Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [C] [O]
à : Monsieur [H] [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05432 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G7J

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH
[Adresse 1]

représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [C] [O]
[Adresse 2]

comparante

Monsieur [H] [V]
[Adresse 2]

comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05432 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G7J

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 mars 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 934,37 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 6835,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] ,
- condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus, soit la somme de 5721,01 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Il y est fait état que les ressources du foyer s’élèvent à 4470 euros par mois pour des charges d’un montant mensuel de 1695 euros. Le rapport mentionne qu’un échéancier amiable avec le bailleur est effectif depuis mai 2023 (reprise du paiement des loyers courants et versement supplémentaire).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 2971,28 euros, terme de septembre 2023 inclus. Il a donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés. Il a exposé que les loyers courants étaient payés outre 260 euros par mois pour apurer la dette. Il a ajouté que les derniers règlements datent des 5 et 13 octobre 2023 à hauteur de 1560 euros au total.
Comparants en personne, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] ont reconnu le montant de la dette. Ils ont confirmé les termes du diagnostic social et financier et ajouté avoir deux enfants à charges. Ils ont proposé de verser 260 euros par mois en plus du loyer pour apurer progressivement leur dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 8 mars 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 27 septembre 2022 pour la somme en principal de 6835,15 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 novembre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] restaient devoir la somme de 2971,28 euros à la date du 25 octobre 2023, échéance du mois septembre 2023 incluse (les dernières sommes au crédit sont de 780 euros le 5 octobre 2023 et 780 euros le 13 octobre suivant).

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2971,28 euros arrêtée au 25 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] seront également condamnés au paiement à compter du 26 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 10),les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les loyers courants sont payés depuis plusieurs mois. Les ressources du couple leur permettent de pouvoir respecter un échéancier, qui est d’ailleurs effectif sur un mode amiable depuis plusieurs échéances, si bien que la dette a baissé depuis l’assignation. Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2017 entre [Localité 3] HABITAT OPH et Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] , concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 novembre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 25 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 780 euros le 13 octobre 2023) la somme de 2971,28 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022 ;

AUTORISONS Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités d'un montant d'au moins 250 euros et une 12 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées (1299,76 euros en septembre 2023) et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 26 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [C] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection