Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : M. [O] [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04652 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7RC

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, 
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [F],
[Adresse 2]

comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04652 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7RC


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2020, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 220,52 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 1253,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [O] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2023, soit la somme de 1961,73 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Monsieur [O] [F] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que le locataire vit en couple et a un enfant de 4 ans. Il perçoit un salaire de 1533 euros et ses charges mensuelles s’élèvent à 358,59 euros, composées essentiellement du loyer. Il y est indiqué que Monsieur [O] [F] serait en capacité d’apurer sa dette à hauteur de 10 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois. Un dossier FSL est en outre en cours : la commission a accordé au locataire en date du 24 octobre 2023 la somme de 2585,77 euros, la moitié sous forme de subvention et la moitié sous forme de prêt.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 2619,58 euros et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés. Elle a exposé que les loyers courants sont payés depuis juillet 2023.

Comparant en personne, Monsieur [O] [F] a reconnu le montant de la dette. Il a confirmé les termes du diagnostic social et financier, sauf à préciser qu’il avait un enfant vivant au Soudan à qui il verse 300 euros par mois. Il est revenu sur la décision de la commission FSL pour exposer qu’il allait payer au FSL 10 euros par mois pendant 3 ans. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 octobre 2022 (outre une saisine CAF le 26 janvier 2023), soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deuaprès un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 10 janvier 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 25 octobre 2022 pour la somme en principal de 1253,71 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 décembre 2022.


Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [F] restait devoir la somme de 2619,58 euros à la date du 3 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 313,29 euros le 15 octobre 2023).

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2619,58 euros arrêtée au 3 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1253,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [O] [F] sera également condamné au paiement à compter du 4 novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les loyers courants sont payés depuis juillet 2023. En outre, Monsieur [O] [F] a un emploi et perçoit des revenus suffisant au vu de ses charges courants pour pouvoir apurer progressivement sa dette auprès du bailleur. La commission FSL a décidé le 24 octobre 2023 de subventionner la dette locative de Monsieur [O] [F] pour la moitié et de lui accorder un prêt pour la seconde moitié. Le locataire paiera dans ce contexte 10 euros par mois pendant 36 mois à compter de décembre 2023, comme indiqué au cours des débats à l’audience utile. Le bailleur ne s’est pas opposé à un échéancier dans ces termes. Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [O] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [F] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [O] [F], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 décembre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 313,29 le 5 octobre 2023) la somme de 2619,58 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 pour la somme de 1253,71 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [O] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 10 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [O] [F] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [O] [F] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 4 novembre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [O] [F] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection