Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
19 DECEMBRE 2023


N° RG 23/00762 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJK6
AFFAIRE : S.C.I. TOURMALINE REAL ESTATE C/ S.A.S. MAGIC CUSTOM, S.A.S.U. 48 CARATS


DEMANDERESSE

La société TOURMALINE REAL ESTATE,
SCI au capital social de 3 001 000,00 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 483 831 939, dont le siège social est sis au [Adresse 3], représentée par son gérant,
représentée par Me Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 154, Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122


DEFENDERESSES

La société MAGIC CUSTOM, 
SASU au capital social de 138 000,00 euros, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 791808488, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Isabelle MORIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 217, Me Faouzi Achraf EL MOUNTASSIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 158

La société 48 CARATS, 
SASU au capital social de 1 000,00 euros, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 900 844 101, dont le siège social est sis [Adresse 1], en son domicile élu sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Isabelle MORIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 217, Me Faouzi Achraf EL MOUNTASSIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 158


Débats tenus à l'audience du : 14 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,




Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2023, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 avril 2022, la SCI TOURMALINES REAL ESTATE, spécialisée dans la location de terrains et autres biens immobiliers, a donné à bail à la société MAGIC CUSTOM et à la société 48 CARATS des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 6]. Ce contrat, soumis au statut des baux commerciaux, a pris effet au 21 avril 2022 pour une durée de 12 années entières consécutives et prévoyait un loyer de base annuel hors charges et hors taxes de 11 766 euros facturé mensuellement par le bailleur et réglé mensuellement à terme à échoir par le preneur par prélèvement bancaire (articles 5 et 5.2 des conditions particulières). L’article 17 des conditions générales indiquait que le preneur devait rembourser au bailleur les charges de toute nature relative aux locaux loués, remboursements effectués par acomptes mensuels payables en même temps que le loyer et le compte étant soldé une fois par an. Ce contrat prévoyait également aux articles 21 et 24 des conditions générales que le défaut de paiement de toute somme due par le preneur à leur échéance entrainerait l’application d’une clause pénale par la majoration de plein droit de 10% HT à titre d’indemnité forfaitaire, l’acquisition de la clause résolutoire conduisant à la résiliation de plein droit du contrat de bail un mois après signification d’un commandement de payer demeuré infructueux et une indemnité d’occupation établie sur la base du dernier loyer annuel exigible à partir de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur. 

Le 1er mars 2023, la SCI Tourmaline Real Estate avait délivré un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire d’un montant total de 9 899,87 euros comprenant la créance principale, la clause pénale de 10% HT et le coût de l’acte. Celui-ci est demeuré infructueux. 

Par actes de Commissaire de Justice en date des 23 et 24 mai 2023, la SCI Tourmaline Real Estate a fait assigner en référé les sociétés Magic Custom et 48 Carats devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle sollicite de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er avril 2023,ordonner l’expulsion des sociétés Magic Custom et 48 Carats ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,condamner solidairement les sociétés Magic Custom et 48 Carats à lui payer la somme provisionnelle de 9 918,47 euros TTC euros au titre des loyers échus, augmentée des intérêts au taux légal majoré de trois points, à compter du 1er mars 2023, date des commandements de payer, condamner solidairement les sociétés Magic Custom et 48 Carats à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 32,23 euros HT par jour jusqu'à la complète libération des locaux,condamner solidairement les sociétés Magic Custom et 48 Carats à lui payer la somme provisionnelle de 991,84 euros au titre de la clause pénale,condamner solidairement les sociétés Magic Custom et 48 Carats aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Tourmaline Real Estate fait valoir qu’il n’existe en l’espèce aucune contestation sérieuse et qu’il y a urgence à remédier au préjudice qu’elle subit. Au regard du commandement de payer resté infructueux, le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 1er avril 2023. Dans ces conditions, elle se trouve bien fondée à demander que soit ordonnée l’expulsion des sociétés Magic Custom et 48 Carats sous astreinte, outre une indemnité d’occupation et l’ajout quotes parts de charges locatives relatives aux locaux occupés. 

En réponse aux conclusions des sociétés défenderesses, la société Tourmaline Real Estate s’oppose à la demande de délai de paiement, estimant qu’il revient aux sociétés Magic Custom et 48 Carats de rapporter la preuve de leurs situations financières respectives qui pourraient éventuellement justifier l’octroi de délais. Elle ajoute également que l’obligation de paiement pèse sur le preneur et non sur le bailleur et donc qu’à ce titre, et étant donné que le preneur reconnaît la dette locative, le bailleur ne peut être de mauvaise foi. Le fait qu’il y ait eu des erreurs de calcul sur les charges ayant fait l’objet d’un avoir en octobre 2022 ne saurait démontrer un comportement déloyal ou de mauvaise foi du bailleur, d’autant que celui-ci a corrigé et ajusté le compte. La société Tourmaline Real Estate affirme que la clause pénale, contractuellement prévue, ne représente que 10% de l’arriéré et donc qu’elle ne saurait être qualifiée d’excessive. Enfin, elle nie tout accord sur un échéancier de 500 euros mensuels pour solder la dette du preneur et met en évidence que l’intégralité de la dette locative avait été soldé par le preneur après l’écoulement du mois suite au commandement de payer et que depuis une nouvelle dette évaluée à 9 918,47 euros TTC au 22 septembre 2023 s’était constituée. 

Aux termes de leurs conclusions, la société 48 Carats et la société Magic Custom sollicitent de voir :
prendre acte de ce qu’elles acquiescent à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ce qu’elles acceptent dès à présent de libérer les lieux et restituer les clés,débouter la société Tourmaline Real Estate de sa demande de clause pénale excessive et injustifiée, octroyer un délai de grâce à hauteur de 12 mois pour régler les causes de l’ordonnance à intervenir.à titre reconventionnel, condamner à titre provisionnel la société Tourmaline Real Estate à leur verser la somme de 5000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat et en réparation du préjudice subi par le preneur,condamner à titre provisionnel la société Tourmaline Real Estate à leur verser la somme de 5000 euros à chacune des sociétés au titre de l’amende civile pour procédure abusive,condamner la société Tourmaline Real Estate à leur verser la somme de 2000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
A l’appui, les sociétés Magic Custom et 48 Carats soutiennent qu’il était expressément stipulé dans le contrat de bail à l’article 5.2 des conditions particulières que, par dérogation, le paiement des loyers, charges et impôts seraient facturés mensuellement par le bailleur non pas par virement mais par prélèvement bancaire. A ce titre, le preneur devait attendre le prélèvement du bailleur en veillant à disposer des fonds sur son compte bancaire pour éviter tout incident de paiement. Or, dès le premier mois (mai 2022), le bailleur avait prélevé la somme très importante de 5 895,96 euros, en raison d’une erreur de comptabilité, erreur reconnue par lui. Le loyer mensuel s’élevant à 980,50 HT hors charges soit 1373,44 euros TTC charges comprises, ce prélèvement excessif a causé un préjudice au preneur qui est une TPE débutante ne disposant que d’une petite trésorerie. Le prélèvement bancaire qui avait pourtant été imposé au preneur par le bailleur a perturbé de manière significative la trésorerie du preneur et a engendré par la suite la constitution d’une dette locative. Par la suite, la société Tourmaline Real Estate aurait procédé à de multiples erreurs, parfois en décidant arbitrairement de s’abstenir de prélever alors même que le preneur proposait de payer tous les mois par virement parfois en prélevant un loyer excessif. La dette locative se serait donc constituée au fil des mois par les erreurs commises par le bailleur, seul maître des prélèvements, le preneur n’y étant pour rien. Les sociétés Magic Custom et 48 Carats estiment donc que cette mauvaise gestion exclusivement imputable au bailleur est constitutive d’un comportement de mauvaise foi. Elles demandent au tribunal de constater qu’aucun incident de paiement et plus précisément d’un « rejet de prélèvement » ne pourrait être reprocher au preneur. En outre, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. 

Elles estiment que le comportement déloyal et blâmable du bailleur trouve son origine dans son projet de vente du local commercial libre de toute occupation. La société Tourmaline Real Estate leur avait soumis l’idée d’une rupture du bail. Suite au refus du preneur, le bailleur avait délivré son commandement de payer à hauteur de la soit disant somme de 9 004,27 euros TTC. Le preneur s’était engagé à apurer la dette locative ainsi constituée et empreinte de mauvaise foi par un échéancier de 500 euros par mois, respecté scrupuleusement par celui-ci. Suite au commandement de payer, le preneur avait réglé l’intégralité de la dette locative en juin 2023. C’est pourquoi, au regard de la procédure en cours et des raisons évoquées précédemment, les sociétés Magic Custom et 48 Carats demandent à titre reconventionnel l’attribution de dommages et intérêts et d’une amende civile. Par ailleurs, elles invoquent le caractère infondé et excessif de la clause pénale qui fait suite à la création d’une dette locative artificielle soldée en intégralité par le preneur alors qu’un échéancier accepté par le bailleur était en cours. Enfin, si par extraordinaire le tribunal venait condamner le preneur au paiement d’une provision, les sociétés Magic Custom et 48 Carats demandent un délai de grâce de 12 mois afin de solder les causes de l’ordonnance à venir.

A l’audience, les sociétés Magic Custom et 48 Carats précisaient que le local était libéré depuis plusieurs mois. 

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bailleur justifie par la production du commandement de payer du 1er mars 2023 que les locataires ont cessé de payer leurs loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 1er mars 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

Ainsi, et sachant que les sociétés défenderesses acquiescent également sur l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2023 et donc la résiliation de plein droit de la résiliation du bail. 

Puisque les sociétés Magic Custom et 48 Carats ont déjà libéré le local depuis plusieurs mois, la demande d’expulsion sous astreinte est devenue sans objet. 




Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner in solidum les sociétés 48 Carats et Magic Custom à payer à la société Tourmaline Real Estate à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à savoir 32,23 euros HT par jour à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les sociétés 48 Carats et Magic Custom à payer à la société Tourmaline Real Estate la somme provisionnelle de 9918,47 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. Cependant en l’espèce, la clause pénale est contestée par les sociétés défenderesses en ce qu’elles l’estiment injustifiée au regard de la mauvaise foi du bailleur. Cette question, qui devra être tranchée au fond, ne donne pas lieu à référé. 


Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, les défenderesses ne présentent aucune garanties sérieuses de solvabilité. 

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.


Sur la demande reconventionnelle d’amende civile et de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce le caractère abusif de la présente procédure pourrait relever de l’établissement de la mauvaise foi du bailleur. Cependant, cette mauvaise foi ne pourra être établie qu’au fond. Il n’y a donc pas lieu à référé ni sur la demande reconventionnelle d’amende civile ni sur les dommages et intérêts. 


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner in solidum les défenderesses, parties succombantes, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses, qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 avril 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 1er avril 2023,

Disons devenue sans objet la demande d’expulsion sous astreinte, 

Condamnons in solidum la société MAGIC CUSTOM et la société 48 CARATS à payer à la SCI TOURMALINES REAL ESTATE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à savoir 32,23 euros HT par jour à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux loués,

Condamnons in solidum la société MAGIC CUSTOM et la société 48 CARATS à payer à la SCI TOURMALINES REAL ESTATE la somme provisionnelle de 9918,47 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale,

Disons ni avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles d’amende civile et de dommages et intérêts,

Condamnons in solidum la société MAGIC CUSTOM et la société 48 CARATS à payer à la SCI TOURMALINES REAL ESTATE la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la société MAGIC CUSTOM et la société 48 CARATS aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY