Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [G] [N] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05430 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G67

N° MINUTE : 9/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT - OPH
[Adresse 2]

représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [G] [N] [T]
[Adresse 1]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05430 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G67

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 avril 2021, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [G] [T] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 437,43 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [G] [T] par acte de commissaire de justice du 15 février 2022 un commandement de payer la somme de 1948,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [G] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire que Madame [G] [T] devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Madame [G] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2023, soit la somme de 3260,12 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [G] [T] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que la locataire bénéficie de ressources à hauteur de 1625,70 euros (essentiellement le RSA et des prestations familiales) et a des charges mensuelles qui s’élèvent à 746 euros. Elle se positionne dans une reprise d’une activité professionnelle. En outre, le rapport mentionne que par décision du 29 juin 2023, la commission FSL a prévu de lui verser une subvention pour prendre en charge sa dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2023.

A cette audience [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 3949,47 euros, terme de septembre 2023 inclus. Il a indiqué que le loyer résiduel courant a été payé le 1er octobre 2023 (216,55 euros, outre les APL de 471 euros). Il a ajouté que la subvention du FSL ne lui avait pas encore été versée. Le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparante en personne, Madame [G] [T] a reconnu la dette. Elle a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Elle a précisé avoir deux enfants majeurs à charges. Elle a proposé d’apurer sa dette par des versmeents de 110 euros en sus du loyer, renvoyant par ailleurs à la prise en charge à venir de sa dette par le FSL suite la décision du 29 juin 2023.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2023 soit au moins deux avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 30 avril 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 15 février 2022 pour la somme en principal de 1948,74 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 avril 2023.


Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [G] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [G] [T] restait devoir la somme de 3949,47 euros à la date du 25 octobre 2023, échéance du mois septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 216,55 euros le 1er octobre 2023).

Pour la somme au principal, Madame [G] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3949,47 euros arrêtée au 25 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1948,74 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [G] [T] sera également condamnée au paiement à compter du 26 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le loyer résiduel courant a été payé en dernier lieu en date du 1er octobre 2023 et le bailleur a accepté à l’audience d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant. La décision du FSL du 29 juin 2023 prévoit en outre un apurement de la totalité de la dette, ce qui n’était pas effectif au jour de l’audience. Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [G] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2021 entre [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [G] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 avril 2023 ;

CONDAMNONS Madame [G] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 25 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 216,55 euros le 1er octobre 2023) la somme de 3949,47 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 sur la somme de 1948,74 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [G] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités d'un montant d'au moins 1 (un) euro et une 12 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Madame [G] [T] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Madame [G] [T] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 26 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Madame [G] [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [G] [T] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection