Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [P] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/00947 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6WU

N° MINUTE : 1/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [P] [X]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/00947 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6WU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 23 septembre 2005, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [P] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 270,90 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 29 avril 2022 un commandement de payer la somme de 4682,47 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 1er avril 2022, terme du mois de mars 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [P] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [P] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, soit la somme de 10009,05 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Madame [P] [X] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 15292,56 euros au 18 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, et s'est opposée à tout délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être octroyés. Le bailleur a précisé que le dernier règlement remontait au 14 octobre 2021. 

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 5 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 janvier 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties à effet au 23 septembre 2005 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 29 avril 2022 pour la somme en principal de 4682,47 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 juin 2022.

Dans ce contexte, il sera relevé que le bailleur s’est opposé à une suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [P] [X] étant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [P] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [P] [X] restait devoir la somme de 15292,56 euros à la date du 18 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 168,85 euros). Les fris de poursuite de 360,12 eurois seront retirés car non justifiés.

Pour la somme au principal, Madame [P] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 14932,44 euros (15292,56-360,12) arrêtée au 18 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4682,47 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [P] [X] sera également condamnée au paiement à compter du 19 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [X] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 23 septembre 2005 entre [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [P] [X], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 juin 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 18 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit du fait de la locataire est de 168,85 euros le 14 octobre 2021) la somme de 14932,44 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022 sur la somme de 4682,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (549,61 euros à l’échéance de septembre 2023), à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [P] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection