Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 28 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 28/12/2023
à : Me Catherine HENNEQUIN


Copie exécutoire délivrée 
le : 28/12/2023
à : Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/01004 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLEC

N° MINUTE : 
2/2023






JUGEMENT 
rendu le jeudi 28 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/01004 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLEC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 09 mai 2019, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [N] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 347,24 euros hors charges.

Par acte d'huissier en date du 25 février 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation du contrat de location pour non- respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage ;
-l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef;
-la suppression du délai de deux mois suivant délivrance du commandement de payer;
-la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majorée de 30% ;
-la condamnation au paiement de la somme de 1200,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le bailleur évoque au titre du défaut de jouissance paisible de son locataire des fortes nuisances sonores commises entre avril et novembre 2021, qui sont évoquées par le voisinage, à savoir les époux [G], Madame [D] [S] (voisins en rez-de-chaussée) et Monsieur [W] [J].

Cette assignation a été transmise le 28 février 2022 à la préfecture de Paris

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 mai 2022.

A l’audience du 20 mai 2022, la partie demanderesse expose par l’intermédiaire de son conseil, que ses demandes exposées dans son assignation sont maintenues.

Monsieur [N] [Y], cité régulièrement est comparant à l'audience de plaidoirie, assisté de son avocat. Il conteste vivement être l’auteur de nuisances sonores telles que dénoncées, arguant d’un prétexte homophobe à son encontre de la part de sa voisine qui atteste contre lui.

Par jugement avant dire droit du 27 juin 2022, le Juge des contentieux de la protection a décidé de renvoyer l'affaire à une audience du 24 octobre 2022 et a désigné un commissaire de justice pour évaluer les nuisances sonores aux motifs suivants:

“Attendu qu’à la lecture du dossier et à l’écoute des débats il apparait que le bailleur sollicite la résiliation du bail pour des nuisances sonores habituelles contestées par le locataire

Attendu que compte tenu des dires contradictoires des deux parties et des attestations toutes aussi contradictoires en présence, au sujet des nuisances sonores, il convient de nommer un constatant afin qu’il fasse une étude précise sur les nuisances sonores invoquées par le bailleur."

La mission du commissaire de justice était la suivante:

"Se rendre sur les lieux à des heures différentes si possible tardives 
Entendre les voisins et le concierge de l’immeuble s’il y a lieu
Entendre les parties séparément et en présence contradictoire
Concilier éventuellement les parties »

Le commissaire de justice après s'être rendu sur place les 15 septembre 2022, 19 septembre 2022, 28 septembre 2022 et 06 octobre 2022, et avoir recueilli les observations du gardien de l’immeuble, ainsi que les témoignages de Madame [S], de Madame [V] (voisine de pallier de Monsieur [Y]) , de Monsieur [G] (voisin au rez-de-chaussée) a établi son rapport le 13 octobre 2022.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 juin 2022, puis renvoyée à celle du 24 octobre 2022, puis à celle du 12 mai 2023 et enfin à celle du 19 octobre 2023.

A l'audience du 19 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif.

Monsieur [N] [Y], assisté de son conseil, sollicite le rejet des demandes à son encontre et Il a demandé en tout état de cause la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que l'huissier de justice mandaté par le juge n'a pas constaté de troubles anormaux du voisinage à chacun de ses passages, que le gardien de l'immeuble a indiqué l'absence de troubles émanant de l'appartement de Monsieur [Y], que Madame [V] a confirmé l'absence totale de troubles anormaux de voisinage, que Monsieur [G] a relevé la faible qualité de l'isolation acoustique de l'immeuble tout comme le gardien de l'immeuble.
Il apporte 03 attestations de sa voisine de pallier Madame [C] datées des 04 décembre 2021,18 mai 2022 et 14 septembre 2023 qui indique ne pas subir de nuisances sonores de la part de Monsieur [Y] mais de la voisine du 02ème étage, ainsi qu'une attestation datée du 15 octobre 2023 de Madame [K] [R] qui est la nouvelle locataire au 02eme étage, arrivée en août 2023, qui indique « n'avoir eu aucun soucis avec Monsieur [Y] ».
Il ajoute que Monsieur [G] et Madame [S] souhaitent le voir quitter son logement car ils seraient homophobes.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
En outre, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit :
des courriers datés des 28 juillet 2020, 19 mai 2021, 22 septembre 2021, adressés par [Localité 3] HABITAT-OPH à Monsieur [Y] l'informant que le voisinage se plaint de nuisance sonore émanant de son appartement et lui demandant de cesser tout troubles ;des courriers faisant état de l'organisation d'une réunion de conciliation le 22 juin 2021 par [Localité 3] HABITAT pour Monsieur [Y], Monsieur [G] et Madame [S] ;attestations de Madame [S] datées des 19 octobre 2021, 15 novembre 2021, 29 novembre 2021 faisant état de nuisances sonores quotidiennes de la part de Monsieur [Y] et l’ensemble des plaintes adressées au gestionnaire de l’immeuble pour faire état des nuisances sonore (14 octobre 2021,11 octobre 2021, 22 septembre 2021, 18 septembre 2021, 16 septembre 2021, 1er septembre 2021,16 au 22 août 2021,05 mai 2021)attestations datées des 24 octobre 2021 et 28 décembre 2021 de Monsieur [J] faisant état de nuisances sonores émanant du logement de Monsieur [Y] ;mail de Monsieur et Madame [G] en date du 02 août 2023 adressé au gestionnaire de [Localité 3] HABITAT faisant état de bruits insupportables émanant du logement de Monsieur [Y] en date du 23 juillet 2023.
En outre, il ressort du PV de constat du commissaire de justice mandaté par le Tribunal en date du 13 octobre 2022  :

-l'absence de nuisance sonore émanant de l'appartement de Monsieur [Y] lors de ces passages les 15 septembre 2022, 19 septembre 2022, 28 septembre 2022 et 06 octobre 2022,

-les déclarations du gardien selon lesquelles l’immeuble est mal isolé phoniquement, qu'il y a surtout des bruits de vie et non des bruits anormaux,

-les déclarations de Madame [S] selon lesquelles des nuisances sonores quotidiennes (cris, ports qui claquent, bruits de rapports sexuels, bruits de voix et liés au fait de recevoir beaucoup de monde en même temps) émanent du logement de Monsieur [Y] ; et selon lesquelles l’immeuble n'est pas isolé phoniquement,

-les déclarations de Madame [V] selon lesquelles les nuisances qui existaient par le passé (pendant les 06 premiers mois de l'arrivée de Monsieur [Y]) ont aujourd’hui cessé ;

-les déclarations de Monsieur [G] selon lesquelles les nuisances ont diminué mais qu'il a vécu un véritable calvaire durant des mois, que parfois il y a une vingtaine de personnes qui est reçue chez Monsieur [Y] et qui fait la fête jusque 6 ou 7 heures du matin,et qu'il entend également du bruit provoqué par le fils de Monsieur [Y] ;

En défense, Monsieur [Y] produit :

-03 attestations de sa voisine de pallier Madame [C] datées des 04 décembre 2021,18 mai 2022 et 14 septembre 2023 qui déclare ne pas subir de nuisances sonores de la part de Monsieur [Y] mais de la voisine du 02ème étage,
-une attestation datée du 15 octobre 2023 de Madame [K] [R] qui est la nouvelle locataire au 02eme étage, arrivée en août 2023, qui indique « n'avoir eu aucun soucis avec Monsieur [Y] ».


Par conséquent, il ressort de tout ces éléments et pièces produites, les trois constats suivants :

-d'une part, la preuve est apportée de nuisances sonores commises par Monsieur [Y] jusque fin 2021 (déclarations concordantes des voisins [G], [S], et [J]).

-d'autre part, l’immeuble en question présente un défaut d'isolation phonique, qui rend très difficile l'appréciation du caractère anormal des bruits entendus.

-En outre, s'il est avéré que des nuisances sonores ont été commises par Monsieur [Y] jusque fin 2021, il n'en demeure pas moins que [Localité 3] HABITAT échoue à apporter la preuve de la persistance de ces troubles sonores sur ces deux dernières années.

En effet, aucun élément ne permet de conclure que ces nuisances ont persisté et perdurent à ce jour dans la mesure où d’une part, les constats de l'huissier réalisés fin 2022 ne permettent pas d'établir l'existence actuelle de troubles sonores anormaux.
D'autre part, en ce qui concerne l'année 2023, [Localité 3] HABITAT ne produit qu'un mail de Monsieur [G] faisant état de nuisance ponctuelle le 23 juillet 2023 ; attestation contre-balancée par les deux attestations apportées en défense par Monsieur [Y] de ses voisines Madame [C] (attestation du 14 septembre 2023) et de Madame [K] [R] du 15 octobre 2023 déclarant l'absence de nuisances sonores.

En l'absence de preuve de la persistance de nuisances réitérées et graves sur ces deux dernières années, [Localité 3] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes d'expulsion, d'indemnité d’occupation, et de suppression du délai de deux mois.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 09 mai 2019 avec Monsieur [N] [Y] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2],

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande d'expulsion ;

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] au paiement d'une indemnité d' occupation ;

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Y] de sa demande de paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE [Localité 3] HABITAT-OPH aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection