Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 18/05324 

N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LW

N° MINUTE : 9

Assignation du :
18 Avril 2018












JUGEMENT 
rendu le 28 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Monsieur [K] [U]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Gilles GRINAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0026


DÉFENDEURS

Madame [A] [N] veuve [F]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Monsieur [M] [F]
Monsieur [T] [F]
Monsieur [G] [F]
Monsieur [D] [F]
Monsieur [V] [F]
Monsieur [L] [F]
tous demeurant au [Adresse 4]
[Localité 7]

représentés par Maître Renaud SEMERDJIAN de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0049


Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 18/05324 - N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LW


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffie

DÉBATS

À l’audience du 05 Octobre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023 puis prorogé au 28 Décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2015, Madame [A] [N] veuve [F], en sa qualité d'usufruitière, ainsi que son fils Monsieur [M] [F] et ses cinq petits-enfants Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F], en leur qualité de nus-propriétaires indivis, ont donné à bail commercial à Monsieur [K] [U] des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] cadastré section DF numéro [Cadastre 1] d'une contenance de 7 ares et 75 centiares pour une durée de neuf années à effet au 28 février 2016 au plus tôt et quinze jours après la réalisation de la dernière des conditions suspensives au plus tard afin qu'y soient exercées toutes activités de commerce à l'exception des commerces de restaurant, de discothèque, de bar de nuit, de salle de spectacles et de sex-shop, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 260.000 euros ou de 290.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir, sous les conditions suspensives notamment de l'obtention d'un permis de construire et de diverses autorisations administratives avant le 31 juillet 2016 d'une part, et de la signature d'un contrat de franchise avec le groupe MONOPRIX ou AUCHAN dans un délai de soixante-quinze jours d'autre part.

Envisageant un projet de promotion immobilière consistant notamment en la démolition de l'immeuble de deux étages susvisé et en la reconstruction en lieu et place d'un immeuble de quatre étages par un promoteur immobilier au terme d'un délai de neuf années, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] ont consenti à Monsieur [K] [U] une promesse unilatérale de bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble tel qu'il existera à l'issue des opérations de reconstruction pour une durée de neuf années à effet à la date de livraison par le promoteur immobilier afin qu'y soient exercées toutes activités de commerce à l'exception des commerces de restaurant, de discothèque, de bar de nuit, de salle de spectacles et de sex-shop, sous la condition suspensive de la livraison de l'immeuble par le promoteur immobilier.
Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
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Le 17 mars 2016, Monsieur [K] [U] a déposé auprès de la mairie de [Localité 8] une première demande de permis de construire portant sur la transformation de la salle de danse existante en un magasin de vente alimentaire, sur la rénovation du local commercial existant, sur la modification de la façade et sur l'extension du sous-sol, laquelle a fait l'objet d'un récépissé n°PC07511516V0018.

Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2016, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, accepté l'offre d'achat d'un montant de 3.000.000 euros portant sur le bien immobilier émise par la société de droit belge S.P.R.L. CONSTANTININVEST, gérée par Monsieur [K] [U]. 

Par acte sous signature privée en date du 22 juillet 2016, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] d'une part, et Monsieur [K] [U] d'autre part, ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial du 30 décembre 2015, prolongeant le délai d'expiration des conditions suspensives liées à l'obtention du permis de construire et des autorisations administratives au 30 novembre 2016.

Par décision en date du 1er septembre 2016 notifiée au maître d'œuvre de Monsieur [K] [U] le 5 septembre 2016, la mairie de [Localité 8] a refusé la délivrance du permis de construire n°PC07511516V0018 en raison de l'avis défavorable émis par le préfet de police de [Localité 8] au titre de la sécurité incendie et de l'accessibilité aux personnes en situation de handicap. 

Par projet d'acte sous signature privée en date du 20 octobre 2016 a été envisagé un avenant n°2 au contrat de bail commercial du 30 décembre 2015, prolongeant le délai d'expiration des conditions suspensives liées à l'obtention du permis de construire et des autorisations administratives au 30 janvier 2017.

Le 25 novembre 2016, Monsieur [K] [U] a déposé auprès de la mairie de [Localité 8] une seconde demande de permis de construire, laquelle a fait l'objet d'un récépissé n°PC07511516V0073.

Par décision en date du 12 avril 2017, la mairie de [Localité 8] a accordé le permis de construire n°PC07511516V0073 à Monsieur [K] [U].

Par courriel en date du 2 août 2017, la mairie de [Localité 8] a informé Monsieur [K] [U] qu'aucun recours n'avait été formé à l'encontre de ce permis de construire.

Par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de leur notaire en date des 7 et 20 novembre 2017, Monsieur [K] [U] et la société de droit belge S.P.R.L. CONSTANTININVEST ont sommé Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] de se présenter en l'étude notariale respectivement les 17 novembre et 7 décembre 2017 aux fins de réitération par acte notarié de la promesse de bail commercial en date du 30 décembre 2015 d'une part, et de signature d'une promesse de vente par acte notarié reprenant les conditions de l'offre acceptée le 31 mars 2016 d'autre part.

En raison de l'absence de Monsieur [T] [F] et du refus des autres coïndivisaires de signer les actes notariés, le notaire mandaté par Monsieur [K] [U] a dressé un procès-verbal de carence en date du 7 décembre 2017, lequel a fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière de Paris Saint-Lazare en date du 18 décembre 2017.
Décision du 28 Décembre 2023
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Par lettre adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 1er mars 2018, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] ont indiqué tant au conseil de Monsieur [K] [U] qu'au notaire mandaté par celui-ci qu'en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives, le contrat de bail commercial était désormais caduc, et les ont mis en demeure de procéder sous quinzaine à la radiation du procès-verbal de carence du service de la publicité foncière.

Par lettre en date du 15 mars 2018 adressée au conseil des bailleurs, Monsieur [K] [U] a contesté toute caducité du contrat de bail commercial, soulignant avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées à son profit.

Par actes d'huissier en date du 16 mars 2018, Monsieur [K] [U] a fait signifier à Madame [A] [N] veuve [F], à Monsieur [M] [F], à Monsieur [T] [F], à Monsieur [G] [F], à Monsieur [D] [F], à Monsieur [V] [F] et à Monsieur [L] [F] une sommation de le convoquer sous quinzaine à un état des lieux d'entrée avec remise des clefs, et en l'absence de réponse les a, par exploits d'huissier en date du 18 avril 2018, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en exécution forcée du contrat de bail commercial. 

Par ordonnance contradictoire en date du 4 février 2019, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois entre les parties, laquelle a été renouvelée pour une nouvelle durée de trois mois par ordonnance en date du 4 septembre 2019, mais n'a pas abouti à une résolution amiable du litige. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 juin 2022, Monsieur [K] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134, 1142 et 1147 anciens du code civil, de :

–le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;
–dire et juger que le contrat de bail commercial en date du 30 décembre 2015 conclu avec les consorts [F] a pris effet le 30 avril 2017 ;
–en conséquence, condamner in solidum les consorts [F] à lui payer la somme de 2.280.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de son fonds de commerce ;
–condamner in solidum les consorts [F] à lui payer la somme de 1.620.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice économique résultant de la perte d'exploitation pendant la durée du contrat de bail ;
–condamner in solidum les consorts [F] à lui payer la somme de 56.298,22 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice financier résultant des frais exposés lors des négociations et du montage du projet ;
–condamner in solidum les consorts [F] à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;
–débouter les consorts [F] de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles ; 
–condamner solidairement les consorts [F] à lui payer la somme de 50.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner solidairement les consorts [F] aux dépens ;
–rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, Monsieur [K] [U] fait valoir que les conditions suspensives relatives à la conclusion d'un contrat de franchise d'une part, et à l'obtention d'un permis de construire et de diverses autorisations administratives d'autre part, ont toutes été stipulées à son profit exclusif, si bien qu'il est le seul à pouvoir se prévaloir d'une éventuelle caducité du contrat de bail commercial. Il ajoute qu'en tout état de cause, il a renoncé à la première condition, et que les autres conditions se sont finalement réalisées certes après la date butoir, mais avec l'accord des bailleurs, de sorte que ces derniers ne pouvaient refuser de lui donner accès aux locaux donnés à bail commercial.

Il précise que si l'objet initial de l'assignation consistait à voir ordonner l'exécution forcée du contrat, celle-ci n'est désormais plus possible en raison de la péremption du permis de construire depuis le 12 avril 2022, ainsi que d'une modification de la réglementation, la création d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 400 mètres carrés étant désormais soumise, dans la commune de [Localité 8], à une autorisation d'exploitation commerciale, laquelle ne pourrait pas être obtenue en raison de la concurrence ayant cours dans [Localité 7].

Il avance que le manquement des défendeurs à leurs obligations contractuelles lui a causé de nombreux préjudices consistant notamment en la perte de la valeur vénale du fonds de commerce qu'il n'a pu exploiter, en la perte d'exploitation qu'il a subie, en l'engagement de frais de négociation du projet engagés en pure perte, et en un préjudice moral, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à son profit.

Il s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, soulignant que le procès-verbal de carence en date du 7 décembre 2017 a été publié au service de la publicité foncière en raison de leur refus non pas de réitérer la promesse de bail commercial par acte notarié, mais de signer une promesse de vente par acte notarié avec la société de droit belge S.P.R.L. CONSTANTININVEST. 

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 octobre 2021, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1134, 1135 et 1315 anciens du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

–les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
–en conséquence, prononcer la caducité du contrat de bail commercial en date du 30 décembre 2015 pour défaut de réalisation, dans les délais contractuellement prévus, des conditions suspensives relatives à la signature d'un contrat de franchise et à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, et ce à la date du 15 mars 2016, correspondant à la date d'expiration du délai de réalisation de la première condition suspensive susvisée, ou à défaut à la date du 30 novembre 2016, correspondant à la date d'expiration du délai de réalisation de la deuxième condition suspensive susvisée ;
–débouter Monsieur [K] [U] de l'ensemble de ses demandes ;
–à titre reconventionnel, condamner Monsieur [K] [U] à leur payer, en indemnisation du préjudice subi en raison de l'indisponibilité de leurs locaux, la somme de 1.310.833,33 euros à titre de dommages et intérêts relativement à la période arrêtée au 31 décembre 2021, ainsi que la somme mensuelle de 21.666,66 euros à titre de dommages et intérêts relativement à la période s'étendant du 1er janvier 2022 à la date de radiation du procès-verbal de carence du 7 décembre 2017 du service de la publicité foncière ;
–ordonner à Monsieur [K] [U] de procéder à la radiation du procès-verbal de carence du 7 décembre 2017 du service de la publicité foncière, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
–condamner Monsieur [K] [U] à leur payer à chacun la somme de 2.500 euros H.T. en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
–condamner Monsieur [K] [U] aux dépens ;
–dire n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] exposent que les conditions suspensives litigieuses n'ont pas été réalisées dans les délais contractuellement prévus, si bien que le contrat de bail commercial est devenu caduc depuis le 15 mars 2016 ou à tout le moins depuis le 30 novembre 2016, dates d'expiration des délais relatifs aux conditions suspensives liées respectivement à la signature du contrat de franchise ou à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, peu important que lesdites conditions aient été stipulées au seul profit du demandeur dans la mesure où ce n'est que dans sa lettre en date du 15 mars 2018, soit après l'expiration de tous les délais susvisés, que celui-ci leur a indiqué renoncer auxdites conditions, une telle renonciation n'étant dès lors pas valable car intervenant alors que le contrat était déjà caduc, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, ils indiquent qu'en raison du comportement de Monsieur [K] [U], les locaux litigieux ont été immobilisés sans pouvoir être redonnés à bail à un autre preneur, ce qui leur cause un préjudice de jouissance équivalent au montant des loyers qu'ils auraient dû percevoir de la part du demandeur. Ils ajoutent que la publication du procès-verbal de carence au service de la publicité foncière les empêche de conclure un nouveau contrat de bail commercial, ce qui justifie leur demande d'injonction sous astreinte. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 juin 2022.

L'affaire, initialement fixée au 13 octobre 2022, a fait l'objet d'un renvoi à la demande du conseil de Monsieur [K] [U] à l'audience collégiale de plaidoirie du 5 octobre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 7 décembre 2023, puis prorogée au 28 décembre 2023, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions de l'article 1168 ancien du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas. 

En vertu des dispositions de l'article 1176 ancien dudit code, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
Décision du 28 Décembre 2023
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Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1181 ancien de ce code, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1142 ancien du code susvisé, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d'une part, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat (Civ. 3, 28 mars 2007 : pourvoi n°03-14681 ; Civ. 3, 19 octobre 2011 : pourvoi n°10-16921 ; Civ. 3, 3 novembre 2011 : pourvois n°10-16059 et n°10-19079 ; Civ. 3, 9 mars 2017 : pourvoi n°15-26182 ; Civ. 3, 23 septembre 2020 : pourvoi n°19-16949 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-16211), et que d'autre part la renonciation d'une partie au bénéfice de la condition suspensive qui a été stipulée à son seul profit doit nécessairement intervenir avant la date prévue pour l'exécution forcée du contrat (Civ. 3, 28 avril 2011 : pourvoi n°10-15630 ; Civ. 3, 29 mai 2013 : pourvoi n°12-17077 ; Civ. 3, 17 décembre 2018 : pourvoi n°07-18062 ; Soc., 29 novembre 2023 : pourvoi n°22-11398), cette dernière solution étant désormais codifiée de façon encore plus restrictive à l'article 1304-4 nouveau du code civil selon lequel une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

En l'espèce, il y a lieu de relever que la clause intitulée « ARTICLE 5 – DÉCLARATIONS DU BAILLEUR ET CONDITIONS SUSPENSIVES » insérée au contrat de bail commercial en date du 30 décembre 2015 conclu entre les parties stipule : « 5.2 Conditions suspensives liées aux obtentions des autorisations administratives suivantes : [...] SOIT pour le projet avec création de surface de plancher supplémentaire et décaissement des conditions suspensives déterminantes suivantes : d. Autorisation administrative nécessaire à la création d'un Établissement Recevant du Public (ATERP) à usage de supermarché d'une surface de vente projetée de 999 m2 ; e. Obtention d'un permis de construire définitif et purgé de tout recours pour (i) la création de surface commerciale d'environ 440 m2 au sous-sol ; (ii) la modification de façade sur rue en espaces vitrés avec portes coulissantes ouvrantes et portes de sorties de secours ; f. Autorisation de pose d'enseigne (DE) définitive pour la pose en façade d'une enseigne sur bandeau le long du local commercial et d'une enseigne drapeau. Pour l'exécution des conditions suspensives, le PRENEUR s'engage à présenter ou faire présenter par toute société mandatée à cet effet ses demandes aux services de l'urbanisme dans un délai maximum de 2 mois à compter de la signature des présentes et à en justifier au BAILLEUR par la remise d'une copie des dossiers déposés et du récépissé de dépôt auprès des Services de l'Urbanisme. [...] Le présent bail sera caduc si les autorisations ci-dessus n'ont pas été obtenues et purgées du recours des tiers au plus tard 5 mois après le dépôt de la demande en Mairie et au plus tard le 31 juillet 2016, le PRENEUR pouvant renoncer à cette condition. [...] Les présentes conditions suspensives bénéficiant exclusivement au PRENEUR, celui-ci pourra, si bon lui semble, y renoncer. 5.3 Signature d'un contrat de franchise : Les présentes sont soumises à la condition suspensive de la signature par le PRENEUR d'un contrat de franchise ou de tout contrat qui organisera pour le PRENEUR les conditions de jouissance de l'enseigne et du nom commercial : soit du Groupe MONOPRIX pour l'enseigne MONOPRIX ou MONOP ; soit du Groupe AUCHAN pour l'enseigne SIMPLY MARKET ou A2PAS. Pour ce faire, le PRENEUR déclare avoir d'ores et déjà présenté les demandes correspondantes aux groupes MONOPRIX et AUCHAN. Le présent bail sera caduc si la signature par le PRENEUR d'un contrat de franchise et/ou de partenariat commercial avec les enseignes MONOPRIX et AUCHAN n'était pas régularisée au plus tard dans un délai de 75 jours à compter de la signature des présentes sauf prorogation convenue et formalisée entre les parties. La présente condition suspensive bénéficiant exclusivement au PRENEUR, celui-ci pourra, si bon lui semble, y renoncer » (pièces n°7 en demande et n°4-1 en défense, pages 6 et 7).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 3 – PRISE D'EFFET ET DURÉE » insérée à ce même acte prévoit : « 3.1 Prise d'effet : Le présent bail prendra effet à la date de livraison du local qui interviendra le 28 février 2016 au plus tôt et au plus tard quinze jours après la réalisation de la dernière des conditions suspensives visées à l'article 5 » (pièces n°7 en demande et n°4-1 en défense, page 4).

L'avenant n°1 au contrat de bail commercial conclu entre les parties le 22 juillet 2016 énonce quant à lui que : « le PRENEUR a déposé la demande de Permis de Construire à la Mairie de [Localité 8] en date du 17 mars 2016 sous le numéro PC 075 115 16 V0018. Compte tenu de l'importance des travaux à intervenir et de la surface de l'ERP, l'instruction s'est prolongée au-delà des délais. Les Parties se sont rapprochées afin de modifier les délais de levée des conditions suspensives et ont convenu les points suivants. [...] LES PARTIES ONT CONVENU ET ARRÊTÉ LA MODIFICATION DE L'ARTICLE 5.2 : L'article 5.2. devient : 5.2 Conditions suspensives liées aux obtentions des autorisations administratives suivantes : [...] SOIT pour le projet avec création de surface de plancher supplémentaire et décaissement des conditions suspensives déterminantes suivantes : d. Autorisation administrative nécessaire à la création d'un Établissement Recevant du Public (ATERP) à usage de supermarché d'une surface de vente projetée de 999 m2 ; e. Obtention d'un permis de construire définitif et purgé de tout recours pour (i) la création de surface commerciale d'environ 440 m2 au sous-sol ; (ii) la modification de façade sur rue en espaces vitrés avec portes coulissantes ouvrantes et portes de sorties de secours ; f. Autorisation de pose d'enseigne (DE) définitive pour la pose en façade d'une enseigne sur bandeau le long du local commercial et d'une enseigne drapeau. Pour l'exécution des conditions suspensives, le PRENEUR s'engage à présenter ou faire présenter par toute société mandatée à cet effet ses demandes aux services de l'urbanisme dans un délai maximum de 3 mois à compter de la signature des présentes et à en justifier au BAILLEUR par la remise d'une copie des dossiers déposés et du récépissé de dépôt auprès des Services de l'Urbanisme. [...] Le présent bail sera caduc si les autorisations ci-dessus n'ont pas été obtenues et purgées du recours des tiers au plus tard le 30 novembre 2016, le PRENEUR pouvant renoncer à cette condition. [...] Les présentes conditions suspensives bénéficiant exclusivement au PRENEUR, celui-ci pourra, si bon lui semble, y renoncer » (pièces n°10 en demande et n°4-2 en défense, pages 2 et 3).

En revanche, si le demandeur produit aux débats un document intitulé « AVENANT N°2 AU BAIL COMMERCIAL DU 30 DÉCEMBRE 2015 » en date du 20 octobre 2016 mentionnant que « le présent bail sera caduc si les autorisations ci-dessus n'ont pas été obtenues au plus tard le 30 janvier 2017 et purgées du recours des tiers avant le 15 avril 2017, le PRENEUR pouvant renoncer à ces conditions. [...] Les présentes conditions suspensives bénéficiant exclusivement au PRENEUR, celui-ci pourra, si bon lui semble, y renoncer » (pièce n°20 en demande, page 3), force est toutefois de constater que cet avenant ne comporte la signature d'aucun des sept coïndivisaires, si bien que l'accord de ces derniers pour une telle prolongation de la date de réalisation de la condition suspensive susvisée n'est pas démontré.

Il ressort de l'ensemble de ces stipulations conventionnelles qu'à peine de caducité du contrat de bail commercial, la première condition suspensive relative à la signature d'un contrat de franchise devait être réalisée avant le 15 mars 2016 au plus tard, et que la date butoir de réalisation de la deuxième condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers, initialement fixée au 31 juillet 2016, a été prorogée jusqu'au 30 novembre 2016, Monsieur [K] [U] pouvant renoncer à ces conditions prévues dans son intérêt exclusif le 15 décembre 2016 à vingt-quatre heures au plus tard.
Or, s'il est établi que par lettre en date du 18 décembre 2015, la S.A.S. MONOPRIX a indiqué à Monsieur [K] [U] : « Nous avons le plaisir de vous confirmer que nous sommes favorables à l'implantation du magasin à l'enseigne MONOPRIX sis à [Localité 7] - [Adresse 3]. Nous vous rappelons que l'apposition de notre Enseigne sera conditionnée par les éléments suivants : la faisabilité technique du projet (aménagement et autorisations administratives) ; la signature d'un contrat de franchise MONOPRIX au bénéfice d'une société exploitante dans laquelle vous posséderez le contrôle de la majorité des titres et des droits de vote [...]. Enfin, nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer par écrit votre intention quant à la réalisation de ce projet sous l'enseigne MONOPRIX aux conditions visées ci-dessus » (pièce n°6 en demande), il n'est cependant pas contesté qu'aucun contrat de franchise n'a finalement été signé.

De même, il résulte des pièces versées aux débats : que le 17 mars 2016, Monsieur [K] [U] a déposé auprès de la mairie de [Localité 8] une première demande de permis de construire, laquelle a fait l'objet d'un récépissé n°PC07511516V0018 (pièces n°14 et n°15 en demande) ; que par lettre adressée à la maire de [Localité 8] en date du 1er septembre 2016, le préfet de police de [Localité 8] a mentionné que « ce projet a fait l'objet de deux avis défavorables au titre de la sécurité incendie et de l'accessibilité des personnes en situation de handicap [...]. L'étude de ce dossier par la Délégation permanente de la commission de sécurité, réunie le 30 août 2016, a permis de constater les observations figurant en annexe. En conséquence, je ne puis que renouveler mon avis défavorable au projet présenté », cette décision étant notifiée par la mairie de [Localité 8] à Monsieur [K] [U] par courriel en date du 5 septembre 2016 en ces termes : « je vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe le nouvel avis défavorable de la préfecture de police. Le refus du permis de construire daté du 17/08/2016 est par conséquent définitif. Un nouveau permis de construire devra être déposé si vous persistez dans votre projet » (pièce n°18 en demande) ; que le 25 novembre 2016, Monsieur [K] [U] a déposé auprès de la mairie de [Localité 8] une seconde demande de permis de construire, laquelle a fait l'objet d'un récépissé n°PC07511516V0073 (pièces n°22 et n°23 en demande) ; et que par décision en date du 12 avril 2017, c'est-à-dire postérieurement à la date butoir du 30 novembre 2016 susvisée, la mairie de [Localité 8] a accordé le permis de construire n°PC07511516V0073 à Monsieur [K] [U] (pièce n°31 en demande).

Il est donc démontré qu'aucune des deux conditions suspensives n'a été réalisée dans les délais convenus, si bien que le contrat de bail commercial encourait la caducité à compter du 16 décembre 2016, sauf renonciation du preneur à se prévaloir des conditions suspensives avant le 15 décembre 2016 à vingt-quatre heures.

Or, ce n'est que par lettre adressée au conseil des défendeurs en date du 15 mars 2018 que Monsieur [K] [U] a explicitement indiqué : « j'ai renoncé aux conditions suspensives tout en exécutant les diligences nécessaires à l'installation de l'activité envisagée aux termes du bail précité » (pièce n°52 en demande), c'est-à-dire après que la caducité du contrat de bail commercial est intervenue, et après que les défendeurs se sont eux-mêmes prévalus de cette caducité, le conseil de ces derniers faisant expressément état, dans sa lettre en date du 1er mars 2018 adressée au conseil du demandeur, du « bail initial sous conditions suspensives qui n'a jamais pu prendre effet, et qui est aujourd'hui caduque [sic] » (pièce n°52 en demande et n°13-4 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le contrat de bail commercial litigieux en date du 30 décembre 2015 est caduc depuis le 16 décembre 2016, de sorte qu'en ne mettant pas les locaux à disposition de Monsieur [K] [U], les défendeurs n'ont commis aucun manquement contractuel, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des demandes de dommages et intérêts formées par le premier. 



En conséquence, il convient de constater la caducité du contrat de bail commercial conclu le 30 décembre 2015 à compter du 16 décembre 2016, et de débouter Monsieur [K] [U] de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre de la perte de son fonds de commerce, de son préjudice économique, de son préjudice financier et de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et d'injonction de faire sous astreinte

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En vertu des dispositions de l'article 1151 dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.

Selon les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article 29 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1°) tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; b) bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus.

D'après les dispositions des premier, deuxième, cinquième et septième alinéas de l'article 37 de ce même décret, peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu'elles concernent, pour l'information des usagers : 1°) les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans . 2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n'aient pas été dressés en la forme authentique : 2°) procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Il y a lieu de rappeler que les baux commerciaux d'une durée inférieure à douze années ne sont pas soumis à publicité foncière (Civ. 3, 3 février 2010 : pourvoi n°09-11389 ; Civ. 3, 6 juin 2013 : pourvoi n°12-19116).

En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats que par acte sous signature privée en date du 31 mars 2016, le mandataire des défendeurs a accepté l'offre d'achat d'un montant de 3.000.000 euros portant sur le bien immobilier litigieux émise par la société de droit belge S.P.R.L. CONSTANTININVEST, gérée par Monsieur [K] [U] (pièces n°49 en demande et n°9 en défense).
Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 18/05324 - N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LW


De plus, le procès-verbal de carence en date du 7 décembre 2017 dressé par Maître [E] [Z], notaire mandaté par Monsieur [K] [U], mentionne : qu'il a été reçu « à la requête de : 1°) La Société dénommée CONSTANTININVEST SPRL [...] Représentée à l'acte par Monsieur [K] [U] agissant en qualité de gérant de la société ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu de son mandat social. 2°) Monsieur [K] [S] [X] [U] [...] Ci-après ensemble "le Requérant" » ; que les parties ont été convoquées « à l'effet de : 1°) Procéder à 10h00 à la réitération par acte authentique d'une promesse de bail commercial, relative à un local commercial sis à [Localité 7] [Adresse 3], consentie suivant acte sous signature privée en date du 30 décembre 2015. 2°) Procéder à 10h00 à la signature d'une promesse de vente, relative à un immeuble situé à [Localité 7] [Adresse 3], référencé au cadastre section DF numéro 134, dans les conditions de l'offre signée par l'ensemble des parties concernées le 31 mars 2016 » ; et que « le Requérant demande au Notaire soussigné de constater la non comparution de Monsieur [T] [F], le refus de signer les actes des personnes présentes et des personnes représentées, et en conséquence l'impossibilité de signer les actes ou de recueillir les dires ou difficultés des parties » (pièce n°50 en demande, pages 1 et 4).

S'il est avéré que ce procès-verbal de carence a fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière de Paris Saint-Lazare en date du 18 décembre 2017, comme en atteste le cachet apposé sur la première page (pièce n°50 en demande, page 1), force est de constater, comme le relève à juste titre le demandeur, que cette publication a été effectuée non pas en raison du défaut de réitération par acte notarié de la promesse unilatérale de bail commercial en date du 30 décembre 2015, une telle publicité étant exclue s'agissant d'un bail d'une durée inférieure à douze années, mais en raison du défaut de signature de la promesse de vente, seule soumise à l'obligation de publicité.

Or, il y a lieu de relever que la société de droit belge S.P.R.L. CONSTANTININVEST, dotée d'une personnalité juridique distincte de celle de son gérant Monsieur [K] [U], n'est pas partie à la présente instance, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle d'injonction de procéder à la radiation du procès-verbal de carence du service de la publicité foncière, laquelle ne peut être dirigée qu'à l'encontre de la première, et non à l'encontre du second.

De même, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [K] [U] est caduc depuis le 16 décembre 2016, et que ce dernier n'a jamais pris possession des locaux, il y a lieu de retenir que les défendeurs avaient, dès cette date, la possibilité de donner leurs locaux en location à un autre preneur, aucune indisponibilité desdits locaux n'étant caractérisé, de sorte que le préjudice de jouissance allégué ne peut être considéré comme étant imputable au demandeur. 

En conséquence, il convient de débouter Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] de leurs demandes reconventionnelles d'injonction de faire sous astreinte et de dommages et intérêts formées à l'encontre de Monsieur [K] [U].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer à chacun de Madame [A] [N] veuve [F], de Monsieur [M] [F], de Monsieur [T] [F], de Monsieur [G] [F], de Monsieur [D] [F], de Monsieur [V] [F] et de Monsieur [L] [F], une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 1.500 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code.

En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et sollicitée par Monsieur [K] [U] lui-même , apparaît nécessaire et sera ordonnée, conformément aux dispositions de l'article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l'assignation introductive de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE la caducité, à effet au 16 décembre 2016, du contrat de bail commercial conclu entre Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] d'une part, et Monsieur [K] [U] d'autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7],

DÉBOUTE Monsieur [K] [U] de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de Madame [A] [N] veuve [F], de Monsieur [M] [F], de Monsieur [T] [F], de Monsieur [G] [F], de Monsieur [D] [F], de Monsieur [V] [F] et de Monsieur [L] [F] au titre de la perte de son fonds de commerce, de son préjudice économique, de son préjudice financier et de son préjudice moral,

DÉBOUTE Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l'encontre de Monsieur [K] [U] au titre de leur préjudice de jouissance, 

DÉBOUTE Madame [A] [N] veuve [F], Monsieur [M] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [G] [F], Monsieur [D] [F], Monsieur [V] [F] et Monsieur [L] [F] de leur demande reconventionnelle d'injonction sous astreinte de procéder à la radiation du service de la publicité foncière du procès-verbal de carence dressé par acte notarié en date du 7 décembre 2017 formée à l'encontre de Monsieur [K] [U],

DÉBOUTE Monsieur [K] [U] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à chacun de Madame [A] [N] veuve [F], de Monsieur [M] [F], de Monsieur [T] [F], de Monsieur [G] [F], de Monsieur [D] [F], de Monsieur [V] [F] et de Monsieur [L] [F] la somme de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 28 Décembre 2023


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA