Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [C] [O]
à : Madame [V] [S] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04655 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7SB

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH
[Adresse 3]

représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [O]
[Adresse 1]

comparant

Madame [V] [S] épouse [O]
[Adresse 1]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04655 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7SB


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mars 2016, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 418,75 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 20 février 2023 un commandement de payer la somme de 11024,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O],
- condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2023, soit la somme de 12587,75 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 13621,80 euros, terme de septembre 2023 inclus. Il ne s’est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés, avec déchéance du terme en cas d’irrespect de l’échéancier qui pourrait être fixé. Il a ajouté que les locataires procédaient à des versements, le dernier en date du 12 octobre 2023 d’un montant de 400 euros étant inférieur au montant du loyer dû.

Monsieur [C] [O], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement avec suspension de l’effet de la clause résolutoire. Il a fait état que les ressources du foyer se limitent aux revenus de son épouse en CDI, d’un montant mensuel de 2600 euros. Il a précisé qu’une retenue sur salaire court jusqu’en janvier 2024 pour la somme de 1112,45 euros Monsieur [C] [O] explique en outre pouvoir reprendre le paiement de l’intégralité du loyer courant à compter de la fin de la période de retenue sur salaire, soit début 2024. Le couple a un enfant jeune majeur à charge. Monsieur [C] [O] a enfin exposé avoir contracté un crédit de près de 12000 euros que le couple ne rembourse plus et sans connaître le montant du capital restant à payer. Il s’est dit en surendettement et souhaite préparer un dossier de surendettement.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [V] [S] épouse [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Monsieur [C] [O] a été autorisé à fournir la dernière fiche d’imposition sur les revenus du couple et un état du capital restant dû au titre du crédit, par note en délibéré au plus tard le 10 novembre 2023.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera reelvé que par note en délibéré du 10 novembre 2023, Monsieur [C] [O] a communiqué la fiche d’imposition du couple 2023 sur les revenus de 2022 faisant état d’un revenu fiscal de réfférence de 29631 euros, et un état du capital restant au titre du crédit bancaire, à savoir la somme de 9067,17 euros.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2023 soit au deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 22 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 21 mars 2016 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 20 février 2023 pour la somme en principal de 11024,03 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 avril 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] restaient devoir à la date du 31 octobre 2023 la somme de 14003,37 euros dont 381,57 euros de frais de poursuite, soit 13621,80 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 400 euros le 12 octobre 2023).

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Monsieur [C] [O] reconnaît le montant de la dette. Pour la somme au principal, Madame [V] [S] épouse [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 13621,80 euros arrêtée au 31 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11024,03 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] seront également condamnés au paiement à compter du 1er novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère sur le fondement de l'article 220 du code civil. Une clause de solidarité est en outre insérée dans le contrat de bail (article 10). Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire comparant a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et le bailleur ne s’y est pas opposé. La situation financière du foyer est précaire au vu du montant des dettes contractées (auprès du bailleur et auprès d’un organisme bancaire). Les ressources du couple leur permettent toutefois de pouvoir respecter un échéancier de remboursement de l’arriéré locatif dans les délais légaux, sous réserve que la retenue sur salaire invoquée par Monsieur [C] [O] à l’audience ait pris fin. Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2016 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 avril 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 31 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 400 euros le 12 octobre 2023) la somme de 13621,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 pour la somme de 11024,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités d'un montant d'au moins 450 euros et une 30 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées (729,49 euros en septembre 2023) et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 1er novembre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [O] et Madame [V] [S] épouse [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection