Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [R] [P]
à : Madame [U] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Gafarou CHANOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07386 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZQI

N° MINUTE : 8/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE VESTA
[Adresse 1]

représentée par Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [P]
[Adresse 2]

comparant

Madame [U] [N]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07386 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZQI

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2021, la SAS FONCIERE VESTA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1491,40 euros et d’une provision pour charges de 217,52 euros. Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] ont également pris à bail un emplacement de parking pour un montant mensuel initial de 50 euros. 

 Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 999,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 18 juillet 2023, la SAS FONCIERE VESTA a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 603,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, déduction faite du dépôt de garantie,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, la SAS FONCIERE VESTA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2023, s'élève 7 400 euros échéance du mois d’octobre incluse, compte-tenu du dernier versement de 3 937 euros effectué au début du mois d’octobre par les défendeurs. Elle s’est néanmoins opposée à tout délai de paiement estimant que ces derniers ne s’exécutent que sous la pression de l’audience, en ce qu’il s’agit de la deuxième procédure qui leur est intentée.

Monsieur [R] [P] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant. Il explique qu’il détient une société mais qu’il ne se verse pas de salaire et qu’il perçoit de manière irrégulière les dividendes expliquant ses difficultés à régler de manière ponctuelle le loyer. Il indique que son épouse ne travaille pas, qu’ils ont quatre enfants, perçoivent les allocations familiales et sont débiteurs de sommes importantes auprès des impôts. Il déclare pouvoir régler la somme de 740 euros par mois en plus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [U] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SAS FONCIERE VESTA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE VESTA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 999,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2022.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, 

L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il sera rappelé que conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement et qu’en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS FONCIERE VESTA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2023, Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] lui devaient la somme de 7 400 euros, dont il convient de déduire les frais de poursuite facturés le 1er mars 2023 à hauteur de 218.56 euros et le 1er octobre 2023 à hauteur de 183.19 qui ne sont pas justifiés, soit un total de 6 998.25 euros. 

Madame [U] [N], absente à l’audience, ne conteste par définition pas le principe ni le montant de la dette. Monsieur [R] [P] reconnaît la dette. Il sera donc condamné, solidairement avec Madame [U] [N], et à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.


Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit à l’audience en date du 17 octobre 2023 que les défendeurs ont effectué, avant l’audience, un virement le 09 octobre 2023 d’une somme de 3 937.90 euros, de nature à couvrir en intégralité deux échéances de loyer, charges et emplacement de parking compris. 

De plus, il ressort de l’avis d’imposition 2023 sur l’année 2022 produit par Monsieur [R] [P] que le revenu fiscal de référence du foyer, pour cinq parts, s’élève à 234 111 euros et qu’il propose ainsi de régler sa dette en 10 mensualités de 740 euros chacune. 

Compte-tenu de ces éléments mais également de la nécessité de s’assurer de la capacité des défendeurs à s’acquitter avec une parfaite régularité de la somme convenue, il convient d’accorder à [R] [P] et Madame [U] [N] des délais de paiement sur une durée de 12 mois, selon les termes précisés au dispositif de la présente décision aux fins d’apurer la dette. 

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SAS FONCIERE VESTA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SAS FONCIERE VESTA les sommes exposées par elle dans la présente instance au titre de l’article 700.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire



PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2021 entre la SAS FONCIERE VESTA, d’une part, et Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 novembre 2022, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 6 998.25 euros (six mille neuf centre quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023,

AUTORISE Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 583 euros (cinq cent quatre-vingt-trois), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges, courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2022,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] seront in solidum condamnés à verser à la SAS FONCIERE VESTA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [U] [N] aux dépens ; 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la SAS FONCIERE VESTA à ce titre

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge