Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
19 DECEMBRE 2023



N° RG 23/01551 - N° Portalis DB22-W-B7H-RW4S
AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. CABINET DU DOCTEUR [X] [C], S.C.I. DENTAL HARMONY C/ [O] [N], S.A.R.L. CHESNAY IMMOBILIER, S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]


DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. CABINET DU DOCTEUR [X] [C]
Société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 20 000.00€, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise ne la personne de son gérant, domicili en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel DESPORTES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

S.C.I. DENTAL HARMONY
Société civile immobilière au capital de 1 000.00€, immatriculée au RCS de Versailles sous le n°504268483, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel DESPORTES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243


DEFENDEURS

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant

S.A.R.L. CHESNAY IMMOBILIER,
Société à Responsabilité Limitée au capital social de 250.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 435 355 870, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286





Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], 
représenté par son syndic en exercice, la société CHESNAY IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée au capital social de 250.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 435 355 870, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.
représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286


Débats tenus à l'audience du : 28 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2023, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DENTAL HARMONY et la société CABINET DU DOCTEUR [X] [C] sont propriétaires de divers lots dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 4].

L’ensemble immobilier du 79 ter est accessible par un passage qui dessert également l'immeuble en copropriété du [Adresse 4], dont le syndic est la société LE CHESNAY IMMOBILIER, et l'immeuble du [Adresse 4], propriété de M. [N].
 
Le passage ne comporte aucune fermeture. 

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 novembre 2023, la SCI DENTAL HARMONY et la société CABINET DU DOCTEUR [X] [C] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société CHESNAY IMMOBILIER, la société CHESNAY IMMOBILIER et M. [O] [N] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs conclusions, les demanderesses sollicitent de voir :
- interdire au Syndicat des copropriétaires et à M. [N] de procéder à quelques travaux que ce soit, même de « nivellement préparatoire », ayant pour objet ou finalité de mettre en œuvre quelque système de fermeture que ce soit du passage indivis cadastré AI [Cadastre 1], et ce sous astreinte de 2000 euros par jour pendant laquelle l’infraction perdurera à compter de la signification du jugement à venir, et juger qu'une infraction sera considérée comme constatée par la communication d'un constat


 de commissaire de justice ou d'un rapport de police ou de gendarmerie ou des services de la commune de [Localité 5], 
- ordonner la suspension immédiate des travaux en cours, 
- condamner le Syndicat des copropriétaires, la SARL LE CHESNAY IMMOBILIER et M. [O] [N] à remettre les lieux en l’état antérieur aux travaux entamés le 21 novembre 
2023, à savoir la repose des pavés enlevés après avoir remblayé le sol pour que les pavés reposés soient au même niveau que les autres pavés de la parcelle AI[Cadastre 1] se trouvant sous le porche, et ce sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, 
- condamner la SARL LE CHESNAY IMMOBILIER à payer aux demanderesses la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
- débouter le Syndicat des copropriétaires et la SARL LE CHESNAY IMMOBILIER de toutes leurs demandes.
 
Elles rappellent que l'allée d’accès aux divers bâtiments est indivise entre les trois propriétaires ; que dès août 2016, la société CHESNAY IMMOBILIER leur indiquait la décision des copropriétaires de fermer la copropriété par la mise en place d'un portail et leur demandait de valider cette décision afin de pouvoir engager les travaux ; que compte tenu de l’incompatibilité d’un tel portail avec l’activité du cabinet dentaire, notamment pour l’accès de la patientèle, la SCI
DENTAL HARMONY n'a pas donné son accord ; que suite à une relance du syndic faisant état de l'existence d'une servitude sur le passage commun, la SCI a rappelé le caractère indivis de ce passage et précisé que ne s’agissant pas de simples travaux d’entretien, l’unanimité des indivisaires était requise pour la pose d’un portail, accord qui n’était pas donné ; qu'après six ans, le syndic a adressé un nouveau courrier en date du 24 mai 2019, indiquant qu’ils avaient validé un devis de mise en place d’un portail, ce à quoi le Docteur [C] s’opposait ; qu'après un nouveau silence de trois ans, un nouveau courrier du syndic était adressé le 9 juin 2022 les informant à nouveau de la décision de la copropriété de fermeture de la porte cochère par un portail ; que les demanderesses invitaennt de nouveau le Syndicat à renoncer à son projet, et sans réponse ni nouvelles pendant encore quasiment un an, pensaient donc l’affaire enfin réglée ; qu'elles recevaient un nouveau courrier le 9 mars 2023 auquel était jointe la décision de l'assemblée générale des copropriétaires avec devis de travaux ; que le conseil des demanderesses adressait au syndic un nouveau courrier relevant que la résolution votée par l'assemblée rappelait elle-même que l’accord des propriétaires indivis du passage était indispensable ; que par courrier du 3 octobre 2023, le syndic réitérait son intention d'effectuer les travaux.

Elles expliquent que compte tenu de la menace pressante d’une réalisation prochaine de travaux sans accord et de l’impact que cela aurait sur l’accès de la patientèle, elles ont ainsi engagé, par exploit des 13 et 15 novembre 2023, une assignation au fond délivrées au Syndicat des copropriétaires, au syndic et à M. [N] en procédure accélérée au fond pour l’audience du 19 janvier 2024 aux fins d'interdiction de procéder à quelques travaux que ce soit ayant pour objet ou finalité de mettre en œuvre quelque système de fermeture que ce soit du passage indivis cadastré AI [Cadastre 1] ; que malgré cette procédure en cours, par courrier du 17 novembre 2023, le syndic informait les demanderesses de la réalisation de travaux de nivellement du sol de la cour préalablement aux travaux de fermeture du porche, joignant une note faisant état d’une fermeture totale du passage ente le 22 novembre et le 1er décembre 2023, contraignant les demanderesses à agir en référé. 

Elles relèvent l'urgence et l'existence d'un différend faisant valoir que les travaux ont débuté et empêchent l'impossibilité d’accès de la patientèle ; que le différend portant sur les travaux litigieux existe et fait déjà l'objet d'une procédure accélérée afin d’empêcher leur réalisation ; qu'il convient donc d'interdir la réalisation de ces travaux dans l’attente de la décision au fond à venir, et ce indépendamment de l’arrêt à ce jour des travaux dans l’attente d’une autorisation d’urbanisme, l’arrêt des travaux n’étant pas de l’initiative du syndic ou du Syndicat des copropriétaires eux-mêmes, mais de la mairie, qui a constaté la péremption de la précédente déclaration de travaux et sollicité le syndic de déposer une nouvelle demande ; que l'urgence est ainsi toujours caractérisée du fait de la reprise à tout moment des travaux dès lors que cette autorisation municipale sera donnée ; qu'enfin, si les travaux ont été arrêtés, aucune remise en état n’a été faite, seules des plaques provisoires ayant été posées.

Elles invoquent à titre subsidiaire l'existence d'un dommage imminent et d'un trouble manifestement illicite, indiquant que l'impossibilité d'accès aux locaux de la patientèle des demanderesses constitue un un dommage imminent pour les demanderesses, et que les travaux constituent un trouble manifestement illicite du fait de la nature indivise du passage indivis qui résulte des titres de propriété pour chacun des ensembles immobiliers, et qui implique l'accord des indivisaires pour effectuer des travaux qui ne sont pas de simples travaux d’entretien ; qu'il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’existence ou non d’une indivision « forcée et perpétuelle », qui ne ferait en rien obstacle à l’existence du trouble manifestement illicite existant en l’espèce ; qu'enfin, la soi-disant nécessité impérative dedits travaux invoquée ne peut justifier de passer outre l’autorisation d’un propriétaire.

Aux termes de leurs conclusions, le Syndicat des copropriétaires et la société CHESNAY IMMOBILIER sollicitent de voir :
- juger qu'il n'est justifié d’aucune urgence, qu’aucun dommage imminent n’est caractérisé et qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite,
- juger subsidiairement que la question de la pose d’un portail excède les attributions du juge des référés,
- rejeter l'ensemble des demandes, 
- condamner les demanderesses à leur payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Ils rappellent que depuis de nombreuses années, il est question entre les parties de la pose d’un portail, puisque l’ensemble constitué par les 79, 79 bis et 79 ter présente la particularité d’être l’un des seuls ensemble immobilier de la [Adresse 4] à ne pas être fermé par un portail ou une grille, ce qui occasionne des nuisances extrêmement régulières et multiples ; que le Docteur [C], de façon inexplicable, est opposé à la pose d’un portail alors que différentes solutions lui ont été proposées.




Elles relèvent l'absence d'urgence et de dommage imminent, puisque les travaux sont aujourd’hui à l’arrêt, dans l’attente de l’obtention d’un nouvel arrêté de non opposition à déclaration préalable.

Elles soulignent également que les demanderesses ne rapportent pas davantage la preuve d’un trouble manifestement illicite, puisque s’agissant d’un passage commun ou d’une cour commune, encore faudrait-il, à tout le moins, prouver un acte d’appropriation privative interdisant tout usage éventuel, par les autres propriétaires indivis, d’une partie de la cour ; que tel n’est évidemment pas le cas en l’espèce, les travaux ayant au contraire pour objectif de prémunir les différents usagers du passage commun de nombreuses nuisances et de risques d’intrusion ; que par ailleurs, le passage commun, en l’espèce, est un bien en indivision forcée, puisqu’il est affecté à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds, et il est donc faux d’affirmer qu’une unanimité était requise, deux des trois coindivisaires (le Syndicat des copropriétaires et M. [N]) ayant donné leur accord pour la réalisation de travaux.

M. [N] n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.


MOTIFS

Sur la demande d'interdiction ou suspension de travaux

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.
 
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que des travaux, initiés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic CHESNAY IMMOBILIER, ont débuté au mois de novembre 2023 aux fins de pose d'un portail au niveau de l'entrée du passage commun aux trois propriétaires desservis par ledit passage.

La réalisation des travaux est actuellement arrêtée, dans l'attente d'une autorisation sollicitée par la mairie de [Localité 5].

Si un différend existe bien, étant précisé qu'une audience est prévue le 19 janvier 2024 devant la première chambre du Tribunal judiciaire de Versailles, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond diligentée par la SCI DENTAL HARMONY et la société CABINET DU DOCTEUR [X] [C] à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de la société CHESNAY IMMOBILIER et de M. [N], aux fins des mêmes demandes, l'urgence n'est pas caractérisée du fait de la suspension temporaire des travaux litigieux.

De même, l'impossibilité d'accès de la patientèle invoquée par les demanderesses n'est pas effective et ne présente pas de caractère imminent, étant rappelé que le dommage imminent est le dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Toutefois, il sera rappelé que le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Or, en l'espèce, les parties s'opposent sur la nature juridique du passage litigieux, et notamment sur la qualification de l'indivision et les droits et obligations qui en résultent pour les coindivisaires concernés. Cette appréciation excède sans conteste les pouvoirs du juge des référés et relève de la compétence du juge du fond, déjà saisi.

Dès lors, les travaux débutés à la seule initiative du Syndicat des copropriétaires, et bien que suspendus, constituent un trouble manifestement illicite en l'absence de droit établi au profit dudit Syndicat, et dont la juridiction au fond saisie doit déterminer la nature et l'étendue. L'existence de nuisances, même avérée, ne peut justifier de se dispenser des règles du droit de propriété. 

Il convient donc d'ordonner la suspension des travaux dans l'attente d'une décision sur le fond. 

L'arrêt administratif actuel et provisoire des travaux et la perspective prochaine de l'audience au fond ne justifient pas le prononcé d'une astreinte.

Le surplus des demandes sera rejeté.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et la société CHESNAY IMMOBILIER, parties succombantes, à payer aux demanderesses la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires et la société CHESNAY IMMOBILIER seront condamnés in solidum aux dépens.




PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Enjoignons au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société CHESNAY IMMOBILIER, et à la société CHESNAY IMMOBILIER de suspendre les travaux ayant pour objet ou finalité de mettre en œuvre quelque système de fermeture que ce soit du passage indivis cadastré AI [Cadastre 1], 

Disons n'y avoir lieu à astreinte,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société CHESNAY IMMOBILIER, et la société CHESNAY IMMOBILIER à payer à la SCI DENTAL HARMONY et la société CABINET DU DOCTEUR [X] [C] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société CHESNAY IMMOBILIER, et la société CHESNAY IMMOBILIER aux dépens.


Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY