Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 18 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ESCAT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BOJCZYK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/01490 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOTI

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 18 décembre 2023


DEMANDERESSE
Madame [X] [M] [H], 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître BOJCZYK Margaret, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1993


DÉFENDEURS
Monsieur [N] [D], 
Madame [B] [D], 
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître ESCAT Marie, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C117


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2023 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier




EXPOSE DES MOTIFS

Mme [X] [H] a reçu en legs de ses parents, selon acte notarié en date du 3 juillet 2014, un appartement de deux pièces situé [Adresse 1] (2ème étage, couloir de gauche, 3ème porte à droite en sortant de l’ascenseur).

Selon courrier d’avocat en date du 27 juillet 2015, Mme [X] [H], avocate de profession, mettait en demeure M. [N] [D] de régler les loyers dus depuis 16 mois, soit la somme de 9 600 euros (16x600 euros, charges mensuelles de 120 euros comprises). Faute de réponse elle réitérait sa demande par courriel du 1er septembre 2016 proposant un règlement amiable de la dette locative s’élevant alors à la somme de 21 600 euros pour trois années d’arriéré locatif.

Sans évolution de la situation, Mme [X] [H] faisait alors délivrer à M. [N] [D] un congé pour vente par acte d’huissier de justice en date du 29 janvier 2021.

M. [N] [D] n’ayant pas libéré les lieux le 3 août 2021, date d’échéance du préavis de six mois laissé par Mme [X] [H], celle-ci a fait délivrer à ce dernier, par acte d’huissier de justice remis à l’étude le 2 mars 2022, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- validation du congé délivré à M. [N] [D] le 29 janvier 2021,
- constater que M. [N] [D] est déchu de tout titre d’occupation à compter de la date d’effet du congé,
- ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- ordonner l’expulsion de M. [N] [D] et de tout occupant de son chef avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [N] [D] à payer à la demanderesse, somme à parfaire, la somme de 21 600 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes récupérables,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la signification de la décision à la somme de 1 200 euros par mois,
- condamner le défendeur à payer à la demanderesse les charges et taxes diverses du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clefs ou de l’expulsion,
- statuer sur le sort des meubles et objets mobiliers,
- condamner M. [N] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes elle produit l’accusé réception électronique en date du 4 mars 2022, de la notification de l’assignation au Préfet de [Localité 3].

A l’audience du 10 mai 2022, les parties n’ont pas comparu et le dossier a été renvoyé par le président d’audience à la date du 19 octobre 2022.

Par transmission du 3 octobre 2022, Mme [X] [H] a informé le tribunal de la dénonciation de l’assignation initiale effectuée auprès de Mme [B] [W] épouse [D] par acte d’huissier de justice du 22 avril 2022.

A l’audience du 19 octobre 2022, les parties ont demandé un délai pour se mettre en état et l’affaire a été renvoyée au 21 avril 2023, date à laquelle un ultime renvoi sollicité par les parties a été accordé.

Le 11 octobre 2023, Mme [X] [H] et M. [N] [D] ainsi que son épouse Mme [B] [W] épouse [D] ont comparu représentés par leurs conseils qui ont déposé des écritures visées par le greffier auxquelles ils se sont référés dans leur plaidoirie.

Au dernier état des demandes, Mme [X] [H] sollicite du juge de céans de :
- valider le congé délivré à M. [N] [D] le 29 janvier 2021 et débouter les époux [D] de leur demande reconventionnelle en nullité du congé,
- débouter les défendeurs en leurs demandes financières et de condamnation à une amende,
- déclarer les époux [D] déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter de la date d’effet du congé, soit le 3 août 2021,
- condamner les époux [D] à payer à la demanderesse, somme à parfaire, la somme de 21 600 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes récupérables,
- condamner les époux [D] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 600 euros mensuels jusqu’à la libération du logement, le 4 mai 2022, soit la somme de 5 400 euros (600x9),
- condamner les époux [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] concluent au débouté de Mme [X] [H] et soulèvent la nullité du congé pour vente en raison de son caractère frauduleux dont ils demandent réparation en dommages et intérêts d’un montant de 54 306,62 euros ou a minima de 28 106,62 euros. Ils sollicitent également la condamnation de Mme [X] [H] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et à une amende de 6 000 euros. Enfin, ils demandent la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et que l’exécution provisoire soit écartée en cas de satisfaction des demandes formulées par Mme [X] [H].

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

Décision du 18 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/01490 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOTI

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation du congé pour vente
Il résulte des écritures de chacune des parties que l’existence d’un bail est certaine. Ainsi, Mme [X] [H] qui a délivré un congé pour vente au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 revendique le paiement d’un arriéré locatif constitué par M. [N] [D] et ce dernier, qui considère bénéficier d’un bail, sollicite l’annulation du congé pour vente.

Selon l'article 1709 du code civil le contrat de bail, est « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Le code civil n'impose aucune formalité pour la conclusion d'un bail et la rédaction d'un écrit n'est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence.

Néanmoins, l'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l'engagement de ce dernier de payer les loyers. 

Par ailleurs, en vertu de l'article 1715 du code civil, le bail verbal dont l'exécution n'est pas encore commencée ne peut être prouvé que par écrit et, a contrario, si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve par témoins est admissible. 

Il est constant que l'occupation matérielle des lieux ne peut suffire à caractériser le commencement d'exécution d'un bail verbal. D'autres indices doivent venir compléter ce premier indice, qui traduisent de la part de celui qui se prévaut du bail aussi bien l'accomplissement des obligations notamment le paiement des loyers que l'exercice des droits découlant du prétendu contrat et de la volonté non équivoque du propriétaire de le traiter comme son locataire.

En l’espèce, M. [N] [D] qui revendique le bénéfice d’un contrat de location au soutien de sa demande en nullité du congé, ne justifie pas du versement de loyers puisque non seulement il conteste être l’auteur des virements figurant au compte de Mme [H] mère sous le nom de [D] [I] mais également puisqu’il indique bénéficier d’un droit d’occupation à titre gratuit consenti par cette dernière.

Ainsi, M. [N] [D] qui, par ailleurs, a quitté volontairement les lieux le 4 mai 2022 au bénéfice d’un logement social, soit à une date sans lien avec un congé donné pour le 3 août 2021, ne saurait revendiquer le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au soutien d’une annulation du congé pour vente et de ses demandes en réparation des préjudices matériel et moral du fait du caractère frauduleux du congé. 

Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes y compris celles formées à titre reconventionnelles.

Sur la dette locative
Conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

En l’espèce, Mme [X] [H] produit à l’appui de sa demande en paiement, un courrier de ses parents à M. [N] [D], en date du 4 septembre 2006, et portant le loyer d’un montant mensuel de 300 euros à 480 euros à partir du 1er janvier 2008, hors charges locatives. Il est également précisé qu’une franchise de loyer de 1 100 euros a été consentie à M. [N] [D] pour les années 2006 et 2007 en contrepartie des travaux accomplis dans le logement par celui-ci.

Néanmoins, ce courrier non signé ne peut avoir date certaine en l’absence de recommandé et le courriel en date du 8 octobre 2014 de Mme [S] [E], experte comptable ayant aidé Mme [H] mère dans sa déclaration d’impôts fonciers, expliquant à la demanderesse que le loyer a été porté à 480 euros et 120 euros de charges au 1er janvier 2013, confirme le doute quant à la force probante des documents communiqués. 

Par ailleurs, l’attestation de cette experte comptable sur la mention de ce montant dans les déclarations de la défunte est inopérante à établir les faits puisque lesdites déclarations ne sont pas produites aux débats. 

Il s’en évince que la preuve d’une contrepartie à l’occupation des lieux pouvant laisser présumer de l’existence d’un bail n’est pas apportée non plus par la demanderesse, confortant ainsi la thèse des défendeurs sur l’absence de contrepartie financière à l’occupation des lieux.

Mme [X] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement d’un arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation 
M. [N] [D] justifie d’une occupation des lieux depuis novembre 2001 par production d’un abonnement à une source d’énergie. Mme [X] [H] produit l’attestation d’une collègue de sa mère qui confirme que M. [N] [D] a été autorisé par celle-ci à occuper le logement. 

Les défendeurs ne sont donc pas occupants sans droit ni titre et la relation juridique entre les parties doit être qualifiée de prêt à usage à titre gratuit.

En application des dispositions des articles 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage est un contrat, essentiellement à titre gratuit, par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi.

L'article 1879 du code civil dispose : « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l'on a prêté qu'en considération de l'emprunteur, et à lui personnellement alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée ».

Il résulte des dispositions de l'article 1888 du code civil que lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose à usage permanent, sans qu'aucun terme naturel ne soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable.

Conformément aux dispositions de l'article 1879 du code civil, le seul décès de Mme [H], mère ne saurait avoir mis fin au prêt à usage transmis à ses ayant-droit.

Par le congé délivré le 29 janvier 2021, Mme [X] [H] a entendu mettre fin à cette situation, avec un préavis de six mois, ce qui constitue un délai de préavis raisonnable, seule condition exigée par l’article 1888 du Code civil.

Le titre d'occupation de M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] a donc expiré le 3 août 2021 et ces derniers sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 4 août 2021.

Les défendeurs, qui fondent en partie leur demande de dommages et intérêts sur le montant du loyer qui leur aurait été réclamé par Mme [X] [H], n’en contestent par définition pas le montant.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de Mme [X] [H] et les époux [D] seront condamnés à verser à cette dernière la somme de 5 400 euros sur la base de 600 euros mensuels, pour la période écoulée entre le 4 août 2021 et le 4 mai 2022 (9 mois).

Sur la condamnation de Mme [X] [H] au paiement d’une amende « pénale »
Il sera relevé non seulement que les défendeurs sollicitent le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui n’a pas lieu à s’appliquer en l’espèce mais également que le prononcé d’une amende pénale ne relève pas des attributions du juge des contentieux de la protection.

M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires 
M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour des motifs d'équité et compte tenu de la situation respective des parties, il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme [X] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] au paiement de la somme de 5 400 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 4 août 2021 et le 4 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum M. [N] [D] et Mme [B] [W] épouse [D] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection