Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Y] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Laure SAGET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/03086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRFB

N° MINUTE : 1/2023







JUGEMENT 
rendu le 29 décembre 2023


DEMANDEUR
Monsieur [F] [B]
[Adresse 2]

Madame [X] [B]
[Adresse 2]

représentés par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [Z]
[Adresse 1]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier





Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRFB


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 mars 2021, Monsieur [F] [B] a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation de type studio situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 552,75 euros outre 57 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [B] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1942,07 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, Monsieur [F] [B] a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [Y] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mars 2023, soit la somme de 3797,99 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Madame [Y] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [B] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois.

Des conclusions ont été signifiées à étude le 27 juillet 2023 par lesquelles Madame [X] [B] intervient volontairement à l’instance. En outre, Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] y rappellent les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 4915,80 euros, terme de juillet 2023 inclus, et sollicitent la condamnation de Madame [Y] [Z] à lui payer 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 novembre 2023.

A l'audience, Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions signifiées le 27 juillet 2023, et ont actualisé la créance à la somme de 6537,96 euros, selon décompte en date du 6 novembre 2023. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement sollicités et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont exposé que le dernier règlement de la défenderesse était de 1230 euros le 6 mars 2023.

Madame [Y] [Z] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a expliqué que son RSA a été suspendu en septembre 2023 et qu’elle a effectué une nouvelle demande. Elle a ajouté vivre seule, ne pas avoir de crédit en cours et percevoir les APL à hauteur de 321 euros. Elle a sollicité de pouvoir rembourser sa dette par des versement en sus du loyer de près de 600 euros par mois, avec maintien dans les lieux, indiquant que ses parents s’engagent à l’aider financièrement pour un montant maximum de 600 euros par mois.

Madame [Y] [Z] a été autorisée à communiquer une attestation de ses parents portant sur leur éventuel soutien financier exposé à l’audience utile, par note en délibéré au plus tard le 10 novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [Y] [Z] n’a pas produit de note en délibéré au 10 novembre 2023, alors qu’elle y avait été autorisée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 21 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant des bailleurs privés, Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] n’étaient en revanche pas légalement tenus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ce qu’ils ont pourtant fait en date du 26 décembre 2022.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 
Décision du 29 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRFB

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 23 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2022, pour la somme en principal de 1942,07 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l'espèce, Madame [Y] [Z] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé en effet qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Elle ne justifie pas non plus du soutien financier allégué de ses parents alors qu’elle admet que son RSA est suspendu depuis septembre 2023. Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de délais. 

Madame [Y] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 23 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [Z] reste leur devoir la somme de 6537,96 euros à la date du 6 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [Y] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6537,96 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1942,07 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [Y] [Z] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. 

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2021 entre Monsieur [F] [B] et Madame [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 février 2023 ;

DEBOUTE Madame [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] la somme de 6537,96 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 sur la somme de 1942,07 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 646,29 euros charges comprises), à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection