Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 22 décembre 2023

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 DÉCEMBRE 2023
 


N° RG 20/02836 - N° Portalis DB22-W-B7E-PNRA
S.V-L.
 

 
DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, l’agence SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U]
né le 23 Mars 1958 à [Localité 3] (TCHAD),
demeurant [Adresse 4] (MEXIQUE),

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.





ACTE INITIAL du 16 Juin 2020 reçu au greffe le 22 Juin 2020.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2023, M. JOLY, 
Vice-Président et Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Décembre 2023 prorogé au 22 Décembre 2023.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :
Monsieur JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

EN PRÉSENCE DE : 
Madame [G] [L], Auditrice de justice 

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS 



* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [U] est propriétaire des lots 9,26, 28, 29, 30, 34, 39, 40, 41, 46 et 47, correspondant à deux appartements, quatre caves, quatre combles, et un débarras au sein d’un immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété. Les appartements de M. [U], se situent dans le bâtiment A de la copropriété. 

Depuis 2018, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [U] plusieurs mises en demeure estimant que celui-ci était redevable d’un important arriéré de charges de copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 16 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic l’Agence Saint-Simon a assigné M. [O] [U] devant ce tribunal pour obtenir sa condamnation à lui payer l’arriéré de charges de copropriété outre des frais et des dommages-intérêts.

Par décision du 30 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté M. [U] de sa demande d’incident visant à obtenir la communication du procès-verbal d’assemblée générale, la décision du conseil syndical ou la décision du syndic de ne pas poursuivre l’expertise de M. [X] [B], ordonnée par décision du 17 novembre 2014, à la demande de M. [U] à la suite de travaux de ravalement et d’électricité intervenus dans la copropriété en 2012. Le juge de la mise état a indiqué que M. [U] ne démontrait ni l’existence d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, du conseil syndical ou du syndic de ne pas verser la consignation complémentaire et de ne pas procéder aux mises en cause acceptées par l’expert ni en quoi ces pièces seraient indispensables à la solution du présent litige en recouvrement des charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2023 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunalྭ:

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, Vu l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, 

JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), agissant poursuites et diligences de son Syndic, l’Agence SAINT-SIMON, recevable et bien fondé en ses demandes ; 

Y faisant droit : 

REJETER les demandes de Monsieur [O] [U] 

CONDAMNER Monsieur [O] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), les sommes suivantes : 
- 69.052,40 € à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 5 juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 août 2019 ;
- 3.201,34 au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
- 15.000€, à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de cette défaillance ;
- 5.664 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

DEBOUTER Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes ; 

CONDAMNER Monsieur [O] [U] en tous les dépens ; 

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 avril 2023 par voie électronique, M [O] [U] demande au tribunal deྭ: 

Vu les articles 14 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ྭ : 

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 
ECARTER l’exécution provisoire, 

A TITRE RECONVENTIONNEL, 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à rembourser à Monsieur [O] [U] la somme 33.865,08 € au titre des charges indûment perçues. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à Monsieur [O] [U] la somme totale de 124.103.22 € à titre de dommages-intérêts. 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à faire installer, à ses frais, les fixations basses sur le zinc permettant de fermer les persiennes extérieures de toutes les fenêtres sur cour de Monsieur [O] [U], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 7.573,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux entiers dépens. 

RAPPELER que Monsieur [O] [U] sera dispensé de toute participation aux frais de défense et à toute condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour la présente instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé au corps des conclusions et du présent jugement pour l’exposé détaillé des moyens des partie.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION
ྭ
Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les sommes dont il réclame le paiement ont été régulièrement appelées par le syndic et que M. [U] ne paie pas ses charges régulièrement depuis plus de trois ans malgré le caractère incontestable de la dette. Il souligne que les comptes annuels de gestion ont été régulièrement approuvés lors des assemblées générales et contrôlés en amont par le conseil syndical. Il indique produire l’ensemble des pièces nécessaires à prouver la créance existante depuis le 2ème trimestre 2017. Il conteste le caractère «ྭfourre-toutྭ» de la pièce intitulée «ྭappels de fondsྭ» (pièce n°4) qui reprend tous les appels de fonds adressés au défendeur depuis l’origine de sa dette, soit depuis le 2ème trimestre 2017 précisant que les appels de fond n’ont jamais été contestés ni les assemblées générales votant le principe des travaux évoqués. Il rétorque à la contestation du défendeur au sujet des sommes appelées pour 2018 que ce dernier feint d’ignorer qu’avant la réalisation des travaux de ravalement et de couverture dans les bâtiments B et C, votés en juin 2017 ont eu lieu les travaux du bâtiment A. Il indique produire le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2017 qui a approuvé les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et que c’est sur la base de cette résolution qu’ont été appelées les charges courantes de l’exercice suivant.

M. [U] fait valoir, s’agissant des arriérés de charges, que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la charge de la preuve du bien fondé de ses demandes et que le décompte remontant à l’origine de la dette soit au 1er avril 2017 montre de graves irrégularités, la copropriété lui imputant des dépenses non justifiées. Ces irrégularités ne permettent pas de s’assurer du caractère réel et certain de la dette telle qu’alléguée par le syndicat des copropriétaires. Il souligne que le syndicat des copropriétaires lui a imputé pour l’année 2018, des dépenses de l’ordre de 102.917,48€ (travaux persiennes, travaux ravalement ancien syndic, travaux ravalement GECERC, travaux couverture, honoraires d’architecte…) sans aucune justification, la preuve que ces dépenses aient été approuvées en assemblée générale ou pouvant être imputées au bâtiment A n’étant pas rapportée.

Il fait valoir en outre que les comptes du syndicat des copropriétaires montrent qu’ont été imputées à la copropriété des dépenses non votées et notamment des frais de contentieux à hauteur de 32.762, 61 €, un changement de prestataire de ménage, ou encore un contrat avec l’entreprise COGELEC. Il souligne qu’il est impossible de savoir à quoi correspondent par exemple la rubrique intitulée «ྭcharges Syndicatྭ» apparaissant pour le lot 51. Des frais d’assemblée générale sont inscrits en 2020 sans que la réalité celle-ci ne soit justifiée.

S’agissant des appels de fonds, le défendeur prétend que depuis l’origine, le syndicat des copropriétaires lui réclame 193 tantièmes de charges générales alors qu’il ne détient que 191 tantièmes selon le document que fournit le syndicat des copropriétaires. S’agissant des factures directement libellées à son nom versées aux débats qui seraient selon le syndicat des copropriétaires les justificatifs de sommes appelées et notamment les travaux sur des persiennes, il fait valoir que l’assemblée générale ne pouvait pas voter des dépenses à la charge d’un copropriétaire personnellement et qu’il doit en être conclu que ces factures ne sont pas justifiées.

M. [U] indique que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’envoi et la réception de mises en demeure annihilant ainsi toute demande d’intérêts au taux légal.


Sur ce, 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes du premier alinéa de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967ྭ, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En l’espèce, la lecture des documents «ྭREPARTITION TRAVAUXྭ», et «ྭREPARTITION DES CHARGESྭ» ྭen date du 23 mai 2018 montrent l’imputation sur le compte du défendeur de différentes sommesྭ:
- 745,59 € pour des travaux relatifs à des persiennes 
-ྭ7.978, 93 € pour des travaux de ravalement «ྭancien syndicྭ» 
- 55.026,68 € pour des travaux ravalement GECERC 
- 19.100,04 € pour des travaux couverture 
-ྭ6.956, 50 € pour des travaux «ྭbas de feuilleྭ» 
- 1.649,14 € pour des travaux supplémentaires 
- 1.783, 37 € pour des frais de voirie 
- 2.088,01 € pour une assurance-dommagesྭ 
- 5.783,82 € pour des honoraires d’architecte 
- 1.804,8 de pour des honoraires de syndic 

Ces sommes apparaissent également sur différents appels de charges en date du 20 juin 2018 et 16 août 2018, adressés à M. [U].

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2017, 19 juin 2018,11 juin 2019,18 novembre 2020, 17 mai 2021 et 
27 avril 2022 au cours desquelles les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux.

S’agissant des sommes imputées à M. [U] intitulées «ྭtravaux persiennesྭ» «ྭtravaux bas de feuilleྭ», «ྭtravaux supplémentairesྭ»,ྭ«ྭfrais de voierieྭ» «ྭassurance-dommageྭ», «ྭhonoraires d’architecteྭ», «ྭhonoraires de syndicྭ» (correspondant à un montant total de 28.790,16 €), il apparait, ainsi que le souligne le défendeur que ces sommes ne peuvent être rattachées à aucune des décisions d’assemblée générale des copropriétaires qui ont été versées aux débats, étant précisé que le syndicat ne verse pas les procès-verbaux des assemblées générales antérieures au 28 juin 2017.





Le syndicat des copropriétaires étant défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe du caractère certain, liquide et exigible de cette créance qui s’élève à un montant total de 28.790,16 €, il n’est pas fondé à en solliciter le paiement.

En revanche, contrairement à ce qu’indique le défendeur, les sommes qui sont imputées sur ྭson compte copropriétaire au titre des travaux de ravalement et des travaux de couverture concernant le bâtiment A, sont suffisamment justifiées ྭpar le syndicat des copropriétaires puisque celui-ci produit, outre les appels de charges correspondants, le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2018 dans lequel est indiqué que ྭles copropriétaires ont approuvé les comptes des dépenses hors budget de l’exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017 à savoir les travaux de ravalement et de couverture du bâtiment A pour un montant de 334.543,67 € (résolution n°7).Le fait que le syndicat des copropriétaires appelle une somme moindre à savoir la somme totale de 241.455,13€ ྭ(179.240,01€ (travaux ravalement GECER charges bâtiment A) + 62.215,12 € (travaux couverture charges Bâtiment A) ne saurait remettre en cause l’exigibilité des sommes imputées à M. [U] au titre des travaux de ravalement et de couverture du bâtiment A qui sont des travaux effectués sur plusieurs exercices.

L’examen des relevés généraux des dépenses ne permet pas de conclure, comme l’allègue M. [U], que certaines dépenses non votées seraient imputées à tort à la copropriété. Plus particulièrement, le tribunal ne constate pas qu’une somme deྭ 32.762, 61 € au titre de frais contentieux serait indiquée dans lesdits relevés ou qu’un changement de prestataire pour le ménage serait intervenu sans validation des copropriétaires.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires retient que M.[U] détient 193 tantièmes de copropriété ainsi que cela ressort de la pièce n° 1 (pages 1 et 2) du syndicat des copropriétaires, à savoir 191 tantièmes s’agissant des lots 9,26, 28,29,30,34,4041,46,47 et deux autres tantièmes s’agissant du lot n°39.

Ainsi, hormis les charges ci-dessus énumérées au titre de l’année 2018 qui seront soustraites de la créance du syndicat des copropriétaires, aucune autre incohérence n’est relevée sur les comptes du syndicat des copropriétaires ou sur les sommes imputées au compte copropriétaire de M. [U].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme deྭ40.262,24 € à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtée au 5 juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à hauteur de 31.224,80 à compter du 21 septembre 2018, date figurant sur l’accusé-réception de la mise en demeure envoyée au domicile de M. [U] au Mexique, et à compter du 16 juin 2020, date de l’assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il est le garant de la bonne administration de l’immeuble et que les frais qu’il engage pour le recouvrement forcé des charges courantes, aussi bien par le biais de mises en demeure qu’il adresse ou qu’il fait adresser par l’intermédiaire de son conseil sont bien des frais nécessaires au sens du de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que la loi n’impose pas d’en justifier le quantum.

M. [U] conteste le montant de ces frais, le syndicat des copropriétaires y incluant à tort des honoraires d’avocat et de syndic. Il ajoute qu’en tout état de cause, aucun justificatif n’est fourni.

Sur ce,

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
ྭ
Doivent être qualifiés de «ྭfrais nécessairesྭ» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
ྭ
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «ྭfrais de relanceྭ» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, peuvent être légitimement retenus au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires :

-ྭles mises en demeure du 31 juillet 2018, 14 décembre 2018, 29 août 2019 pour un montant total de 120 € (40 € X3),
- un commandement de payer en date du 3 janvier 2020 pour un montant de 283,84 €.

Il conviendra par conséquent de condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 403,84 € au titre des frais nécessaires.
ྭ
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le défaut de paiement par M. [U] de ses charges, l’a contraint à faire l’avance des charges impayées mettant en péril l’équilibre financier de la copropriété, aboutissant au vote par l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution pour faire voter une avance exceptionnelle de trésorerie à hauteur de 46.000 €. L’absence de paiement par M. [U] a eu également pour conséquence de devoir décaler d’un an des travaux prévus pour le bâtiment C.

M. [U], souligne quant à lui que le syndicat ne verse aux débats aucune situation de trésorerie de ses comptes et qu’aucune faute de sa part n’est démontrée. Il ajoute que si le syndicat des copropriétaires rencontrait de réelles difficultés financières, celui-ci aurait demandé une mise sous administration judiciaire. Il explique que les difficultés énoncées par le syndicat des copropriétaires au sujet du bâtiment C ne le concerne en rien, ses lots appartenant au bâtiment A.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
ྭ
M. [U], en s’abstenant de payer régulièrement ses charges depuis plusieurs années a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui justifie l’octroi en sa faveur de dommages-intérêts à hauteur de 4.000 €, en sus de l’octroi d’intérêts moratoires.

Il conviendra dès lors, de condamner M.[U] à payer la somme de 4.000 € au syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de charges

M.[U] fait valoir que le syndicat des copropriétaires serait débiteur envers lui de la somme de 33.865, 08 € qui correspondrait à un trop-perçu de charges. Il indique que les relevés généraux des dépenses de la copropriété permettent de constater que des sommes non votées sont demandées à la copropriété venant affecter sa dette prétendue. Il fait valoir en outre que le syndicat des copropriétaires lui impute un mauvais nombre de tantièmes de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires reprend quant à lui l’argumentaire développé au soutien de sa propre demande en paiement d’arriérés de charges.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [U], pour fonder sa demande en remboursement de charges pour un montant de 33.865, 08 €, se contente de procéder dans ses conclusions à un calcul consistant à soustraire les sommes qu’il conteste pour l’année 2018 (102. 917, 48 €) et la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières conclusions (69.052,40 €). 

Pour autant, M. [U] à qui incombe la charge de la preuve d’une créance de 33.865, 08 € à l’égard du syndicat des copropriétaires ne produit aucun document permettant de conclure qu’il se soit acquitté régulièrement des charges de la copropriété depuis l’année 2017, ce alors qu’il est toujours propriétaire des lots. Si l’examen desྭ appels de fonds montre plusieurs virements de sa part fin décembre 2016 pour un montant total de 40.811,93 € avec un solde débiteur de son compte copropriétaire égal à 1347,59 € au 20 mars 2017, un seul autre virement de M. [U] apparait le 11 septembre 2020 pour un montant de 150,00 €. 

Par ailleurs, il convient de rappeler que, hormis les charges au titre de l’année 2018 qui ont été soustraites de la créance du syndicat des copropriétaires, aucune autre incohérence n’a été relevée par le tribunal sur les comptes du syndicat des copropriétaires ou sur les sommes imputées au compte copropriétaire de M. [U] qui a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme deྭ40.262,24 € à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtée au 5 juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus.

Il résulte de ce qui précède que M. [U] échoue à rapporter la preuve d’une créance vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Il conviendra par conséquent de le débouter de sa demande reconventionnelle en remboursement de charges.
ྭ
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, M. [U] fait valoir qu’il subit depuis plusieurs années divers désordres provenant des parties communes et de l’inaction du syndicat des copropriétaires qui ne fait rien pour y remédier. Il conteste néanmoins se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution.



S’agissant de sa demande d’indemnisation à hauteur de 7.679,23 pour son préjudice lié aux persiennes non conformes
ྭ
M. [U] prétend subir un préjudice depuis six ans du fait de la non-conformité des persiennes installées à la suite du ravalement de l’immeuble et reproche au syndicat des copropriétaires de n’avoir entrepris aucune démarche à l’encontre de la société pour les faire changer.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [U] ne démontre pas en quoi le problème sur les persiennes l’aurait empêché de louer son bien, et rappelle qu’un commissaire de justice n’est pas un technicien. En tout état de cause, cela ne justifie pas qu’il ne paye pas ses charges de copropriété.
ྭ
Sur ce,

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, M. [U] verse un constat d’huissier établi le 13 juillet 2017 ྭdans lequel est indiqué «ྭlors de la fermeture des volets je constate un jour important au niveau des extrémités latéralesྭ». 

A ce constat sont jointes quelques photographies des persiennes.

Il convient de constater que les descriptions effectuées par l’huissier de justice sont insuffisantes à démontrer une absence de conformité des persiennes tel qu’allégué par M. [U] et par ailleurs, ྭce dernier ne démontre pas en quoi il subirait un préjudice de ce fait.

Il conviendra par conséquent de le débouter de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

S’agissant de sa demande d’indemnisation à hauteur de 2.200 € relatives aux fenêtres

M. [U] fait valoir que des malfaçons ont eu lieu sur les appuis de fenêtre lors du ravalement de l’immeuble, indiquant qu’il a dû tout reprendre à ses frais pour la somme de 2.200 €. Il indique produire des constats d’huissiers démontrant que les appuis de fenêtres en zinc n’ont pas été correctement posés engendrant des infiltrations d’eau, et que des taches de peinture apparaissent sur l’ensemble des appuis de fenêtres du fait du ravalement. Il souligne que les garde-corps ont été mal peints. 

Le syndicat des copropriétaires indique que le montant des factures produites par le défendeur ne correspond pas au montant sollicité, que les travaux concerneraient des boiseries intérieures et qu’à ce titre, le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à les prendre en charge. Par ailleurs, il indique que les appuis de fenêtre sont des parties communes et qu’un copropriétaire ne saurait, de son propre chef les modifier même à ses frais.
Sur ce, 

S’agissant de sa demande de remboursement de factures d’un montant de 1.320 € et 880 € correspondant bien à un montant total de 2.200 €, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2018 (Résolution n°20) que les copropriétaires ont refusé de faire droit à cette demande que M. [U] avait demandé à mettre à l’ordre du jour. Aucune contestation de cette décision n’étant intervenue dans le délai légal, celle-ci est devenue définitive sans que le tribunal ne puisse revenir sur cette décision.

M. [U] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation.

S’agissant de la demande indemnitaire tirée de la perte de chance de n’avoir pas pu mettre en location ses appartements

M. [U] prétend que le fait que le syndicat des copropriétaires n’ait pas versé la consignation complémentaire nécessaire à la poursuite de l’expertise judiciaire ordonnée en 2014 par le juge des référés qu’il avait lui-même demandée et à laquelle s’était finalement joint le syndicat des copropriétaires pour déterminer les responsabilités dans l’abandon du chantier relatif à la réfection de l’électricité et en refusant que celui-ci la verse, lui a causé une perte de chance de pouvoir louer ses appartements. Il chiffre son préjudice total à la somme de 79.960€ྭ: il n’aurait ainsi pas pu louer son premier appartement du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013 alors qu’il pouvait escompter un loyer mensuel de 2.600 € ni son deuxième appartement du 1er décembre 2012 au 30 juin 2014 alors qu’il pouvait espérer un loyer mensuel de 2.500 €. 

Le syndicat des copropriétaires rappelle quant à lui que les travaux ont été réalisés sous la surveillance d’un architecte. Il estime que le défendeur ne rapporte pas la preuve que les malfaçons alléguées suite aux travaux effectués ou le mauvais état des parties communes auraient empêché la mise en location de ses appartements. Il souligne qu’il est contradictoire d’affirmer ne pouvoir trouver de locataire alors que dans le même temps, M. [U] loue son appartement sans difficulté sur un format de location courte durée depuis mai 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que le juge de la mise en état a, dans sa décision du 30 juin 2022, débouté M.[U] de sa demande de communication de pièces ce dernier ne démontrant ni l’existence d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, du conseil syndical ou du syndic de ne pas verser la consignation complémentaire et de ne pas procéder aux mises en cause des entrepreneurs. 



Il ressort néanmoins des documents versés aux débats et notamment d’une lettre de l’expert qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de consigner la somme de 7.500 € en vue de la poursuite de l’expertise, que ce dernier ne l’a pas fait et que son conseil a refusé que M. [U] se substitue à lui pour le versement de cette consignation. 

Si cette carence du syndicat des copropriétaires dans la consignation alors qu’il s’était joint à la demande d’expertise peut être qualifiée de fautive, il n’en demeure pas moins que M. [U] ne démontre aucune perte de chance d’avoir loué ses appartements du fait des désordres qui pouvaient affecter les parties communes, étant rappelé d’une part qu’un locataire loue avant tout un appartement et non pas des parties communes et que d’autre part, nonobstant l’état de celles-ci, M. [U] a bien loué ses appartements. En effet, il indique dans ses écritures «ྭaprès avoir été contraint de patienter entre un an et un an et demi, il a finalement pu louer ses deux appartements à des locataires qui ont accepté l’état alarmant des parties communes lequel contrastait fort avec le haut standing des appartements mis en locationྭ». M. [U] ne verse aucun document permettant de voir qu’il ait tenté de mettre ses appartements en location dès le 1er décembre 2012 et en tout état de cause, il les a loués sans que les parties communes aient fait l’objet d’améliorations.

M. [U] ne démontrant pas de perte de chance de louer ses deux appartements, il conviendra de le débouter de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

S’agissant de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral pour n’avoir pu vendre son bien ainsi que pour des frais d’huissier et d’avocat

M. [U] sollicite la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral lié à la perte de chance de vendre son bien ainsi que les sommes de 1807,99 € et 456 € de frais d’avocat et d’huissier.

Il explique que la mise à l’ordre du jour en 2017 de deux résolutions par le conseil syndical et le syndic visant à engager une action en justice à son encontre au titre d’une prétendue annexion des parties communes a dissuadé les acheteurs d’acquérir son bien qu’il s’était résolu à mettre en vente n’étant pas parvenu à le louer, lui ayant ainsi causé une perte de chance de le vendre et démontrant ainsi l’hostilité de la copropriété à son égard, ce d’autant que cette partie commune était affectée à son usage exclusif ainsi que cela avait été acté dans la résolution n°11 de l’assemblée générale du 9 mai 2012. Si ces deux résolutions n’ont finalement pas été votées, la concomitance du projet de vote de ces résolutions et sa volonté de mise en vente a entrainé une perte de chance de vendre son bien. Il précise avoir contacté de potentiels acheteurs mais que l’existence de ce contentieux les a dissuadés d’acheter. Il estime avoir subi un préjudice moral de ce fait.

Le syndicat des copropriétaires se défend de toute hostilité à l’égard de M. [U]. Il indique que la concomitance alléguée est purement aléatoire et qu’aucun acharnement de la copropriété n’est caractérisé.





Sur ce, 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la mise à l’ordre du jour d’un projet de deux résolutions au sujet d’une annexion de parties communes ne saurait être regardée comme fautive de la part du conseil syndicalྭet du syndic, ce d’autant que celles-ci n’ont finalement pas été votées lors de l’assemblée générale du 28 juin 2017.

Par ailleurs, les annonces du site PAP que verse M.[U] pour justifier qu’il aurait cherché à mettre en vente son bien, datent de 2018 (publication du 19 mai 2018 à 19 mai 2019), soit postérieurement à l’assemblée générale du 28 juin 2017. Aucune concomitance n’est donc établie.

Aucun document n’est en outre fourni par M. [U] pour justifier du préjudice moral dont il dit avoir souffert.

Les frais qu’il a engagés pour le représenter à l’assemblée générale et défendre ses droits ne sauraient non plus être indemnisés.

Il résulte de ce qui précède que M. [U] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre. 

S’agissant de sa demande indemnitaire au titre de l’acharnement du syndicat des copropriétaires à l’empêcher de jouir paisiblement de son bien en raison de la défaillance des «ྭgroomsྭ» et de la décision de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 de lui faire cesser toute location saisonnière 
ྭ
M. [U] qui sollicite la somme de 10.000 €, fait valoir au visa des articles 18 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les «ྭgroomsྭ» destinés à contrôler la fermeture des diverses portes d’accès à l’immeuble sont défaillants faisant claquer les portes causant un bruit particulièrement au sein de ses lots et entrainant une nuisance pour ses locataires. Malgré le signalement au syndicat des copropriétaires, son refus d’intervenirྭen contravention de son devoir de conservation de l’immeuble démontre là encore l’hostilité du syndicat à son encontre.

Le syndicat a également tout mis en œuvre, selon le défendeur pour le priver de ses revenus locatifs depuis des années la dernière preuve en date étant selon lui l’action en justice à son encontre afin de lui faire cesser toute location saisonnière de courte durée alors qu’aucun préjudice n’est subi par la copropriété du fait de ces locations de trois mois et demi. Il conteste avoir eu connaissance de l’arrêté abrogeant l’autorisation de changement d’usage.

Le syndicat des copropriétaires conteste avoir opposé une exception d’inexécution à M. [U] s’agissant de sa demande relative au changement des «ྭgroomsྭ» des portes de l’immeuble, la copropriété ne pouvant engager que des dépenses absolument nécessaires.

S’agissant des locations saisonnières, il fait valoir que le syndicat était dans son bon droit pour demander à l’autorité administrative de prendre unྭ arrêté venant abroger la location saisonnière, conformément au règlement de copropriété. Il conteste tout acharnement de la copropriété et toute perte de revenus locatifs au titre de la location saisonnière et qu’en tout état de cause, un arrêté du 3 juin 2022 a abrogéྭ l’autorisation de changement d’usage des appartements initialement accordée au défendeur.

Sur ce, 

* Sur les grooms

Il ressort des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, si le commissaire de justice qui s’est déplacé sur place note dans son constat un bruit lié aux grooms des portes, ce constat n’est pas fait depuis l’intérieur des appartements. 

M. [U] par ailleurs ne prouve pas avoir dû indemniser ses locataires pour la prétendue gêne.

Aucune indemnité ne saurait lui être versée à ce titre.

* Sur la décision de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 de lui faire cesser toute location saisonnière, 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats. Néanmoins, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2022 que les copropriétaires ont voté contre la résolution ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété dans le but d’autoriser les locations saisonnières. Aucune voie de recours n’a été exercée contre cette résolution, aujourd’hui définitive.

Il apparaît ainsi qu’aucun acharnement du syndicat des copropriétaires n’est caractérisé étant rappelé qu’il est de la vocation du syndicat de faire respecter le règlement de copropriété, les résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires et d’introduire le cas échéant les actions en justice nécessaires au respect de ces derniers.
M. [U] sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.

* Sur la destruction du jardin d’hiverྭ

S’agissant de la demande de M. [U] visant à obtenir une indemnisation de 2.000 € ྭrelative à la destruction du jardin d’hiver, M. [U] fait valoir qu’un constat d’huissier a constaté la destruction de ce dernier que sa mère avait installé et entretenu à ses frais. Il précise que l’existence de ce jardin avait été ratifiée par la copropriété lors d’une assemblée générale en 2009. Il explique avoir pris l’initiative de reconstituer à ses frais le jardin d’hiver détruit lors du ravalement afin de mettre en valeur ses appartements de haut standing qu’il avait mis en location. Il explique qu’à la suite d’une assemblée générale du 18 novembre 2020 ayant approuvé le retrait de toutes les plantes se situant dans les parties communes, celles-ci ont été enlevées et mises à la cave sans qu’il n’en soit informé ce alors qu’il avait proposé de les faire enlever lui-même par un paysagiste, démontrant là encore l’hostilité de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’ il s’agit de plantations faites sur les parties communes non susceptibles d’appropriation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2018 que les copropriétaires ont décidé que soit supprimé le jardin d’hiver, qui occupait les parties communes ainsi que cela ressort des constats du commissaire de Justice versés ྭpar le défendeur aux débats, ce qu’il ne conteste pas par ailleurs.

L’assemblée générale des copropriétaires était donc dans son bon droit de faire cesser cette occupation contraire au règlement de copropriété quand bien même les copropriétaires aient pu pendant une période tolérer ce jardin.

Contrairement à ce que M. [U] indique, il n’a pas proposé de s’occuper lui-même de débarrasser les plantes mais a demandé au syndic de s’occuper de contacter une société afin qu’elle vienne les chercher à la suite de l’assemblée générale ayant voté leur ྭretrait, ce que le syndic a refusé de prendre en charge indiquant à M. [U] que cette tâche lui incombait.

Il ne peut dès lors être fait le reproche au syndic d’avoir mis les plantes dans la cave de l’immeuble, M. [U] n’ayant rien organisé pour que les plantes soient transportées ailleurs. Là encore, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est caractérisée.

M. [U] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.


* Sur la demande reconventionnelle visant à condamner le syndicat des copropriétaires à faire installer, à ses frais, les fixations basses sur le zinc permettant de fermer les persiennes extérieures de toutes les fenêtres sur cour de M. [U], sous astreinte 

M.[U] indique que les nouvelles fixations des persiennes n’ont pas été installées sur le nouveau zinc côté cour et qu’il n’est plus possible de les fermer de manière sécurisée depuis six ans. 

Le syndicat des copropriétaires souligne que s’il estimait les travaux mal faits il lui appartenait de les contester ou d’agir en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires.

Sur ce, 

Il convient de relever que la demande de M. [U] relève des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, le tribunal n’ayant pas vocation à se substituer à celle-ci. Il lui appartient donc de faire inscrire une telle résolution lors d’une prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Il sera débouté par conséquent de cette demande et de l’astreinte sollicitée.

Sur les mesures provisoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
ྭ
M. [U] qui succombe sera condamné à payer les dépens de l’instance.
ྭ
Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
ྭ
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [U] sera par conséquent ྭcondamné à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la dispense de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires
ྭ
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
ྭ
En l'espèce, il n'y a pas lieu de dispenser M. [U] de sa participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires puisqu'il succombe en partie dans ses prétentions.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire.


ྭ
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONDAMNE M. [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic l’Agence Saint-Simon, les sommes suivantesྭ:

- 40.262,24 € à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtée au 5 juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2018 à hauteur de 31.224,80 et à compter du 16 juin 2020 pour le surplus,
ྭ
- 403,84 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic l’Agence Saint-Simon la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [O] [U] de sa demande reconventionnelle au titre du remboursement de charges de copropriété,




DEBOUTE M. [O] [U] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [O] [U] de sa demande de faire réaliser des travaux au syndicat des copropriétaires sous astreinte,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic l’Agence Saint-Simon la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, 

CONDAMNE M. [O] [U] à payer les dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [O] [U] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 
ྭ
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 DÉCEMBRE 2023 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY