Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 28 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 28/12/2023
à : Me Frédéric GONDER


Copie exécutoire délivrée 
le : 28/12/2023
à : Me Nathalie CASTELLOTTI

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 22/06782 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGMF

N° MINUTE : 
2/2023






JUGEMENT 
rendu le jeudi 28 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDERESSE
AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie CASTELLOTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1398

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, statuant en juge unique, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 28 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/06782 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGMF

EXPOSE DU LITIGE

La société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT (défenderesse) est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 1].

Par acte sous seing privé en date du 08 décembre 2010, elle a confié la gestion de son bien à la SARL IMMOBILIERE PARIROC.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2014, la SARL IMMOBILIERE PARIROC mandatée par la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a donné à bail cet appartement à Monsieur [D] [H] [V] en contrepartie d'un loyer mensuel de 1050 euros et d'une provision sur charges de 50 euros.

Le 07 janvier 2015, la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a souscrit une garantie loyers impayés auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR.

Le 23 juin 2015, une déclaration de sinistre était effectuée par la SARL IMMOBILIERE PARIROC mandatée par la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR (demanderesse).

La SAS GROUPE SOLLY AZAR a indemnisé à hauteur de 18 029,29 euros la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT.

La société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [D] [H] [V] devant le Tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois en raison des impayés locatifs, et par décision du 06 septembre 2018:
-le bail a été résilié;
-le locataire a été condamné à payer la somme de 13 305,26 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er juin 2018, échéance du mois de juin 2018,
-l'expulsion du locataire a été prononcée;
-le locataire a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à un montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation et jusqu'à complète libération des lieux.
Le loyer retenu par la juridiction est de 1050 euros mensuel et la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a été déboutée de ses demandes au titre du paiement des charges pour absence de preuves suffisantes. En effet la juridiction a relevé : " au vu du caractère incomplet, imprécis et peu lisible de l'ensemble de ces pièces, et ce malgré l'existence de conclusions en faveur du locataire tendant à contester les sommes réclamées au titre des charges, les demandes formées à ce titre seront rejetées ".

Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2022, la SAS GROUPE SOLLY AZAR (assureur et demandeur à la présente instance) a assigné devant le Tribunal judiciaire de Paris, la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT (l'assuré et le défendeur) aux fins d'obtenir notamment sous le bénéfice de l'exécution provisoire sa condamnation :
-au paiement de la somme de 6049,90 euros au titre du trop perçu versé par elle suite à la déclaration de sinistre du 23 juin 2015.
-au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Au soutien de ses prétentions, la SAS GROUPE SOLLY AZAR expose que la juridiction a limité en 2018 le montant des appels de loyer à 1050 euros mensuel; qu'eû égard aux articles 1.2 et 1.3 des conditions générales du contrat d'assurance, l'assuré est tenu de déclarer toute modification de loyers, charges et taxes pour qu'une prime de régularisation soit émise, et que le calcul de l'indemnisation s 'effectue sur la base des sommes ayant servi au calcul de la cotisation.
Cette affaire était prévue à l'audience du 25 octobre 2022 devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris, qui a fait application en amont de ladite audience, des dispositions de l'article 82-1 du code de procédure civile qui permet de renvoyer au sein d'une même juridiction le dossier au juge compétent.

Ainsi l'affaire a été appelée à l'audience du Tribunal Judiciaire, matériellement compétent, le 12 mai 2023. Les parties ont sollicité un renvoi pour se mettre en état et un calendrier de procédure a ainsi été fixé.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 19 octobre 2023.

Les deux parties étaient représentées par leur conseil qui ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l'audience et visées au 19 octobre 2023.

La société défenderesse, la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a invoqué avant toute défense au fond la nullité de l'assignation au motif que le demandeur n'a pas exposé le fondement juridique de sa demande; ce dernier n'ayant visé que l'article 1416 du code de procédure civile inapplicable en l'espèce.

La société demanderesse, la SAS GROUPE SOLLY AZAR, soutient que cette cause de nullité ne fait pas grief au défendeur dans la mesure où il a pu dans ses écritures répliquer au bon fondement juridique.
Elle maintient ses demandes faites dans l'assignation et sollicite le débouté des demandes formulées par la partie défenderesse.

Sur le fond, la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT, partie défenderesse, soutient que le juge d'instance d'Aulnay-sous-Bois a reconnu que le locataire restait redevable des charges dès lors qu'elles étaient dûment justifiées et elle apporte les justificatifs qui étaient manquants lors de la précédente action en justice. En outre, elle ajoute que lors de l'action en justice devant le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois, la société bailleresse était représentée par un avocat mandaté par son assureur, qu'il lui revenait donc d'apporter à la juridiction tout justificatif pertinent permettant de fonder ses demandes indemnitaires.
En outre, elle soutient que la base de calcul de l'indemnité d'assurance due n'est pas liée à la condamnation fixée par le jugement du tribunal d'instance mais relève des stipulations contractuelles (article 1.3 notamment) selon lesquelles l'indemnisation est calculée sur le montant du loyer ayant servi au calcul de la cotisation soit un loyer initial de 1100 euros, modifié par avenant du 09 février 2015 à 1340 euros, puis le 22 juillet 2015 à la somme de 1250 euros.
Ainsi, les sommes versées par l'assureur étant bien dues, il n'y a pas lieu à remboursement sur le fondement d'une répétition de l'indu tel qu'allégué par la partie demanderesse.
Elle formule, en outre, une demande reconventionnelle à hauteur de 1049,41 euros correspondant au solde restant dû en faisant application d 'un loyer de 1050 euros.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l'exception de nullité de l'assignation
 
En application des articles 114 et 115 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L'article 56 du code de procédure civile dispose : " L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions."

En l'espèce, il est vrai que dans l'assignation la société demanderesse a omis de préciser le fondement juridique sur lequel elle se base pour formuler sa demande de remboursement, et évoque dans son par ces motifs une disposition qui ne trouve pas à s'appliquer dans le présent litige.
Le vice de forme existe bien.

Néanmoins, en sollicitant le remboursement des sommes trop perçues à savoir la différence entre celles versées au titre de la garantie et celle prononcée par le tribunal, il est clair que le fondement de cette action était la répétition de l'indu. C'est d'ailleurs sur ce point que la défense a bâti son argumentaire.

De ce fait, le vice de forme invoqué ne fait pas grief et n'entraîne pas la nullité de l'assignation. Le tribunal de céans examinera donc les demandes au fond.


II-Sur la demande au titre de la répétition de l'indu

L'article 1302 du code civil dispose : " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. "

L'article 1302-1 du même code dispose : " Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. "

En l'espèce, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a indemnisé à hauteur de 18 029,29 euros la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT au titre de la garantie d'assurance pour loyers impayés.
Postérieurement à cette indemnisation, le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois dans le cadre d'une procédure engagée par la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT (société bailleresse et assurée, et défenderesse à la présente instance) à l'encontre de son locataire, a fixé d'une part la dette locative due par le locataire à la somme de 13 305,26 euros et d'autre part a fixé le montant dû mensuellement par le locataire à la somme de 1050 euros par mois à l'aune des pièces versées et discutées lors de l'instance.

Se prévalant d'une différence entre les sommes versées par l'assureur et les sommes auxquelles a été condamné le locataire, l'assureur et demandeur à la présente instance, à savoir la SAS GROUPE SOLLY AZAR, soutient que son assuré a reçu indûment la somme de 6049,90 euros et en réclame le remboursement.

Pour pouvoir qualifier ou non l'existence d'une somme indûment perçue par l'assuré, il convient d'examiner les stipulations contractuelles du contrat d'assurance afin de déterminer l'objet de la garantie.

II-1- Sur l'objet de la garantie

Il ressort de l'article 1.3 des conditions générales du contrat d'assurance que " l'assureur prend en charge, dans les conditions du contrat et dans la limite du plafond de garantie figurant ci-dessous, le paiement des loyers, charges et taxes comprises ou les indemnités d'occupation afférents au logement garanti sur la base des sommes ayant servi au calcul de la cotisation d'assurance. L'indemnité à la charge de l'assureur ne pourra excéder le montant du loyer mensuel, charges et taxes comprises, sur la base des sommes ayant servi au calcul de la cotisation et dans la limite d'un plafond global d'indemnisation de 70 000 euros au titre d'un même locataire, y compris les frais de contentieux définis ci-après.
Si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement, l'assuré s'engage à demander le versement en tiers payant de la prestation auprès de l'organisme payer. En cas de refus de la part de l'assuré, l'indemnisation au titre de la garantie " loyers impayés " sera versée déduction faite du montant de l'aide personnelle au logement. "

Il ressort ainsi de cet article que l'objet de la garantie est donc bien les loyers et les charges non payés par le locataire ; le montant du loyer pris en compte est celui déclaré par l'assuré et qui a permis de calculer le montant de la cotisation.
La seule minoration d'indemnisation prévue est celle liée à l'APL (montant indemnisation= montant du loyer au contrat - montant de l'APL) lorsque l'assuré a été défaillant à faire valoir ses droits auprès de la CAF ; non applicable en cas d'espèce.
Le plafond d'indemnisation est de 70 000 euros.

A l'article 1.4, sont précisées les exclusions de garantie. Il ressort de la lecture attentive de cet article, qu'aucune exclusion ou minoration d'indemnisation n'a été contractuellement prévue en cas de condamnation judiciaire du locataire à une dette locative d'un montant minoré à celui prévu dans le bail.

A l'article 1.8, intitulé " montant de l'indemnité et franchise ", il est indiqué : " rappel du principe indemnitaire : l'assurance ne peut être une cause de bénéfice pour l'assuré. Elle ne lui garantie que la réparation de ses pertes réelles. A l'occasion de chaque sinistre mettant en jeu, au moment du départ effectif d'un locataire, la garantie loyers impayés et conformément au principe indemnitaire rappelé en tête du présent article , le montant du dépôt de garantie sera déduit de l'intégralité des sommes réellement dues par le locataire sortant ".
Contractuellement, les parties ont donc prévu que le dépôt de garantie puisse revenir à l'assuré qui aurait pris en charge les impayés locatifs, mais aucune minoration en cas de condamnation judiciaire moindre que celle prévue au contrat n'est prévue. Le contrat vise " les pertes réelles" subies par le bailleur et assuré ; ce qui signifie la perte liée à la non perception des loyers et charges tels que prévus dans le contrat de location et tels que déclarés auprès de l'assureur.

Contrairement à ce que soutient le demandeur, le contrat d'assurance couvre bien les loyers et charges contractuellement prévus dans le bail et ceux déclarés à l'assureur. La condamnation ultérieure du locataire n'a pas d'incidence sur l'objet de la garantie.

En outre, il convient de relever que le contrat d'assurance prévoit à l'article 1.9 des causes de déchéances de garantie qui en l'espèce ne permettent pas de minorer l'indemnisation due à l'assuré au regard d'une condamnation judiciaire en matière d'impayés locatifs.

Enfin, il convient de noter que le contrat d'assurance a prévu plusieurs stipulations en cas d'action en justice du bailleur et assuré contre son locataire en cas de non paiement des loyers (Titre 2). Il est par exemple prévu que l'assureur prendra à sa charge la procédure judiciaire diligentée ainsi que les frais afférents. Il est également prévu à l'article 2.1.9 que si le bailleur et assuré obtient une indemnisation sur le fondement de l'article 700 du CPC, il doit la reverser à l'assureur. Rien n'est stipulé quant à l'obligation pour l'assuré de reverser à son assureur la différence entre les sommes garanties et celles auxquelles un locataire serait judiciairement condamné.

Il ressort clairement des stipulations contractuelles et de tout ce qui précède que l'assureur se doit de reverser en cas d'impayés locatifs à son assuré, le montant du loyer et des charges déclaré par l'assuré et qui a permis de calculer le montant de la cotisation.

Aucune stipulation ne prévoit de prendre en compte les sommes retenues par un tribunal lors d'une procédure judiciaire pour impayés locatifs.

Par conséquent, la SAS GROUPE SOLLY AZAR sera débouté de sa demande de remboursement au titre de la répétition de l'indu.


II-2- Sur le calcul des sommes garanties

Dans la mesure où l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT formule une demande reconventionnelle de 1049,41 euros, il convient à l'aune des stipulations contractuelles et des décomptes versées au débat, de calculer les sommes à indemniser par l'assureur SAS SOLLY AZAR.

En l'espèce :

-Le 07 janvier 2015, la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT a souscrit une garantie loyers impayés auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR de 70 000 euros pour un loyer charges comprises de 1100 euros.

-Par avenant du 09 février 2015, le montant du loyer charges comprises garanti a été modifié à la somme de 1340 euros ; puis le 22 juillet 2015 à la somme de 1250 euros puis le 10 novembre 2016 à la somme de 1679 euros.

-Le 23 juin 2015, une déclaration de sinistre était effectuée par la SARL IMMOBILIERE PARIROC mandatée par la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR (demanderesse), faisant état d'une dette locative de 1890,15 ; le locataire n'ayant pas payé le loyer et les charges du mois de mai 2015.

Donc l'assiette de remboursement est en principe à l'aune des stipulations contractuelles la suivante:
-1100 euros de janvier 2015 à février 2015
-1340 euros pour la période de mars 2015 à juillet 2015
-1250 euros pour la période d'août 2015 jusque novembre 2016,
-1679 euros de décembre 2016 à décembre 2017.

Néanmoins, le Tribunal de céans constate que pour la période de décembre 2016 à décembre 2017, l'assuré a sollicité le remboursement d'un loyer charges comprises de 1250 euros et non de 1679 euros.

Comme s'accordent les parties sur ce point, la période à indemniser est de mai 2015 à décembre 2017.

Ainsi, il convient de calculer les sommes dues comme suit:
(1340*3)+ (1250 *29)= 4020+36250=40270
paiements du locataire : 21 620,61 euros
Somme à garantir par l'assurance : 40270-21620,61=18 649,39 euros
somme déjà versée : 18 029,29 euros
Reste dû : 18649,39- 18029,29= 620.1 euros.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR sera condamnée à payer à l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT la somme de 620,10 euros au titre du solde restant dû au titre de la garantie de loyers impayés. Il sera donc ainsi fait droit partiellement à la demande reconventionnelle de l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT.


III-Sur les demandes accessoires
 

En vertu de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
La SAS GROUPE SOLLY AZAR , partie perdante, supportera les dépens.

Il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d'exécution sont limitativement énumérés par l'article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

En application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Partie condamnée aux dépens, il convient de condamner la SAS GROUPE SOLLY AZAR à payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. Elle sera déboutée de sa demande faite sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire

Compte-tenu de la nature des faits, l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats publics, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE l'exception de nullité de l'assignation invoquée par l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT,

DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR de sa demande de condamnation de l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 6049,90 euros au titre de la répétition de l'indu ;

CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR à payer à l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT la somme de 620,10 euros (six-cent-vingt euros et dix centimes) au titre du solde restant dû de l'indemnisation en application du contrat d'assurance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR à payer à l'AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT la somme de 1200 euros (mille-deux-cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Ainsi fait et jugé à Paris le 28 décembre 2023.


Le greffier, Le juge,