Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [C] [X]
à : Monsieur [S] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Emmanuel NOMMICK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05567 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ID6

N° MINUTE : 3/2024







JUGEMENT 
rendu le 03 janvier 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. SAGHROUN LEVERT
[Adresse 2]

représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [C] [X]
[Adresse 1]

non comparante

Monsieur [S] [X]
[Adresse 1]

comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05567 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ID6

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la Société Civile Immobilière SAGHROUN LEVERT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 2ème étage porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Des échéances étant demeurées impayées, la bailleresse a fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice du 31 mars 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 900,30 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] le 3 avril 2023.

Par assignations du 20 juin 2023, la Société Civile Immobilière SAGHROUN LEVERT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’orodonnance à intervenir, refuser tout délai à Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, qui pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 880,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 900.30 euros et de l’assignation pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT maintient l’intégralité de ses demandes. Elle actualise sa demande à la somme de 2 904,77 euros, hors frais et précise que de cette somme sont bien déduits trois mois de loyer contre réalisation de travaux par les locataires. Elle indique que ces derniers ont bien repris le paiement intégral du loyer avant l'audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dit s’en remettre à l’appréciation du tribunal concernant d’éventuels délais de paiement ainsi que sur la demande de suspension de la clause résolutoire qui pourrait être formée.

Monsieur [X] [S] expose que sa famille est dans une situation difficile d’un point de vue financier puisque sa femme, atteinte d’une sclérose en plaque, ne travaille pas et que lui seul perçoit un salaire de 1600 euros par mois pour subvenir à leurs besoins et à ceux de leurs trois enfants mineurs, le foyer ne percevant aucune aide. Il indique qu’il a du engager des frais pour réaliser des travaux dont le montant a été supérieur aux trois mois de loyer dont il s’est vu exonérer. Il demande des délais de paiement à hauteur de 65 euros par mois et sollicite durant ce temps la suspension de la clause résolutoire précisant qu’il a fait plusieurs demandes de relogement. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [X] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La Société Civile Immobilière SAGHROUN LEVERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 31 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 900,30 euros, frais inclus, n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la Société Civile Immobilière SAGHROUN LEVERT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 octobre 2023, Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] lui devaient la somme de 2 904.77 euros, soustraction faite des frais de procédure. 

Monsieur [X] [S] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne conteste pas s’être vu effectivement exonérer de trois mois de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux. Il indique seulement avoir engagé des frais dont le montant s’est avéré supérieur. 

Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] seront donc condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte-tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions des article 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 65 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Par conséquent, la SCI SAGHROUN LEVERT sera déboutée de sa demande d’astreinte. 

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 1er juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI SAGHROUN LEVERT ou à son mandataire.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2022 entre la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT, d’une part, et Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 2ème étage porte gauche est résilié depuis le 1er juin 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] à payer à la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT la somme de 2 904,77 euros (deux mille neuf cent quatre euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 65 euros (soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er juin 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] seront solidairement condamnés à verser à la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 octobre 2023 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT de sa demande d’astreinte, 

DÉBOUTE la société civile immobilière SAGHROUN LEVERT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [X] [C] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.





Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge