Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [J] [N]
 
Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04855 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BPC

N° MINUTE : 5/2023







JUGEMENT 
rendu le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]
[Adresse 1]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [J] [N]
[Adresse 2]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier







Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04855 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BPC


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 juin 2013, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [J] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 280,49 euros outre 135 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1018,59 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, la RIVP a fait assigner Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [J] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 mai 2023, soit la somme de 1065,61 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [J] [N] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 mars 2023, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 novembre 2023.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2065,43 euros, selon décompte en date du 3 novembre 2023. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Elle a indiqué que le dernier versement était de 457,37 euros en date du 2 novembre 2023.

Madame [J] [N] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a expliqué que le versement des APL était suspendu suite à ses impayés, mais qu’un dossier FSL était en cours pour l’aider dans l’apurement de la dette. Elle a fait état de revenus de 880 euros par mois dans le cadre d’un CDD et produit une fiche de paie pour l’étayer. Madame [J] [N] a par ailleurs un enfant à charge, n’a pas de crédit à rembourser mais a une dette EDF de 300 euros. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 57 euros par mois en règlement de l'arriéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 mars 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 juin 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 1018,59 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [J] [N] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

La RIVP produit un décompte démontrant que Madame [J] [N] reste lui devoir la somme de 2065,43 euros à la date du 3 novembre 2023. 

Pour la somme au principal, Madame [J] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2065,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1018,59 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la RIVP démontre que Madame [J] [N] a repris le paiement des loyers courants. Son dernier versement du 3 novembre 2023 est identique au montant de l’appel du mois de septembre 2023. S’il ne correspond pas au montant plus élevé de l’appel d’octobre 2023 (de 528,57 euros) pour le loyer et les charges, il ressort du contrat initial que ce versement va bien au-delà du montant du loyer hors charges. En toute hypothèse, le bailleur ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement. Dans ce contexte, Madame [J] [N] a initié des démarches pour pouvoir apurer sa dette progressivement tout en assurant le paiement les loyers courants (démarches FSL en cours, démarches APL envisagées). Elle justifie en outre de revenus suffisants pour respecter un échéancier tel que proposé à l’audience du 7 novembre 2023.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [J] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [J] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2013 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Madame [J] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à verser à la RIVP la somme de 2065,43 euros (décompte arrêté au 3 novembre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 1018,59 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;


PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [J] [N] soit condamnée à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la RIVP ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Madame [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection