Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [S] [U] [T]
à : Madame [C] [U] [T] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Denise BETCHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06983 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VVD

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 29 décembre 2023

DEMANDEUR
Monsieur [B] [K]
[Adresse 3]

comparant assisté de Me Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES
Madame [S] [U] [T]
[Adresse 1]

non comparante

Madame [C] [U] [T] épouse [V]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06983 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VVD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 juillet 2022, Monsieur [B] [K] a donné à bail à Madame [S] [U] [T] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros, outre une provision sur charges de 50 euros. 

Par a te du 1er août 2022, Madame [C] [U] [T] épouse [V] s’est portée caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [K] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 et 27 avril 2023 un commandement de payer la somme de 4030 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 9 avril 2023, terme du mois d’avril 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, Monsieur [B] [K] a fait assigner Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2023, soit la somme de 4710 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience Monsieur [B] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 8790 euros, terme de novembre 2023 inclus, et s'est opposé tant à tout délai de paiement qu’à une suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que seuls les trois premiers mois de loyers ont été payés et qu’ensuite, un échéancier amiable n’a pas été respecté. Il a ajouté être lui-même débiteur d’un crédit en cours. 

Bien que régulièrement assignés à personne s’agissant de Madame [C] [U] [T] épouse [V] et à étude en ce qui concerne Madame [S] [U] [T], elles n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que l’irrespect éventuel des exigences légales du code de la consommation posées en matière de cautionnement est sanctionné par la nullité relative (Cass. Com. 5 février 2013, n°12-11.720). Il est admis qu’il en est de même s’agissant du cautionnement en matière de bail. En l’espèce et bien qu’assignée à personne, la caution n’a soulevé aucune difficulté éventuelle concernant son acte de cautionnement du 1er août 2022.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2023 soit au moins deux mois avant l’audience. Le bailleur étant un particulier, il n’était pas légalement tenu de saisir le CCAPEX.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [B] [K] est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 31 juillet 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 24 et 27 avril 2023 pour la somme en principal de 4030 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juin 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière de la locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [S] [U] [T] étant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [B] [K] produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] restaient devoir la somme de 8790 euros à la date du 5 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 680 euros le 13 août 2022).

Pour la somme au principal, Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] , non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elles seront donc condamnées à titre de provision au paiement de la somme de 8790 euros arrêtée au 5 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4030 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] seront également condamnés au paiement à compter du 6 novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Compte tenu de la régularité de l’acte de caution de Madame [C] [U] [T] épouse [V] du 1er août 2022, Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] seront condamnées au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2022 entre Monsieur [B] [K] et Madame [S] [U] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé[Adresse 1] sont réunies à la date du 24 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] à payer à Monsieur [B] [K] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 5 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 680 euros le 13 août 2022) la somme de 8790 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 pour la somme de 4030 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] à verser à Monsieur [B] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] à verser à Monsieur [B] [K] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] [T] et Madame [C] [U] [T] épouse [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection






Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06983 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VVD