Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
19 DECEMBRE 2023



N° RG 23/00860 - N° Portalis DB22-W-B7H-RMHM
AFFAIRE : Société LA CHARJE C/ Société FONCIERE D’INVESTISSEMENT PRIVES


DEMANDERESSE

La société LA CHARJE, SARL exerçant sous le nom commercial “Le Relais Berthet”, au capital de 10.000 € , inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 804 593 051 00019, dont le siège social est situé [Adresse 1],
représentée par Me Guillaume GUERRIEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 641


DEFENDERESSE

La Société FONCIERE D’INVESTISSEMENT PRIVES,
SARL au capital social de 7.774.90 €, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 335 307 591, représentée par son gestionnaire, la société IMODAM PROPERTY, situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal.
représentée par Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :, Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4


Débats tenus à l'audience du : 14 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2023, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 juillet 2014, la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) a donné à bail commercial à la société LA CHARJE les locaux sis [Adresse 1].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 mars 2023, la société LA CHARJE a fait assigner en référé la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 février 2023, 
- à titre subsidiaire, juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,
- fixer le montant de la dette locative à 29 604,39 euros au 8 février 2023,
- juger que la société LA CHARJE s’acquittera de cette dette en 24 mensualités,
- condamner la FIP à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. 

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient sa demande d’annulation du commandement 
de payer du 8 février 2023, et sollicite à titre subsidiaire, de constater que la procédure est devenue sans objet, débouter LA FONCIERE D’INVESTISSEMENT PRIVES de ses demandes reconventionnelles, et à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de dette locative à la date du 8 février 2023 à 29.604,39 euros, juger que la société LA CHARJE s’acquittera du montant de cette dette en 24 mensualités de l233,50 euros en sus du loyer courant,
- condamner la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES à lui régler 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Elle soulève à titre principal la nullité du commandement de payer, et indique toutefois qu’elle a résilié son bail et remis les clefs à sa bailleresse en juillet 2023 et a procédé à l’état des lieux de sortie, et que dès lors cette procédure est devenue sans objet par la résiliation du bail et la remise volontaire des clefs ; qu’à titre subsidiaire, elle relève le cantonnement de la dette, soulignant que le décompte joint au comrnandement de payer est manifestement erroné et sollicite en tout état de cause l’octroi des délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- rejeter l’intégralité des demandes,
- reconventionnellement, constater acquise la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement de payer en date du 8 février 2023
- ordonner l’expulsion de la société LA CHARJE des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 
- juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner la société LA CHARJE à lui verser la somme de 62 302,37 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, 
- condamner la société LA CHARJE à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges, à compter du 9 mars 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner la société LA CHARJE à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance.
 



Elle conteste la nullité du commandement de payer faisant valoir que l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 n’a pas supprimé la possibilité pour le bailleur de faire délivrer un commandement de payer, mais a seulement permis de reporter les effets de la clause résolutoire pendant une période juridiquement protégée. 
 
Elle s’oppose également au cantonnement de la dette locative relevant que le contrat de bail contient effectivement une clause pénale, que les justificatifs de charges sont produits aux débats et qu’enfin, la clause d’indexation revêt un caractère automatique, et refuse les délais de paiement, la société LA CHARJE n’étant manifestement plus en mesure de régler ses loyers commerciaux. 

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 8 févier 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Etant rappelé préalablement que les loyers commerciaux restent dus par le locataire même en cas de fermeture pendant la période de confinement, le présent commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 8 février 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

Il ressort des constats de Commissaire de justice en date des 13 et 21 juillet 2023 que l’état des lieux de sortie, et la restitution des lieux et des clés ont été effectués.

Il n’y a plus à statuer sur la demande d’expulsion.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il convient de condamner la société LA CHARJE à payer à la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 8 mars 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués constatée au 13 juillet 2023.

La dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Toutefois, il conviendra de déduire du décompte arrêté au 8 septembre 2023, la part de l’échéance trimestrielle correspondant à la période inoccupée depuis le 13 juillet 2023, à savoir comme suit : 
* 8752,13 € (échéance trimestrielle 3ème trimestre) : 3 mois = 2917,37 € : 30 jours = 97,25 € x 13 jours = 1264,25 €
* 53 550,24 € (décompte arrêté au 2ème trimestre inclus) + 1264,25 € = 54 814,49 €. 

Il y a donc lieu de condamner la société LA CHARJE à payer à la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) la somme provisionnelle de 54 814,49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 13 juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 






Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la locataire ne justifie d’aucune garanties sérieuses de solvabilité. 

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 juillet 2014 et la résiliation de ce bail à la date du 8 mars 2023,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion de la locataire,

Condamnons la société LA CHARJE à payer à la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 8 mars 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,

Condamnons la société LA CHARJE à payer à la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) la somme provisionnelle de 54 814,49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 13 juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, 

Rejetons la demande de délais de paiement,





Condamnons la société LA CHARJE à payer à la société LA FONCIERE D’INVESTISSEMENTS PRIVES (FIP) la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société LA CHARJE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.


Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente

Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY