu'au mois de juin 2021 inclus ;
- Condamner la SCI FONCIERE WASHINGTON à payer à la société TK la somme 4.079,07 euros ;

A titre subsidiaire :

- Fixer le loyer mensuel de la société TK à la somme de 500 euros par mois pour toute la période au cours de laquelle l'exploitation de son activité a été affectée c'est-à-dire depuis le 17 mars 2020 jusqu'à la fin du délai de deux mois suivant l'expiration de l'état d'urgence sanitaire ;

En tout état de cause :

- Condamner la SCI FONCIERE WASHINGTON à lui payer les sommes suivantes :
-11.145,51 euros à titre de dommages-intérêts ;
-3.492,00 euros à titre de dommages-intérêts pour réparation de la porte d'accès aux locaux loués ;
-29.874,51 euros à titre de répétition des charges indûment payées ;
-10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
-7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI FONCIERE WASHINGTON au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Loir, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2022, la SCI FONCIERE WASHINGTON demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu les articles 1104 et suivants du code civil,
Vu la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et son ordonnance n° 2020-36 du 25 mars 2020,
Vu la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et son décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020,
Vu les articles 367, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat,

- Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société TK ;
- Procéder par compensation des sommes dues entre les parties, à savoir 29.767,11 euros au titre des loyers et charges dues au 1er février 2022 par la société TK et les condamnations prononcées par le juge de l'exécution à l'encontre de la SCI FONCIERE WASHINGTON à hauteur de 5.000 euros ;
- Condamner par conséquent la société TK à payer à la SCI FONCIERE WASHINGTON la somme totale de 24.767,11 euros au titre de ses loyers et charges impayés ;

A titre principal, constater que, par l'effet du commandement resté infructueux dans le délai d'un mois, la clause résolutoire insérée au bail commercial est définitivement et irrévocablement acquise à l'égard de la société TK, cette dernière étant aujourd'hui dépourvue de tout droit ou titre d'occupation du local ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour tous les manquements commis par les sociétés TK ;
- Par conséquent, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société TK ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de serrurier étant à porter à la charge de la société TK ;
- Condamner la société TK au paiement d'une astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et d'en avoir rendu les clés à la SCI FONCIERE WASHINGTON ;
- Se réserver le droit de liquider l'astreinte qui aura été fixée ;
- Autoriser la SCI FONCIERE WASHINGTON à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la société TK ;
- Passé le délai d'un mois, autoriser la SCI FONCIERE WASHINGTON à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la société TK, faute par elle d'avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ; 
- Condamner la société TK à payer à la SCI FONCIERE WASHINGTON jusqu'à la restitution des lieux avec remise des clés une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel de 3.875 euros par mois, outre les taxes, frais, charges et accessoires ;
- Condamner la société TK à payer à la SCI FONCIERE WASHINGTON la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner la société TK à payer à la SCI FONCIERE WASHINGTON la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société TK en tous les dépens qui comprendront notamment le coût des commandement et acte de saisie, de la signification de la présente assignation et du jugement à intervenir ainsi que son exécution.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 25 mai 2022.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 26 octobre 2023 et mise en délibéré à ce jour.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 janvier 2021

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, anciennement l'article 1244-1, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En application de l'ancien article 1315, devenu l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d'apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d'avoir manqué tandis qu'il incombe à celui-ci de démontrer qu'il les a exécutées.

En l'espèce, le bail du 3 juillet 2006 liant les parties comporte en page 5, un article 3°) intitulé "clause résolutoire" qui prévoit notamment qu'en cas de "défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis des rappels de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, ou encore, à défaut d'exécution d'une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet pendant un mois, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause en cas d'inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures".

Le commandement signifié à la société TK le 27 janvier 2021 vise la clause résolutoire du contrat de bail commercial et mentionne le délai d'un mois précité.
Il porte sur un arriéré locatif selon décompte joint de 26.165,51 euros correspondant aux échéances de loyers et de charges de septembre 2020 à janvier 2021, outre les frais de l'acte de 227,30 euros hors taxes.

La société TK conclut à la nullité du commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 aux motifs essentiels que :
- le commandement a été délivré pendant la période juridiquement protégée prévue par l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et porte sur des loyers et charges échus pendant les périodes visées par les dispositions précitées ;
- le commandement a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

-Sur la validité du commandement au regard de la période de protection prévue par l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

La société TK soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse vise des échéances de loyers et de charges de septembre 2020 à janvier 2021 ; que la bailleresse a violé d'une part les dispositions de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 qui a interdit l'exécution de la clause résolutoire pour le défaut de paiement des loyers et charges dont l'échéance de paiement est intervenue entre le 12 mars et le 10 septembre 2020 ; que la bailleresse a en outre violé l'article 14 de la loi n°2020-1379 prévoyant un dispositif similaire s'agissant des loyers dus à compter du 17 octobre 2020 et jusqu'au 1er août 2021.
La société TK soutient que la société bailleresse ne pouvait mettre en oeuvre la clause résolutoire pendant cette période de protection et en conclut que le commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 visant la clause résolutoire du bail est nul et de nul effet.

La SCI FONCIERE WASHINGTON réplique que les divers textes votés en urgence pour faire face à l'épidémie liée au covid-19 n'ont pas eu pour conséquence de remettre en cause les obligations financières du locataire qui reste redevable des loyers et charges pendant cette période ; que ces mesures spécifiques permettent seulement un report des loyers de locaux à usage professionnel pour les personnes physiques foet morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Elle soutient qu'en l'espèce, la société TK ne justifie pas pouvoir bénéficier de ce fonds de solidarité, ni remplir les critères cumulatifs énoncées par les dispositions légales ; que de même, le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise en son article premier les critères d'éligibilité pour bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 ; que les éléments produits par la locataire sont insuffisants pour justifier qu'elle répond à ces critères d'éligibilité. Elle conclut que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 janvier 2021 est valable et doit produire ses effets.

* * *

Dans le cadre des mesures exceptionnelles adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire pour lutter contre l'épidémie de la covid-19, l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, prévoit que "les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire" déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020.

Ces dispositions s'appliquent aux "personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. [...]. Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire."

Les critères d'éligibilité ont été notamment définis par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation.

Ces mesures se sont appliquées aux entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue à compter du 14 mars 2020, ce qui a été le cas de la société TK qui exerce une activité de restaurant.

Conformément au I de l'article 1er de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020, l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 à compter du 24 mars 2020 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020 inclus.

La période de protection initiale s'étendait donc du 12 mars 2020 jusqu'au 10 septembre suivant inclus.

L'état d'urgence sanitaire a été déclaré une nouvelle fois par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 à 0 heure et prolongé par la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 jusqu'au 16 février 2021 inclus puis par la loi du 15 février 2021 jusqu'au 1er juin 2021.

L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire énonce :

"I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite (...)".

Pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit en premier lieu, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, en outre, remplir des critères précisés par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1er, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice).

Le tribunal relève qu'aux termes de l'article 2 du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, "les personnes mentionnées à l'article 1er justifient qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du présent décret et de l'exactitude des informations déclarées.
Elles présentent en outre l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité (...)". L'article 2 du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 prévoit un dispositif similaire : "les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée attestent des conditions fixées à l'article 1er du présent décret en produisant une déclaration sur l'honneur qu'elles remplissent lesdites conditions. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier les conditions fixées au 1° et 2° du I de l'article 1er. La perte de chiffre d'affaires est établie sur la base d'une estimation.
Les entreprises de moins de cinquante salariés bénéficiaires de l'aide financière mentionnée à l'article 3-14 du décret du 30 mars 2020 susvisé peuvent justifier de leur situation en présentant l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu'elles ne dépassent pas le niveau de chiffre d'affaires mentionné au 2° du I de l'article 1er".

Pour justifier qu'elle remplit les conditions précitées, la société TK verse au débat :
- des accusés de réception de demandes d'aides aux entreprises fragilisées de la société TK auprès de la Direction générale des finances publiques entre le 1er avril 2020 et le 23 juillet 2021,
- une attestation de son expert comptable datée du 9 septembre 2021 qui énumère les aides perçues par la société TK au titre du fonds de solidarité pour un montant total de 97.228 euros.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, ces éléments justifient que la société TK était éligible aux mesures de protection rappelées ci-dessus.
 
Par conséquent, il convient de constater que le commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 visant la clause résolutoire et portant sur des échéances de loyers et charges impayés des mois de septembre 2020 à janvier 2021 inclus, soit pour des échéances de loyers et charges concernées par la période de protection, ne peut valablement produire d'effet en application des dispositions rappelées plus haut, sans qu'il y ait lieu d'analyser le second moyen relatif à la délivrance du commandement de mauvaise foi invoqué par la société TK.

La SCI FONCIERE WASHINGTON sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subséquentes en expulsion sous astreinte et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur l'exigibilité des loyers échus du 17 mars 2020 au 30 juin 2021

La société TK considère qu'elle doit être exonérée du paiement des loyers et charges à compter du 17 mars 2020 et jusqu'au 30 juin 2021 et invoque :
- le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, en application de l'article 1719 du code civil ;
- la perte de la chose louée ;
- l'exception d'inexécution ;
- la force majeure.



* Sur le manquement à l'obligation de délivrance et l'exception d'inexécution

La société TK soutient que les loyers et charges échus durant les périodes de fermetures administratives liées au confinement ne sont pas exigibles par application de l'article 1719 du code civil et de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce. Elle rappelle que le contrat de bail est un contrat synallagmatique par lequel chacun des contractants s'oblige réciproquement l'un envers l'autre ; que l'inexécution de ses obligations par l'une des parties à un contrat synallagmatique est de nature à affranchir l'autre partie de l'exécution de ses obligations corrélatives.
La société TK fait valoir qu'en matière de bail, si le bailleur n'exécute pas son obligation de délivrer la chose louée, le locataire n'est pas tenu de payer les loyers qui en sont la contrepartie ; que la cause de l'inexécution par le bailleur de son obligation est indifférente et qu'ainsi son absence de faute est inopérante. La société TK soutient qu'en vertu de l'article 40 du décret du 29 octobre 2020, les établissements de type N (restaurants et débits de boissons) n'ont pas pu recevoir de public ; que le bail conclu entre les parties le 3 juillet 2006 autorise la société TK à exploiter exclusivement dans les lieux loués une activité de "restauration, débit de boissons, bar à vin, ventes à emporter" ; que l'interdiction de recevoir du public pour exercer cette activité constitue une entrave à la jouissance paisible et utile des locaux loués. Elle en conclut que la SCI FONCIERE WASHINGTON a manqué à son obligation de délivrance puisqu'elle ne lui a pas permis d'exploiter l'activité pour laquelle les locaux lui ont été donnés en location, ce qui justifie qu'elle soit dispensée du paiement des loyers à compter du 17 mars 2020 jusqu'au mois de juin 2021 inclus.

La bailleresse réplique que les diverses mesures adoptées pendant la crise sanitaire n'ont pas eu pour conséquence d'affecter l'exigibilité des loyers pendant les périodes concernées et que les loyers échus de juillet à octobre 2020 ne sont pas concernés par ces mesures ; que la fermeture du local et son inexploitation ne peuvent être imputées au bailleur qui n'a commis aucune faute ; qu'en l'absence de manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur n'est pas fondé à suspendre l'exécution de son obligation tenant au paiement du loyer dans les conditions prévues par le bail.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité.

En vertu de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la SCI FONCIERE WASHINGTON en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société TK du fait des mesures de fermeture des restaurants et débits de boissons ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société TK est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période susvisée.

* La perte de la chose louée

La société TK invoque sur le fondement de l'article 1722 du code civil, qu'il y a perte lorsque l'usage ou la jouissance auxquels la chose est destinée est devenu impossible ; que l'article précité vise la perte totale de la chose mais également l'hypothèse où le preneur se trouverait dans l'impossibilité de jouir des lieux loués ou d'en faire un usage conforme à leur destination ; que la jurisprudence a admis que l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à leur destination du fait d'une décision administrative intervenant pendant la durée du bail est assimilable à la destruction de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Elle soutient qu'en l'espèce, elle a été dans l'impossibilité matérielle d'exploiter son fonds de commerce de restauration depuis mars 2020 en raison des décisions administratives de fermeture des restaurants. La société TK soutient à titre principal qu'elle n'est pas redevable des loyers et à titre subsidiaire qu'elle est fondée à solliciter une diminution du loyer pendant cette période.

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national pour faire face à l'épidémie de covid-19.

En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Par la suite, les établissements de type N (restaurants et débits de boissons), ont été autorisés à rouvrir par l'article 40 du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020, confirmé par l'article 40 du décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020, sous des conditions restrictives d'accueil. Puis, à compter du 29 octobre 2020, les restaurants ont été de nouveau fermés.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur les périodes précitées, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Dans ces conditions, la demande d'exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l'article 1722 du code civil sera rejetée.

* La force majeure

La société TK invoque l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce et conclut que la force majeure a pour objet d'exonérer le débiteur de son obligation et le libérer ; que le covid-19 présente les trois caractéristiques de la force majeure : l'extériorité, l'imprévisibilité et l'irrésistibilité.

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil applicable à la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l'article 1148 ancien du code civil applicable à la cause, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Or, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit.

Dès lors, la société TK, débitrice des loyers, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure.

La société TK sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution de la somme de 39.538,05 euros au titre des loyers et charges payés depuis le 17 mars 2020 jusqu'au mois de juin 2021 inclus.

Sur la demande subsidiaire formée par la société TK aux fins de voir fixer les loyers échus du 17 mars 2020 au 30 juin 2021 à la somme mensuelle de 500 euros

La société TK expose que la jurisprudence a admis que de l'évolution de circonstances économiques nouvelles a pour effet de déséquilibrer l'économie générale du contrat conclu par les parties lors de sa signature, ce qui est de nature à rendre sérieusement contestable l'obligation du débiteur ; qu'en l'espèce, les conditions d'exécution du contrat de bail ont été lourdement affectées par l'épidémie de covid-19 puisque le local exploité par la société TK a fait l'objet d'une décision de fermeture administrative ; que la société TK, en l'absence d'exploitation du commerce de restauration, n'a pas disposé de mars 2020 à juin 2021 de revenus et n'a en conséquence pas été en mesure d'assurer le paiement de ses loyers tels que fixés par jugement en date du 16 avril 2019, à la somme de 46.500 euros en principal par an à la date du 1er janvier 2016, antérieurement à l'apparition de la crise sanitaire. Elle se fonde sur l'exécution de bonne foi des conventions prévue par l'article 1134 ancien du code civil et soutient que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives. Elle demande, faute pour la SCI FONCIERE WASHINGTON d'accepter toute adaptation des modalités d'exécution du contrat de bail conclu avec la société TK, que le tribunal fixe le loyer mensuel dû à la somme de 500 euros par mois pour toute la période au cours de laquelle l'exploitation de son activité a été affectée, c'est-à-dire entre le 17 mars 2020 et le mois de juin 2021 inclus.

Ainsi que le tribunal l'a rappelé plus haut, les diverses mesures adoptées pendant la crise sanitaire n'ont pas eu pour conséquence d'affecter l'exigibilité des loyers pendant les périodes concernées. Il ressort des pièces versées au débat que par courrier du 18 juin 2020, la société TK a demandé au mandataire de la bailleresse d'être dispensée du paiement des échéances d'avril et mai 2020 et une réduction du loyer de 50 % jusqu'au 31 décembre 2020 faisant état de ses difficultés financières. Par courrier en date du 31 juillet 2020, le mandataire de la bailleresse a répondu qu'il ne pouvait accéder à cette demande et a proposé "un échéancier à hauteur de 50 % du loyer afin de vous aider dans cette période exceptionnelle à partir du moment où l'intégralité des régularisations de taxes foncières et charges seront honorées".
La société TK a réitéré ses demandes par courrier du 24 décembre 2020. Le conseil de la bailleresse a répondu par courrier électronique en date du 14 janvier 2021 qu'elle était disposée à accorder des délais de paiement de 12 mois, à renoncer à deux mois de loyer, à condition toutefois que les régularisations de taxes foncières et de charges soient réglées et que le loyer et les charges courants soient payés.

Ainsi, la société TK ne démontre pas que la bailleresse a refusé toute adaptation des modalités d'exécution du contrat. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer les loyers échus du 17 mars 2020 au 30 juin 2021 à la somme mensuelle de 500 euros.

Sur les demandes de dommages-intérêts au titre des charges et de répétition des charges indûment versées formées par la société TK

La société TK expose que la SCI FONCIERE WASHINGTON fait figurer dans le décompte justifiant sa demande une somme de 11.145,51 euros correspondant à une régularisation des charges pour les exercices 2016 à 2019, soit quatre années, effectuée par courrier du 31 juillet 2020 et représentant environ trois mois de loyer en principal.
La société TK soutient d'une part que les provisions sur charges doivent faire, selon les clauses du bail signé le 3 juillet 2006, l'objet d'une régularisation et qu'en l'absence de régularisation de charges, les provisions sont sans cause et doivent être remboursées au locataire. Elle se fonde sur l'article R. 145-36 du code de commerce.
D'autre part, la société TK soutient que la bailleresse a procédé à cette régularisation de charges dans le contexte d'état d'urgence sanitaire, ce qui caractérise son comportement brutal et déloyal. Elle fait valoir que le bailleur commet une faute de nature à engager sa responsabilité en présentant de façon tardive et globale des comptes de régularisation de charges à son locataire et que le bailleur peut alors être condamné à payer au preneur des dommages-intérêts équivalents au solde de charges dont doit s'acquitter le preneur. La société TK souligne qu'en lui réclamant cette somme, la bailleresse lui fait supporter une somme annuelle de 5.908,63 euros (11.154,51 € / 4 ans + 260 € (provision sur charges mensuelle) x 12 mois) au titre des charges.
La société TK demande au tribunal de condamner la SCI FONCIERE WASHINGTON à lui verser la somme de 29.874,51 euros correspondant aux provisions sur charges versées pendant 6 ans (260,00 €/ mois x 12 mois x 6 ans) outre le versement de la somme de 11.154,51 euros qu'elle réclame deux fois, au titre de la restitution et à titre de dommages-intérêts. 

La SCI FONCIERE WASHINGTON conteste le caractère brutal ou abusif des régularisations de charges opérées et affirme qu'elles sont justifiées et sans rapport avec la crise sanitaire.

En application des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial constitue une faute du bailleur ouvrant droit à dommages-intérêts s'il en est résulté un préjudice pour le locataire.

En l'espèce, le bail liant les parties prévoit en page 3 que "le LOCATAIRE versera au BAILLEUR en même temps que le loyer et à valoir sur un compte de régularisation, une provision pour charges de cinq (5) pour cent, révisable à tout moment en fonction des dépenses".

Il n'est pas contesté par la SCI qu'elle n'a procédé à aucune régularisation des charges pour les années 2016 à 2019, avant sa demande en paiement par courrier du 31 juillet 2020 et ses avis d'échéance datés du 1er août 2020. Or, en effectuant le 1er août 2020, soit à l'expiration de la première période de protection liée à la crise sanitaire, une régularisation de charges pour quatre années, réclamant ainsi à sa locataire la somme totale de 14.699,48 euros à ce titre, alors qu'elle ne pouvait ignorer que compte tenu de son activité de restauration, la société TK n'avait pu exploiter les locaux normalement depuis le mois de mars 2020, la SCI FONCIERE WASHINGTON n'a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail lui permettant d'effectuer des régularisations de charges et a commis une faute. 

Néanmoins, force est de constater que la société TK ne justifie pas d'un préjudice en lien avec cette faute, n'ayant pas réglé la somme litigieuse. 

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts et de répétition des charges formées par la société TK seront rejetées.

Sur les autres demandes formées par la société TK

* Sur la demande de condamnation de la bailleresse au versement de la somme de 4.079,07 euros

La société TK forme dans le dispositif de ses conclusions une demande de condamnation de la SCI FONCIERE WASHINGTON à lui verser la somme de 4.079,07 euros qui n'est pas explicitée dans le corps des écritures. Cette demande, dont il n'est pas justifié du bien-fondé, sera donc rejetée, en application du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile.

* Sur la demande de condamnation de la bailleresse au versement de la somme de 3.492 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation de la porte d'accès aux locaux loués

La société TK expose que la porte du local commercial donné en location a été fracturée le 17 juin 2020 ; que selon les conventions entre assureurs, le coût de ce sinistre doit être pris en charge par l'assureur du bailleur. Elle ajoute qu'elle a été contrainte de procéder rapidement à la réparation et de supporter la facture de 3.492 euros, somme qui ne lui a pas été remboursée par le bailleur qui a, selon elle, pourtant perçu une indemnisation de son assureur.
 
La SCI FONCIERE WASHINGTON réplique qu'elle ne saurait être tenue responsable des prétendus problèmes évoqués en application de la clause 15 du bail liant les parties et qu'en tout état de cause, aucun élément probant n'est versé pour déterminer la nature réelle de ce sinistre, son origine, sa cause et son imputabilité ; qu'il ne peut être exclu que ce problème soit imputable au locataire et donc à sa charge.

La clause 15 "Exclusion de responsabilité du BAILLEUR" du bail liant les parties stipule :

"Le LOCATAIRE renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le BAILLEUR :
- en cas de vol, cambriolage ou tout acte criminel ou délictueux qui pourrait être commis dans les lieux loués ou les dépendances de l'immeuble, sauf dans le cas où ces actes seraient commis par toute personne dont le BAILLEUR serait reconnu civilement responsable (...)".

La société TK verse au débat le procès-verbal de dépôt de plainte en date du 22 juin 2020 aux termes duquel sa gérante déclare au service de police : "le 18.06.2020, j'ai constaté la dégradation de la porte d'entrée coulissante d'entrée de l'établissement par pesée et le bris de vitre. Le ou les auteurs n'ont pu pénétrer à l'intérieur de l'établissement. J'ai fait appel aux services de police qui se sont déplacés (...)". Elle communique également :
- la facture n° 201513 de la société ANJOU VITRERIE MIROITERIE en date du 2 septembre 2020 d'un montant de 3.492 euros pour redresser le châssis métallique,
- un courrier de la société ELEX VOL, expert mandaté par l'assureur de la société TK, en date du 25 juin 2020 adressé au syndic de l'immeuble indiquant que compte tenu du montant de la réparation supérieur à 1.600 euros HT, les conventions entre assureurs impliquent que la réparation soit prise en charge par l'assurance de l'immeuble et non par celle de l'occupant,
- le rapport d'expertise amiable de la société ELEX VOL mandaté par la société GENERALI, assureur de la société TK indiquant que le ou les tiers responsables n'ont pas été identifiés, qu'il s'agit de dégâts causés par une vaine tentative de pénétration par effraction dans le local par la devanture du restaurant sur rue ; que le châssis métallique a été cintré et que la glace a été brisée sous l'effet de fortes poussées. L'expert propose une indemnisation à hauteur de 300 euros pour le bris de glace, précisant que s'agissant des dégâts sur le châssis, ils sont à la charge de l'assureur de l'immeuble.

Il s'en évince que la présentation des faits effectuée par la société TK est inexacte en ce qu'elle a perçu a priori une indemnisation de son assureur pour le bris de glace. S'agissant des dégâts sur le châssis métallique, la clause 15 du bail précitée exclut la responsabilité du bailleur, de sorte que le dommage ne peut être pris en charge par l'assurance du bailleur.

La demande formée par la société TK de ce chef sera en conséquence rejetée.

* Sur la demande de condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

La société TK se fonde sur l'article 32-1 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la SCI FONCIERE WASHINGTON ne pouvait délivrer aucun commandement de payer et qu'elle est "irrecevable en sa demande en paiement au regard de la réglementation applicable". 
Elle ajoute que la SCI FONCIERE WASHINGTON ne cesse de la relancer pour le paiement des loyers sans aucune prise en compte du contexte sanitaire et économique subi ; que les conditions de reprise de l'activité sont incertaines, de sorte qu'elle estime subir un préjudice moral pour lequel elle sollicite une indemnisation à hauteur de 10.000 euros.

La SCI FONCIERE WASHINGTON conclut au rejet de la demande. Elle soutient que sa locataire est de mauvaise foi ; qu'elle n'a pas réglé les sommes dues alors qu'elle a perçu selon ses déclarations des aides financières.

Le tribunal a jugé que le commandement délivré le 27 janvier 2021 était de nul effet. Pour autant, l'exigibilité des loyers et des charges n'est pas remise en cause et il a été retenu plus haut que la bailleresse avait proposé une adaptation des modalités d'exécution du contrat. Par conséquent, l'action de la bailleresse ne peut être qualifiée d'abusive et la société TK est déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur la demande de la SCI FONCIERE WASHINGTON en paiement de l'arriéré de loyers et de charges

La SCI FONCIERE WASHINGTON demande la condamnation de la société TK à lui verser la somme de 29.767,11 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, après compensation avec la somme due par la bailleresse en exécution du jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris le 14 juin 2021.

Pour établir le montant de sa créance, la SCI produit :
- un décompte mentionnant un arriéré de 31.498,01 euros décomposé ainsi :
-les échéances de loyers et de provisions sur charges restant dues pour les échéances de septembre 2020 à mars 2021 d'un montant de 20.352,50 euros,
-des régularisations de charges pour les années 2016 à 2019 d'un montant de 11.145,51 euros.

Le tribunal s'est prononcé sur la validité des régularisations de charges opérées par la bailleresse le 31 juillet 2020. La société TK conteste le quantum de celles-ci, ne remettant pas en cause le montant des loyers échus et impayés. Elle sollicite la déduction des condamnations prononcées par le juge de l'exécution.

* Sur la déduction des condamnations prononcées par le juge de l'exécution

La société TK fait valoir que la SCI FONCIERE WASHINGTON a été condamnée par le juge de l'exécution à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi aux dépens, soit la somme de 73,08 euros au titre de la signification à partie de ce jugement ; que la SCI FONCIERE WASHINGTON est ainsi redevable d'une somme totale de 5.073,08 euros dont elle ne s'est pas acquitté et qui n'appar