Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 22 décembre 2023

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 DECEMBRE 2023
 


N° RG 22/04461 - N° Portalis DB22-W-B7G-QYP2
A.G.

 

DEMANDERESSE :

La société SKIPPY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 432 590 024 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Lakhdar BOUMAZA, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE.



DEFENDERESSE :

La société SAGEAU HOLDING, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 
323 127 951 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Philippe RAGON de la SOCIETE CIVILE D’ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 03 Août 2022 reçu au greffe le 05 Août 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 novembre 2023, M. JOLY, 
Vice-Président et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Décembre 2023.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :
Monsieur JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 2007, la société Aetas Services, aux droits de laquelle se trouve la société Skippy par l’effet d’une fusion-absorption en date du 30 décembre 2016, a pris à bail auprès de la société IBC, aux droits de laquelle se trouve la société Sageau Holding, divers locaux à usage exclusif de bureaux dépendant de l’immeuble Bel Air Building, situé [Adresse 1] [Localité 2] (78), correspondant au lot n°223, au 2ème étage A de l’immeuble, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel initial de 7.998 € hors charges et hors taxes. Les parties sont convenues que la société Aetas Services pourrait utiliser un emplacement de stationnement et ranger environ 2 m2 de sièges pour handicapés dans le garage métallique attenant. 

Arrivé à échéance le 30 septembre 2016, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation jusqu’à ce que la société Sageau Holding fasse délivrer à la société Skippy, par acte du 27 septembre 2018, un congé avec refus de renouvellement et offre du paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2019.

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2003, la société Skippy a pris à bail auprès de la société IBC, aux droits de laquelle se trouve la société Sageau Holding, le lot n°221, au 2ème étage A du même immeuble, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003, moyennant un loyer annuel initial de 16.611,60 € hors charges et hors taxes. 

Arrivé à échéance le 30 juin 2012, le bail a été renouvelé à compter du 
1er janvier 2015 par l'effet d’une demande de renouvellement signifiée 
le 6 octobre 2014.


En parallèle, les parties ont signé, le 12 décembre 2003, une convention d’occupation portant sur trois emplacements de stationnement en sous-sol 
(n° 41, 42 et 43) du même immeuble pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, à compter du 1er juillet 2003, moyennant un loyer annuel initial de 2.940 € hors charges et hors taxes. 

Par acte du 4 mars 2020, la société Sageau Holding a donné congé à la société Skippy pour le lot n° 221 et les trois emplacements de stationnement à effet du 31 décembre 2020.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 9 juillet 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Versailles a désigné Monsieur [F] [I] en qualité d’expert judiciaire pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues pour les lots n° 221 et 223, lequel a été ultérieurement remplacé par Monsieur [Z] [W].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 avril 2022. Il a procédé à une appréciation globale de l’indemnité d’éviction due, qu’il a limitée aux seules indemnités accessoires, pour une somme totale de 98.908,15 €. Il ne s’est pas prononcé sur le montant des indemnités d’occupation dues.

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 
3 août 2022, la société Skippy a fait assigner la société Sageau Holding devant le tribunal judiciaire de Versailles en fixation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par 
voie électronique le 10 février 2023, la société Skippy demande au 
tribunal de :

Vu le bail commercial du 23 octobre 2007 et le congé signifié le 27 septembre 2018,
Vu le bail commercial du 12 décembre 2003 renouvelé le 06 décembre 2014 et le congé signifié le 04 mars 2020,
Vu les articles L. 145-9, L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce,

Sur l’indemnité d’éviction :

Fixer l’indemnité d’éviction due à la société Skippy pour les lots 221 et 223 comme suit :

- Indemnité principale : 497.000 € 
- Indemnité de remploi (sur la base du barème dégressif) : 48.550 €
- Frais normaux de déménagement et de réinstallation : 9.740 € HT
- Trouble commercial : 83.232 €
- Double loyer : 3.436,15 €
Soit la somme totale de 641.958,15 €.

Condamner la société Sageau Holding à payer à la société Skippy la somme totale de 641.958,15 € sauf à parfaire,


Sur l’indemnité d’occupation :

Fixer comme suit le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Skippy :

- Lot 221 : 1.500 € HC-HT/mois,
- Lot 223 : 650 € HC-HT/mois,
- Occupation des 3 emplacements de parking : 150 € HC-HT/mois,

Subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Skippy à une somme totale qui ne saurait être supérieure au montant total actuellement acquitté par la société Skippy,

En tout état de cause :

Débouter la société Sageau Holding de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société Sageau Holding au paiement d’une somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Sageau Holding aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 14 avril 2023, la société Sageau Holding demande au tribunal de : 

Vu les baux des 23 octobre 2007 et 12 décembre 2003,
Vu la demande de renouvellement du 6 octobre 2014,
Vu les congés des 27 septembre 2018 et 4 mars 2020,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article L.145-14 du code de commerce,
Vu l’article L.145-28 du code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir la société Sageau Holding en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Et y faisant droit,

Débouter la société Skippy de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions, notamment, de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction d’un montant total de 641.958,15 €,





A titre reconventionnel,

Fixer le montant total de l’indemnité d’éviction à 6.126,53 €, décomposé comme suit :

• Indemnité de remploi 2.500 €
• Double loyer 3.626,53 €

Condamner la société Skippy, au titre de l’indemnité d’occupation, au paiement de la somme mensuelle, taxes et charges comprises :

• Pour le lot n°223, à compter du 1er avril 2019, de 1.469,97 €,
• Pour le lot n°221, à compter du 1er janvier 2021, de 3.783,60 €,
• Pour les emplacements de stationnement, à compter du 1er janvier 2021, de 455,14 € par mois,
• Les autres charges et conditions des baux et convention expirés continuant de s’appliquer, 

En tout état de cause,

Débouter la société Skippy de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Condamner la société Skippy au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner encore aux entiers dépens d’instance, en ce compris, les honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé détaillé des moyens des parties, au corps de leurs conclusions et du présent jugement. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023.


MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

La société Skippy expose, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, qu’elle a le droit au paiement d’une indemnité d’éviction afin de réparer l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement de ses baux. 

La société Sageau Holding ne conteste pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction dont bénéficie la société Skippy. 








Sur ce,

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la société Sageau Holding a fait délivrer à la société Skippy des congés à effet du 31 mars 2019 et du 31 décembre 2020 avec offres de paiement d’indemnités d’éviction pour les lots n°221 et 223 dépendant du 
2ème étage A de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] [Localité 2] (78). Elle est ainsi redevable, à l’endroit de la société Skippy, d’indemnités d’éviction pour ces deux lots. 

En revanche, il n'y a pas lieu d'inclure dans l'appréciation de l'indemnité d'éviction les emplacements de stationnement n° 41, 42 et 43, lesquels ont été mis à disposition du locataire dans le cadre d'une convention d'occupation, et non d'un bail commercial.

Il est de principe que la consistance du fonds de commerce est évaluée à la date de délivrance du congé tandis que le préjudice causé par l’éviction est évalué à la date de départ du locataire s’il quitte volontairement les lieux en cours de procédure ou à la date à laquelle la décision judiciaire est prononcée. 

Dans la mesure où la société Skippy occupe toujours, à ce jour, les locaux donnés à bail, le préjudice subi en raison de l'éviction sera évalué à la date du présent jugement. 

Les parties s’accordent pour que les indemnités d’éviction dues pour les locaux donnés à bail distinctement fassent l’objet d’une évaluation unique. Le tribunal procédera donc ainsi. 

Sur l’indemnité principale

La société Skippy s’estime bien-fondée, nonobstant les conclusions de l’expert judiciaire et de la société Sageau Holding, à revendiquer l’allocation d’une indemnité principale réparant la perte partielle de son fonds de commerce. Elle rappelle que, classiquement, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce - ou celle du droit au bail si elle lui est supérieure - dans le cadre d’une perte totale de clientèle avec arrêt d’activité ou bien à celle du droit au bail dans le cadre d’un transfert d’activité sans perte significative de clientèle. Elle admet qu’en principe, dans le cadre d’une éviction de locaux à usage exclusif de bureaux entraînant un transfert d’activité, la valeur du droit au bail par application de la méthode de l’économie de loyer est nulle. Elle considère néanmoins que le transfert d’activité engendré par son éviction s’accompagne d’une perte significative d’activité, qu’il appartient au bailleur d’indemniser. Elle fait grief à l’expert judiciaire, sur ce point, de ne pas avoir tenu compte des particularités de son activité et de la spécificité de ses locaux d’exploitation. 

Elle fait valoir que le transport et la réception de personnes handicapées l’obligent à disposer de locaux spécialement adaptés permettant le stockage des matériels nécessaires à son exploitation, la formation des chauffeurs et le stationnement de sa flotte de véhicules. Elle explique que la mairie [Localité 2] a mis à sa disposition un parking d’une vingtaine de places complémentaires, indispensable à son activité. Elle ajoute avoir conclu un accord commercial avec le garage Moving Smart de [Localité 4] lui permettant d’être prise en charge en priorité pour toutes demandes de réparation, de contrôle technique ou d’entretien courant des véhicules. Elle souligne que le transfert de ses locaux sur une autre commune aurait une incidence directe sur ces accords et partenariats et mettrait en péril de son activité. Elle prétend être en contact direct avec ses clients (au travers de sa direction commerciale et de son chargé de clientèle) et les recevoir dans ses locaux pour créer une offre de transport “à la carte”. Elle indique également organiser des sessions de formation dans lesdits locaux, de sorte que la proximité de ces derniers avec le centre urbain et les réseaux de transport en commun est essentiel. Elle réfute tout changement de destination des locaux, arguant de la spécificité de son activité. Elle soutient que la charge de la preuve concernant la faisabilité du transfert d’activité incombe au bailleur et que les éléments produits ne satisfont pas aux particularités de son activité. 

Elle indique qu’en raison des congés délivrés, elle n’a pas été en mesure de répondre clairement et de manière détaillée à l’appel d’offres d’Île-de-France Mobilités et a perdu, en 2021, le marché public qu’elle détenait jusqu’alors, portant sur le transport des enfants en situation de handicap entre leur domicile et leur école. Elle argue, au visa du rapport d’expertise amiable diligenté par Monsieur [U] [V], que si le principe et le caractère irrémédiable du déplacement des locaux d’exploitation étaient connus au moment de répondre à l’appel d’offres, tel n’était pas le cas du lieu d’implantation futur des locaux, de la date de déménagement et des nouvelles modalités d’organisation et d’exploitation qui allaient en résulter. Elle en déduit que les insuffisances relevées dans sa candidature présentent un lien de causalité direct et certain avec son éviction et l’impossibilité qui a été la sienne de se projeter dans la poursuite de son activité. Pour chiffrer le préjudice subi, elle se prévaut des chiffres d’affaires générés par le marché Île-de-France Mobilités et leur part dans son chiffre d’affaires total. Elle explique que ces données ont été vérifiées et confirmées par Madame [C] [X], expert-comptable et commissaire aux comptes. Elle réplique que sa perte significative de clientèle est avérée et que si elle a pu être compensée par l’arrivée de nouveaux clients, elle doit tout de même être indemnisée. Elle prétend que le préjudice engendré par la perte de l’appel d’offres doit être apprécié sur une période de quatre années (2 ans, renouvelable une fois). Sur la base des données comptables versées aux débats, elle sollicite l’allocation d’une indemnité principale de 497.000 €. 





La société Sageau Holding expose que, pour des locaux à usage exclusif de bureaux, l’indemnité d’éviction correspond à une indemnité de déplacement, incluant les frais de déménagement et de réinstallation. Elle indique que l’activité de la société Skippy se compose d’une activité classique de véhicules de tourisme avec chauffeur (VTC) et d’une activité spécialisée de transport de personnes à mobilité réduite. Elle rappelle que, si le locataire occupe encore les lieux, le montant de l’indemnité d’éviction doit être évalué à la date la plus proche possible du départ du locataire, c’est-à-dire au moment où la juridiction est amenée à statuer. Elle relève, néanmoins, que la société Skippy n’a jamais produit ses liasses fiscales, que ce soit dans le cadre des opérations d’expertise, à l’appui de son assignation ou encore au soutien de ses dernières conclusions. Elle lui fait grief d’avoir seulement produit des états financiers, sur lesquels l’expert judiciaire a relevé des inexactitudes. A défaut de rapporter la preuve qui lui incombe, elle s’oppose donc à l’allocation à la société Skippy de toutes indemnités reposant sur l’analyse de sa situation financière. En tout état de cause, elle demande que le chiffre d’affaires réalisé par l’établissement secondaire de la société, à [Localité 3], soit exclu des calculs. 

Elle réplique que la demande formée par la société Skippy au titre de son indemnité principale n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, et fait sienne l’argumentaire de l’expert judiciaire sur ce point (pp. 19 à 40). Elle souligne que l’indemnisation du locataire au titre de l’éviction s’opère selon le même raisonnement juridique qu’en matière de responsabilité civile de droit commun. Elle observe, en l’occurrence, que le lien de causalité entre la délivrance du congé et la perte du marché public fait défaut. Elle rappelle que, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société Skippy bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’à trois mois après le versement de l’indemnité d’éviction qui lui est due. Elle en déduit qu’il appartenait à la société Skippy de décrire, dans son dossier de candidature, ses conditions d’exploitations actuelles. Elle ajoute qu’aucun des reproches formulés à l’encontre de l’offre présentée ne concerne la localisation des locaux et/ou l’organisation de l’activité. Elle prétend que seule est en cause l’insuffisance du travail fourni pour répondre à l’appel d’offres. Elle rétorque, au surplus, que l’attribution antérieure du marché n’a pas vocation à démontrer que la situation d’éviction a un lien de causalité quelconque avec la perte ultérieure de ce même marché. 

Elle considère que les locaux évincés ne présentent aucune particularité et qu’il serait aisé pour la société Skippy de se réinstaller à proximité. Elle soutient que le preneur occupe des bureaux standards, sans mobilier, matériel et/ou équipement spécifique et qu’il dispose d’un local à archives, d’un débarras et de trois emplacements de parking comme espaces de stockage. Elle souligne que l’accès au parking est d’ailleurs peu adapté aux véhicules de transport des personnes à mobilité réduite. Elle nie l’existence de quelconques espaces de réception et indique que si la société Skippy accueille de la clientèle et organise des sessions de formation pour ses chauffeurs, c’est en violation de la clause de destination du bail, ce qui rend ces activités inopposables pour l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction. Elle réplique que la convention de louage conclue avec la ville [Localité 2] est arrivée à terme le 30 juin 2022 et que son renouvellement n’est pas établi. Elle ajoute que la perte des partenariats et accords précédemment conclus en raison de l’éviction n’est pas démontrée, de nombreux locaux de transfert étant disponibles à proximité, à moins d’un kilomètre des locaux loués.

Elle soutient, à titre subsidiaire, que les données comptables produites par la société Skippy ne sont ni fiables, ni exhaustives, et que conformément au rapport d’expertise judiciaire, la perte du marché public Île-de-France Mobilités n’a pas eu d’incidence sur son équilibre financier, puisque la diminution constatée entre son chiffre d’affaires de l’année 2020 et celui de 2021 est limitée à 82.143,52 €. 

Sur ce,

Dans son rapport, l’expert judiciaire considère que la perte du marché public d’Île-de-France Mobilités est sans rapport avec l’éviction des locaux donnés à bail. Il explique que la connaissance, par l’administration chargée des marchés publics, du congé délivré n’est pas établie. Il ajoute que la commission d’appel d’offres de la direction des finances et de la commande publique, réunie le 
16 avril 2021, a examiné l’offre présentée par la société Skippy et l’a rejetée de manière particulièrement circonstanciée, sur des motifs étrangers à l’éviction diligentée. Il relève, enfin, que la perte du marché est intervenue au mois de mai 2021 alors que le préjudice causé par l’éviction doit être évalué à la date la plus proche du départ effectif des locaux donnés à bail, départ qui n’a pas encore eu lieu.

L’indemnité d’éviction principale est une indemnité dite de “perte” du fonds de commerce lorsque l’éviction entraîne une perte significative de clientèle et compromet la pérennité du fonds, et une indemnité dite de “déplacement” lorsque l’activité peut être transférée et maintenue dans de nouveaux locaux. Elle correspond, selon les conséquences du refus de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail.

La perte du fonds de commerce est présumée et il appartient au bailleur de rapporter la preuve d'un préjudice moindre subi par le preneur.

Si la société Skippy consacre de longs développements à la spécificité de son activité, les locaux donnés à bail l'ont été à usage exclusif de bureaux et cette destination contractuelle, seule opposable au bailleur, exclut toute réception de clientèle. C'est donc à l'aune de locaux à usage de bureaux que le caractère transférable de l'activité doit être apprécié. 

Aussi bien l'expert judiciaire, en page 36 de son rapport, que la société Sageau Holding produisent des offres locatives concernant des locaux à usage de bureaux, à proximité immédiate des locaux objet de l'éviction. Ces locaux, récemment rénovés, sont de superficies variées et bénéficient de facilités de stationnement. Situés dans le centre-ville [Localité 2], ils sont aisément accessibles et permettent la poursuite des partenariats noués. 

La société Sageau Holding rapporte ainsi la preuve du caractère transférable de l'activité exercée. 

Les parties s’accordent sur le fait qu’en matière d’éviction de locaux à usage exclusif de bureaux entraînant un transfert d’activité, la valeur du droit au bail par application de la méthode de l’économie de loyer est nulle, le montant du loyer du bail renouvelé n'étant pas soumis aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce.

Alors qu’elle se prévaut d’une perte partielle de son fonds de commerce, marquée par la perte d’un marché public avec Île-de-France Mobilités au mois de mai 2021, la société Skippy ne communique, dans le cadre de la présente instance, aucune pièce au soutien de ses prétentions.

La société Sageau Holding, son bailleur, verse néanmoins aux débats une présentation de la société ainsi que la réponse qui lui a été apportée par la direction des finances et de la commande publique d’Île-de-France Mobilités le 31 mai 2021. Il résulte des termes clairs et précis de ce courrier que si la société Skippy ne s’est pas vu attribuer les lots demandés, c’est en raison de l’insuffisance du dossier de candidature présenté. Il est par exemple relevé que “le candidat donne peu d’explications sur sa manière de suivre la maintenance de sa flotte de véhicules. Les procédures appliquées, différentes en fonction de la gravité de la situation rencontrée, sont trop succinctement décrites”. 

Aucune référence n’est faite, que ce soit dans la présentation de la société Skippy ou de la réponse apportée par Île-de-France Mobilités, aux congés délivrés et/ou aux difficultés que pourrait générer l’éviction de la société Skippy des locaux donnés à bail. Il n’est d’ailleurs pas établi, comme le souligne l’expert judiciaire, qu’Île-de-France Mobilités ait été informée de la procédure d’éviction initiée, alors même que les congés ont été délivrés en 2018 et 2020. 

La société Skippy, à laquelle incombe la charge de la preuve de ses allégations, ne démontre donc pas de lien de causalité direct et certain entre les congés délivrés et la perte du marché public dont elle était, pour certains lots en tous cas, jusqu’ici attributaire. 

En conséquence, l'indemnité principale d'éviction sera considérée comme nulle. 

Sur les indemnités accessoires

Sur l'indemnité de remploi
La société Skippy évalue son indemnité de remploi sur le fondement d’un pourcentage progressif (5 % de 0 à 23.000 € / 10 % de 23.000 à 497.000 €) pour un total de 48.550 €. 

La société Sageau Holding explique que si l’indemnité de remploi est généralement calculée sur une base de 10 % de l’indemnité principale, c’est parce qu’elle vient indemniser les frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur ou d’un droit au bail équivalent. Elle considère, en l’espèce, que tel ne sera pas le cas pour la société Skippy. Elle s’accorde néanmoins avec l’expert pour une indemnité à hauteur de 2.500 €.



Sur ce,

Dans son rapport, l'expert judiciaire soutient que l'indemnité de remploi pourra être chiffrée lorsque la société Skippy justifiera des conditions financière du transfert de son siège social. Il précise que si l'indemnité principale de déplacement devait être considérée comme nulle, l'indemnité de remploi le serait également.

Les frais de remploi sont destinés à couvrir les coûts d’acquisition d’un fonds de commerce ou droit au bail équivalent en valeur et comprennent les droits de mutation, les commissions et honoraires d’assistance juridique. 

L'indemnité principale de transfert étant nulle, l'indemnité de remploi sera fixée au montant proposé par la société Sageau Holding, soit 2.500 €. 

Sur les frais de déménagement et de réinstallation
La société Skippy rappelle que l’ensemble des frais nécessaires à sa réinstallation dans de nouveaux locaux doit être indemnisé et demande, à ce titre, la somme globale de 9.740 € hors taxes (5.740 € HT pour les frais de déménagement et 4.000 € pour les frais de réinstallation).

La société Sageau Holding s’oppose, en l’absence de tous devis, à l’indemnisation des frais de déménagement et de réinstallation, considérant que la société Skippy succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe. 

Sur ce,

Dans son rapport, l'expert judiciaire retient des frais de déménagement à hauteur de 5.740 € et des frais de réinstallation de 1.000 €. 

Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux. Les frais de déménagement sont ceux que le preneur sera tenu d'exposer lorsqu'il procédera à l’enlèvement de ses mobiliers, matériels et stocks résiduels.

L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer le préjudice né de l’éviction des locaux donnés à bail et de permettre au preneur de poursuivre son exploitation dans de nouveaux locaux, aux prestations similaires. Dès lors, et à défaut pour le bailleur de rapporter la preuve qui lui incombe d’un préjudice moindre, il n’y a pas lieu pour la présente juridiction de limiter le montant des frais de déménagement et de réinstallation dus.

En l'espèce, il est établi que la société Skippy devra transférer son activité dans de nouveaux locaux.

Dans ces conditions, il sera fait droit aux prétentions soumises à l'expert judiciaire et validées par lui, à hauteur de 5.740 € pour les frais de déménagement, la société Sageau Holding ayant donné son accord sur ce montant lors des opérations d'expertise, et 1.000 € pour les frais de réinstallation, le surplus de 3.000 € n'étant pas justifié eu égard à l'activité exercée et à l'état des locaux disponibles à proximité. 




Sur le trouble commercial
La société Skippy s’accorde avec l’expert judiciaire pour fixer son indemnité pour trouble commercial à hauteur de 83.232 €. 

La société Sageau Holding explique que les pièces financières nécessaires à l’estimation du trouble commercial subi ne sont pas produites et que la méthode adoptée par l’expert judiciaire ne correspond pas aux usages en la matière. Elle conteste donc l’allocation de toute indemnité de ce chef. 

Sur ce, 

Dans son rapport, l'expert judiciaire évalue l'indemnité due sur la base du chiffre d'affaires et du taux de marge sur coût variable des exercices comptables 2020 et 2021. Il critique l'approche retenue par M. [V], expert amiable de la société Skippy. Il explique, d'une part, que la marge brute d'autofinancement utilisée est une donnée financière calculée sur le long terme et, d'autre part, que les exercices comptables 2017 à 2019 ne sont pas représentatifs du préjudice à venir. Il conclut, in fine, à une indemnité de 83.232 € contre 69.550 €.

Le trouble commercial à indemniser est lié à l’indisponibilité temporaire de l’exploitant en raison de la gestion de l’éviction et la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation. Il est d'usage de l'indemniser sur la base de trois mois d'excédent brut d'exploitation. 

Si la société Skippy fait siennes les conclusions de l'expert judiciaire, elle ne verse aux débats ni ses comptes détaillés, ni ses bilans. La présente juridiction n'est donc pas en mesure d'apprécier l'ampleur du trouble commercial allégué. Par ailleurs, le transfert d'une activité de bureaux n'a pas la même incidence que le transfert d'une activité de boutique, avec une clientèle attachée à l'emplacement des locaux. Enfin, les calculs opérés par les experts amiable et judiciaire portent sur des exercices comptables désormais anciens qui ne peuvent être utilement exploités pour évaluer le préjudice subi au jour du jugement.

Dans ces conditions, le trouble commercial subi par la société Skippy en raison de l'éviction sera indemnisé à hauteur de 10.000 €. 

Sur le double loyer
La société Skippy s'accorde avec l'expert judiciaire pour fixer son indemnité pour double loyer à hauteur de 3.436,15 €. 

La société Sageau Holding admet que, dans le cadre de l’éviction d’une activité transférable, il est d’usage d’indemniser le préjudice lié au règlement du loyer des nouveaux locaux pendant le déménagement, sur la base d’un mois de l’ancien loyer. Elle demande, par conséquent, la limitation de cette indemnité à hauteur de 3.626,53 €. 

Sur ce,

Le double loyer à indemniser est celui réglé par le preneur le temps de réaménager le local d’accueil avant de démarrer sa nouvelle exploitation.

Compte tenu de l'accord des parties, la somme de 3.626,53 € sera entérinée. 

*
Le montant de l'indemnité d'éviction que la société Sageau Holding 
sera condamnée à payer à la société Skippy s'élève ainsi à la somme 
de 22.866,53 € dont : 
- Frais de remploi : 2.500 €,
- Frais de déménagement : 5.740 €,
- Frais de réinstallation : 1.000 €, 
- Trouble commercial : 10.000 €,
- Double loyer : 3.626,53 €.

Le tout n'étant pas soumis à la TVA.

Sur les indemnités d’occupation

La société Skippy expose que, depuis la date d’effet des congés, elle s’acquitte mensuellement des sommes revendiquées par son bailleur, correspondant au montant du loyer jusqu’alors appelé en exécution du bail liant les parties, outre les charges. Elle fait grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir répondu à ce chef de mission et considère que l’état du marché allégué par la société Sageau Holding n’est pas démontré. Elle souligne, en outre, que le montant de l’indemnité d’occupation doit tenir compte des conditions de jouissance dégradées des locaux dont elle souffre depuis plusieurs années. Elle relève, à cet égard, plusieurs inondations (entrée de l’immeuble, parking), des dysfonctionnements récurrents des ascenseurs, leur défaut d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ainsi qu’un fonctionnement chaotique des installations de chauffage. Elle soutient que l’immeuble, déserté par ses occupants, n’est plus sérieusement entretenu et que cette situation préjudicie aux locataires restants. Elle demande ainsi la fixation des indemnités d’occupation à hauteur de 1.500 € / mois pour le lot n° 221, 650 € / mois pour le lot n° 223 et 150 € / mois pour les emplacements de stationnement. A titre subsidiaire, elle demande leur fixation au montant actuellement réglé. 

La société Sageau Holding souligne que l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du code de commerce et, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, aux dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce. Elle estime que les indemnités d’occupation actuellement acquittées par la société Skippy sont en tous points cohérentes avec l’état du marché. Elle réplique que l’inondation du parking a duré environ un mois en mai/juin 2021, que les pannes d’ascenseur ont duré deux jours et demi, en décembre 2020, et que les coupures de chauffage le week-end à des fins d’économie d’énergie sont tolérables. Elle explique que ces désagréments ponctuels ne peuvent justifier les abattements sollicités sur le montant des indemnités d’occupation dues. Elle demande, enfin, que les indemnités d’occupation fixées soient indexées. 

Sur les indemnités d’occupation statutaires (lot n° 221A et 223A)

Selon l’article L. 145-28, alinéa 1, du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Il résulte des dispositions susvisées que la société Skippy est redevable, depuis le 1er avril 2019 s’agissant du lot n° 223 et le 1er janvier 2021 s’agissant du lot 
n° 221, d’indemnités d’occupation statutaires dont les montants doivent être fixés à la valeur locative de marché, telle que déterminée en application de l’article R. 145-11 du code de commerce. 

Au soutien du préjudice de jouissance allégué, la société Skippy produit 
six courriels datés du 3 décembre 2020, 7 décembre 2020, 29 juin 2021, 
1er juillet 2021, 23 juillet 2021 et 14 septembre 2021, relatifs à une inondation du parking, une coupure d’électricité dans les toilettes du deuxième étage, une panne d’ascenseur et des dysfonctionnements de chauffage. Ces désagréments ne sont pas contestés par la société Sageau Holding. 

Si l’état d’entretien ou de vétusté des locaux peut avoir une incidence sur l’appréciation de leur valeur locative, encore faut-il que les désordres allégués soient récurrents et établissent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent d’établir que des troubles de jouissance ponctuels, auxquels le bailleur et son mandataire ont apporté des réponses.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement particulier pour trouble de jouissance. 

En revanche, l’incertitude dans laquelle est placée la société Skippy depuis la délivrance des congés ainsi que la durée de son maintien dans les lieux en raison de la procédure diligentée (plus de 5 ans pour le lot n° 223 et presque 
3 ans pour le lot n° 221) justifient l’application d’un abattement pour précarité de 15 %. 

S’agissant de la valeur locative, et à défaut de tout autre élément probant, celle-ci sera fixée au montant du dernier loyer contractuel à la date d’effet des congés, c’est-à-dire au 1er avril 2019 pour le lot n° 223 et au 1er janvier 2021 pour le lot n° 221 :
Lot n° 223 : 9.649,68 € - 15 % = 8.202,228 € arrondis à 8.202 € hors charges / an ; 
Lot n° 221 : 25.716 - 15 % = 21.858,60 € arrondis à 21.859 € hors charges / an. 


Etant rappelé que l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à la TVA et que le maintien dans les lieux s’effectue aux clauses et conditions du bail échu (paiement des charges inclus).

Enfin, ces montants seront indexés selon les stipulations contractuelles et ce, pour tenir compte de la durée du maintien dans les lieux. 

Sur les indemnités d’occupation de droit commun (emplacements n° 41, 42 et 43)

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Compte tenu du congé délivré à effet du 31 décembre 2020, la société Skippy a, depuis le 1er janvier 2021, la qualité d’occupante sans droit ni titre des emplacements de stationnement n° 41, 42 et 43. Elle est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun qui vise tant à compenser la perte de loyers que l’impossibilité, pour le bailleur, de disposer librement de son bien. 

A l’instar des développements précédents, et à défaut pour la société Skippy de rapporter la preuve de ses allégations, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer contractuel à la date d’effet du congé, soit 4.551,36 € arrondie à 4.551 € / an pour les trois emplacements de stationnement. 

La convention d’occupation ne prévoyant pas l’acquittement de charges, il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation de ce chef. En revanche, cette même indemnité sera indexée conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société Sageau Holding, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, sauf s’agissant des frais d’expertise qui seront partagés par moitié entre les parties.

Maîtres Franck Lafon et Ghislaine David-Montiel pourront recouvrer les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu de provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société Sageau Holding, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer à la société Skippy la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles exposés. 

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, 

CONDAMNE la société Sageau Holding à verser à la société Skippy, pour les lots n° 223 et 221 situés au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78), une indemnité d’éviction d’un montant total de 22.866,53 € 
dont :
* Frais de remploi : 2.500 €,
* Frais de déménagement : 5.740 €,
* Frais de réinstallation : 1.000 €, 
* Trouble commercial : 10.000 €,
* Double loyer : 3.626,53 €.

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Skippy à la société Sageau Holding s’agissant du lot n° 223 situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78) à la somme de 8.202 € hors charges / an,

CONDAMNE la société Skippy à payer à la société Sageau Holding, à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux marquée par la remise des clés, une indemnité d’occupation de de 8.202 € hors charges / an pour le lot n° 223 situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78),

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Skippy à la société Sageau Holding s’agissant du lot n° 221 situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78) à la somme de 21.859 € hors charges / an,





CONDAMNE la société Skippy à payer à la société Sageau Holding,à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux marquée par la remise des clés, une indemnité d’occupation de 21.859 € hors charges / an pour le lot n° 221 situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78),

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Skippy à la société Sageau Holding s’agissant des emplacements de stationnement n° 41, 42 et 43 dépendant du sous-sol de l’immeuble situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78) à la somme de 4.551 € / an,

CONDAMNE la société Skippy à payer à la société Sageau Holding,à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux marquée par la remise des clés, une indemnité d’occupation de 4.551 € / an pour les emplacements de stationnement n° 41, 42 et 43 dépendant du sous-sol de l’immeuble situé au 2ème étage A de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] (78),

RAPPELLE que les indemnités d’éviction et d’occupation ne sont pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, 

CONDAMNE la société Sageau Holding aux dépens de l’instance, à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement au profit de Maîtres Franck Lafon et Ghislaine David-Montiel,

CONDAMNE la société Sageau Holding à verser à la société Skippy la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles exposés,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 DÉCEMBRE 2023 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY