Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Patrick HAUDUCOEUR
à : Maître Véronique BOLLANI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04484 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5ZU

N° MINUTE : 2/2023







JUGEMENT 
rendu le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (CRPCEN)
[Adresse 2]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [K] [T]
[Adresse 1]

Madame [E] [G] épouse [T]
[Adresse 1]

représentés par Me Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier




Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04484 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5ZU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 juin 2021, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (CRPCEN) a donné à bail à Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] un appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 2217,12 euros outre 165 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la CRPCEN a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4988,65 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de décembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la CRPCEN a fait assigner Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 7 mars 2023, soit la somme de 12363,67 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la CRPCEN expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 janvier 2023, et ce pendant plus de deux mois .

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 novembre 2023.

A l’audience, la CRPCEN, représentée par son conseil, a donné son accord à la sollicitation de la partie adverse de voir les effets de la clause résolutoire suspendus sous réserve du respect de l’échéancier suivant pour l’apurement de la dette actualisée de 31357,10 euros, terme de novembre 2023 inclus : 9885,96 euros (7414,47+2471,49) payés le 7 novembre 2023 ; 2471,49 euros versés le 27 novembre 2023 ; 1000 euros par mois à compter du 1er décembre 2023 pour le solde de la dette versés le 1er de chaque mois, la 21ème et dernière mensualité étant augmentée des dépens. La CRPCEN a aussi donné son accord à la condamnation des locataires à lui payer 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’issue du remboursement de l’arriéré de loyers et charges (correspondant à une 22 ème mensualité).

Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] se sont faits représenter à l’audience utile, et ont confirmé les termes de l’accord.

La CRPCEN a été autorisée à communiquer le justificatif de la saisie de la CCAPEX par note en délibéré au plus tard le 8 novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibérée du 7 novembre 2023, la CRPCEN a produit le justificatif de la saisie de la CCAPEX en date du 5 janvier 2023.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 4 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la CRPCEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 18 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2023, pour la somme en principal de 4988,65 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

La CRPCEN produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] restent lui devoir la somme de 31357,10 euros à la date du 6 novembre 2023. 

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 31357,10 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4988,65 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 
Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 21) et de la solidarité légale des dettes ménagères dans le cadre du mariage de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les parties se sont entendues à l’audience utile pour l’octroi de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les conditions suivantes : 9885,96 euros (7414,47+2471,49) payés le 7 novembre 2023 ; 2471,49 euros versés le 27 novembre 2023 ; 1000 euros versés le 1er de chaque mois à compter du 1er décembre 2023 pour le solde de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’accord des parties pour un paiement des dépens au 1er septembre 2025 sera constaté.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. L’accord des parties pour l’octroi d’une somme de 1500 euros payable le 1er octobre 2025 sera constaté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2021 entre la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (CRPCEN) et Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] à verser à la CRPCEN la somme de 31357,10 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2023 sur la somme de 4988,65 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 6 novembre 2023 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées (en particulier les paiements allégués de 9885,96 euros le 7 novembre 2023, 2471,49 euros le 27 novembre 2023 et 1000 euros le 1er décembre 2023) ;

AUTORISE Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 1000 euros chacune et une 20 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir, conformément à l’accord des parties, le 1er de chaque mois jusqu'à extinction de la dette, mais pour la première fois au plus tard le 25 du mois de la signification du présent jugement (soit en toute vraisemblance pour la première mensualité en application de la présente décision au plus tard le 25 janvier 2024 et ensuite le 1er des mois suivants) ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la CRPCEN puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] soient solidairement condamnés à verser à la CRPCEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 7 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la CRPCEN ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] à verser à la CRPCEN une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, payable le 1er octobre 2025 conformément à l’accord des parties ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [E] [G] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, payables le 1er septembre 2025 conformément à l’accord des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection