Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 28 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 28/12/23
à : Me Rose-edwige WOODS
 

Copie exécutoire délivrée 
le : 28/12/23
à : Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/05675 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPR3

N° MINUTE : 
5/2023






JUGEMENT 
rendu le jeudi 28 décembre 2023


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128


DÉFENDEURS
Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Rose-edwige WOODS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0917
Madame [E] [E], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Me Rose-edwige WOODS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0917

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/05675 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPR3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 24 juillet 2019, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 352,55 euros hors charges.

Madame [J] [E] est décédée le 27 mai 2020.

Monsieur [J] [B] et Madame [E], enfants de Madame [J] [E], ont sollicité de la bailleresse le transfert du bail.

Par courrier daté du 04 octobre 2021, [Localité 3] HABITAT-OPH les a informé que la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements de [Localité 3] HABITAT-OPH avait rejeté leur demande lors de sa séance du 21 juillet 2021 au motif que la condition de communauté de vie d'au moins un an avec la locataire n'était pas remplie, et qu'ils n'avaient pas transmis les justificatifs nécessaires à l'étude de leur demande. PARIS HABITAT-OPH sollicitait alors la libération des lieux dans un délai d'un mois.

Le 12 février 2022, il était fait sommation par huissier à Monsieur [J] [B] et Madame [E], de quitter les lieux dans le délai d'un mois.

Par acte d’huissier en date du 07 juillet 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [J] [B] et Madame [E] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal Judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater que le bail a été résilié du fait du décès du preneur le 27 mai 2020,ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [J] [B] et Madame [E] et tous occupants de son chef, et suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,autoriser la séquestration des biens meubles garnissant le logement,condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [E] à lui verser, une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% à compter du 1er juin 2022, jusqu'à libération des lieux,condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [E] à lui verser la somme de 10 250,52 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 mai 2022,condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [E] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens.
Par courrier daté du 21 décembre 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH informait Monsieur [J] [B] et Madame [E] qu'ils étaient occupants sans droit ni titre et sollicitait la libération des lieux, et fixait l'état des lieux de sortie au 05 janvier 2023.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 24 octobre 2022 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 15 mai 2023 pour permettre à l'avocat des défendeurs désigné récemment au titre de l'aide juridictionnelle de se mettre en état. Le dossier a ensuite été renvoyé à l'audience du 19 octobre 2023 pour permettre au demandeur de répliquer.

A l'audience du 19 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT -OPH représenté par son conseil, a repris les demandes exposées dans son assignation sauf à y ajouter qu'elle s'opposait aux demandes reconventionnelles.

Au soutien de telles demandes, [Localité 3] HABITAT-OPH insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail fixées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies car les défendeurs ne justifient pas de la condition de cohabitation d'un an au moment du décès, dans la mesure où Madame [E] est décédée le 27 mai 2020 soit 10 mois après la conclusion du bail daté du 24 juillet 2019 dont le transfert est demandé : la condition de cohabitation d'une durée minimale d'un an ne peut donc être remplie. PARIS HABITAT-OPH ajoute que l'antériorité d'une vie commune avec la défunte locataire dans un autre logement de [Localité 3] HABITAT-OPH ne peut être prise en compte. Elle ajoute que les défendeurs échouent à apporter la preuve que l'ancien logement occupé par la défunte locataire était insalubre, ainsi que la preuve du manquement de [Localité 3] HABITAT-OPH à son obligation de délivrance, qui aurait contraint la défunte locataire à se reloger et donc à conclure un nouveau bail.

Les défendeurs, assistés de leur conseil, soutiennent que leur mère était locataire au titre d'un précédent bail d'un logement appartenant à [Localité 3] HABITAT situé au [Adresse 1]. Ce logement était insalubre si bien que leur mère avait sollicité de [Localité 3] HABITAT des travaux de réfection ; qu'en l'absence de la réalisation de travaux, [Localité 3] HABITAT avait finit par reloger leur mère dans le logement sis [Adresse 4] dans le 19ème arrondissement. Ils précisent ainsi que le nouveau bail daté du 24 juillet 2019 dont ils demandent le transfert à leur bénéfice, n'a été conclu qu'en conséquence du manquement de [Localité 3] HABITAT à son obligation de délivrance d'un logement décent. A cet égard, ils considèrent que la situation contractuelle antérieure, à savoir le bail préexistant à celui conclu le 24 juillet 2019, et la cohabitation dans cet ancien logement avec leur mère doivent être pris en compte dans l'appréciation de la condition de cohabitation d'une année posée par l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ils sollicitent ainsi du tribunal qu'il juge que le bail est transféré à leur profit ; à défaut qu'il condamne [Localité 3] HABITAT à leur verser 10 000 euros en réparation de leur préjudice et à titre infiniment subsidiaire leur accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Enfin, il appartient à celui qui prétend avoir droit au transfert du bail de prouver qu'il en remplit les conditions.

Sur la cohabitation d 'une durée minimale d'un an

S'agissant de la preuve de la cohabitation d'une durée d'un an dans les lieux, fait juridique, la preuve peut être rapportée par tous moyens, et notamment la réception de documents administratifs à l'adresse du logement litigieux, les avis d'imposition ou encore des factures.

En l'espèce, la preneuse au bail, Madame [E] [J] étant décédée le 27 mai 2020, la période d'occupation à examiner est celle du 28 mai 2019 au 27 mai 2020.
Or le contrat de bail dont il est demandé le transfert a été conclu le 27 juillet 2019. Ainsi Madame [J] [E] n'y a vécu que 10 mois avant de décéder.
Quand bien même il est prouvé que ses enfants aient vécu avec elle durant ce laps de temps, il n'en demeure pas moins que la cohabitation n'a duré que 10 mois alors même que l'article 14 exige une durée minimale de cohabitation d'un an.

Par conséquent, les demandeurs ne peuvent en principe prétendre au transfert du bail.


Sur la prise en compte d'une situation contractuelle antérieure, de la violation par [Localité 3] HABITAT-OPH de son obligation de délivrance qui aurait contraint la défunte à conclure un nouveau bail, et donc à priver ses enfants de se prévaloir d'une cohabitation de plus d'un an :

Les défendeurs soutiennent la nécessité de prendre en compte un bail antérieur à celui du 27 juillet 2019 conclu entre la défunte et [Localité 3] HABITAT-OPH qui n'aurait pris fin que par le manquement de [Localité 3] HABITAT-OPH à son obligation de délivrance conforme et aurait contraint la locataire à conclure un nouveau bail ; bail dont il est demandé le transfert.

Il appartient aux défendeurs qui prétendent avoir droit au transfert du bail de prouver qu'ils en remplissent les conditions.
 En l'espèce, il convient de relever que d'une part, les défendeurs ne produisent pas le précédent contrat de bail ni les quittances de loyer afférentes à ce logement, empêchant ainsi la juridiction de constater et d'apprécier la situation contractuelle antérieure.
D'autre part, ils n'apportent pas la preuve de la violation par [Localité 3] HABITAT de son obligation de délivrance qui aurait contraint Madame [J] à se reloger et donc à conclure un nouveau bail. En effet l’attestation produite en pièce n°19 n’est pas suffisamment précise et circonstanciée. De plus, la pièce n°9 du service social et la pièce n°18 de la fondation Abbé Pierre si elles évoquent bien une situation d'insalubrité qui aurait justifié un relogement, ne sont que attestations établies sur la basse de simples déclarations de la défunte locataire. Elles ne peuvent donc être suffisamment probantes.

En ces conditions, la demande des défendeurs de voir juger qu'ils remplissent les conditions du transfert du bail sera rejetée.

En l'absence d'occupation des lieux litigieux pendant plus d'un an avant le décès de la locataire, il sera fait droit à la demande de la [Localité 3] HABITAT-OPH de constatation de ce que les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [E] [J], soit au 27 mai 2020.

Monsieur [J] [B] et Madame [E] étant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2020, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. 
Par conséquent [Localité 3] HABITAT-OPH sera débouté de as demande de supression de ce délai. 
Il convient alors indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les défendeurs échouent à apporter la preuve d'un quelconque manquement de [Localité 3] HABITAT-OPH à son obligation de délivrance, ils seront déboutés de leur demande de réparation à hauteur de 10 000 euros.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (..)»
L’article L 412-4 du même code précise : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés."
En l'espèce, Monsieur [J] [B] et Madame [E] ont sollicité un délai de 24 mois pour quitter les lieux mais n'ont toutefois pas justifié de difficultés à pouvoir se reloger dans des conditions normales.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de délai pour quitter les lieux.

Pour rappel, ils disposent en tout état de cause, de la période de trêve hivernale (du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, telle que prévue par l’article L 412-6 du CPC) ainsi que du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (L 412-1 du CPCE) pour quitter le domicile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% sans justifier toutefois de la nécessité d'une telle majoration par rapport au montant loyer.

En conséquence, à compter du 28 mai 2020, Monsieur [J] [B] et Madame [E] seront solidairement condamnés à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

A titre informatif, au 1er octobre 2023, l'arriéré d'indemnité d'occupation dû par Monsieur [J] [B] et Madame [E] s'élève à 10 250,52 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, es défendeurs qui succombent, supporteront les dépens, à l'exception du coût du procès verbal de constat du commissaire de justice des 28 avril, 29 avril et 3 mai 2022. En effet, la nécessité d'un tel constat n'est pas établie ni démontrée dans la mesure où dès l'été 2021 Monsieur [J] [B] et Madame [E] avaient sollicité de [Localité 3] HABITAT-OPH le transfert du bail; PARIS HABITAT-OPH ne pouvait donc ignorer qui occupait ledit logement.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de l'ancienneté du litige et des délais pour quitter les lieux octroyés, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 24 juillet 2019 liant [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [E] [J] relativement au logement sis [Adresse 4] à la date du décès de la locataire le 27 mai 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [B] et Madame [E] de leur demande de transfert de bail,

ORDONNE à Monsieur [J] [B] et Madame [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 4] - ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE Monsieur [J] [B] et Madame [E] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation est due depuis le 27 mai 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE en conséquence et à ce titre solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [E] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 10 250,52 euros (dix-mille deux-cent-cinquante euros et cinquante-deux centimes) à titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, somme arrêtée au 1er octobre septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation,

DEBOUTE Monsieur [J] [B] et Madame [E] de leur demande de condamnation de [Localité 3] HABITAT-OPH à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [E] aux dépens, à l'exception du coût du procès verbal de constat du commissaire de justice des 28 avril, 29 avril et 3 mai 2022.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE